Договор аренды и его виды

2. Договор как основание возникновения  обязательств

В условиях развивающихся  рыночных отношений договор – наиболее часто встречающийся и экономически наиболее значимое основание возникновения обязательств. Договор есть соглашение между кредитором и должником об установлении обязательственных правоотношений. Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Заключение договора

Договор заключается посредством  направления одной стороной другой стороне предложения заключить  договор – оферты, которая должна содержать все существенные условия  предлагаемого договора (ст. 435 ГК РФ). Оферта юридически связывает направившее  ее лицо с момента получения оферты адресатом. Договор признается заключенным, когда лицо, направившее оферту, получает согласие, акцепт. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. Молчание, как общее правило, не считается акцептом.

Договор может быть заключен при проведении торгов в виде аукциона или конкурса. Организовать торги имеет право собственник, обладатель имущественного права либо специализированная организация. Аукционы и конкурсы могут быть открытыми, с участием всех желающих, и закрытыми, с участием лиц, специально приглашенных для этой цели. Участники торгов вносят задаток. Если торги не состоялись, то задаток подлежит возврату. Он подлежит возврату и лицам, участвовавшим в торгах, но не выигравшим их.

Выигравшим торги признается предложивший наиболее высокую цену; при проведении конкурса – лицо, которое по заключению конкурсной комиссии предложило лучшие условия. Выигравший торги и их организатор подписывают протокол о результатах, который имеет силу договора. Выигравшему торги задаток засчитывается в счет исполнения обязательства по заключенному договору. Но если выигравший торги отказывается подписать протокол, он теряет задаток.

Наиболее заметное нарушение  аукционов и конкурсов состоит  в искусственном ограничении  числа участников либо в формировании их состава из подставных лиц, призванных занизить цену, выставляемого на продажу  товара, заключаемой сделки. Аукционы и конкурсы, проведенные с нарушением установленных правил, могут, а с  одним участником – должны быть признаны недействительными.

В определяемых законодательством  случаях заключение договора предусматривается  в обязательном порядке. Тогда сторона, получившая оферту (проект договора), в  течение 30 дней обязана сообщить отправителю  оферты о своем согласии, акцепте  договора, либо о несогласии, либо о  согласии на иных условиях. При этом составляется протокол разногласий и спор может быть рассмотрен в суде. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные убытки.

Договор как вид сделки может заключаться в любой  форме, которая вместе с тем определяется общими правилами заключения сделок – в устной, письменной форме, с  нотариальным удостоверением, с государственной  регистрацией.

Условия договора определяются усмотрением сторон. Также и в сфере договорных отношений действует общий принцип "дозволено все, кроме прямо запрещенного законом". Поэтому могут заключаться договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом или иными правовыми актами (ст. 421 ГК РФ). Вместе с тем условия договора должны соответствовать обязательным правилам, определяемым правовыми актами на момент его заключения. Если же после заключения договора устанавливаются иные обязательные правила, то расходящиеся с ними условия договора все же сохраняют силу (кроме случаев, когда закон распространяется и на отношения, возникшие до его принятия).

Характеризуя договор  как юридический факт, порождающий  обязательства, следует выделить требование свободного волеизъявления, выражаемого  в нем сторонами соглашения. Свобода договора проявляется в свободе выбора контрагента, вида и условий договора. Понуждение к заключению не допускается, кроме случаев, предусмотренных правовой нормой или соглашением сторон. Так, залогодатель или Залогодержатель, в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан его застраховать, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 343 ГК РФ).

Если условие договора определяется диспозитивной нормой (действующей по усмотрению сторон), стороны могут своим соглашением  исключить ее применение или изменить, установить новое условие. Условия договора могут иметь примерное значение, устанавливая лишь общие рамки соглашения. Когда же тот или иной аспект обязательственного правоотношения вовсе не регулируется ни соглашением сторон, ни нормой закона, возможно применение обычаев делового оборота.

При всей свободе договорных отношений они не должны нарушать императивные нормы, выражающие публичный  интерес.

Договор считается заключенным, если сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Существенными признаются, например, условия о предмете договора, все те условия, которые считаются существенными сторонами или законом по отдельным видам обязательств. Если же хотя бы одно существенное условие не определено соглашением, договор не считается заключенным. В договоре купли–продажи земельного участка, другой недвижимости существенным условием является цена. Но в других случаях цена существенным условием не считается. Когда в возмездном договоре цена не определена, исполнение договора должно быть оплачено по цене, при сходных условиях обычно взимаемой за аналогичные товары, работы, услуги; в предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Обычными признаются те условия договора, которые не нуждаются в обязательном согласовании сторон. Предполагается, что стороны, достигнув соглашения заключить данный договор, согласились и с условиями, которые содержатся в законе об этом договоре. Например, в договоре аренды действует условие, возлагающее риск случайной гибели, повреждения имущества на собственника, т.е. на арендодателя, или лицо, выдавшее Доверенность, может в любое время аннулировать ее. К обычным условиям относятся также обычаи делового оборота, которые вступают в действие, если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой (п. 5 ст. 421 ГК РФ). Если обычное условие не включено в текст договора, то это не влияет на силу заключенного соглашения и не устраняет действие такого условия.

В договор могут быть также  включены случайные условия, не предусмотренные ни законом, ни обычными условиями. Их отсутствие не влияет на признание договора заключенным. Но если они включены в договор, то, конечно же, должны соблюдаться.

Классификация договоров

Договоры различаются  по конкретному содержанию регулируемых ими отношений – договоры поставки, перевозки, подряда и т.п.

Вместе с тем имеет  место и деление договоров  по некоторым общим основаниям их содержания. Так, по признаку распределения  между сторонами прав и обязанностей договоры делятся на односторонние и взаимные. В односторонних договорах права принадлежат одной стороне, а обязанности – другой.

Например, по договору займа  заимодавец имеет право требовать  возврата долга, а заемщик – обязанность  возвратить полученное. (Односторонний  договор следует отличать от односторонней  сделки, которая договором не является – для ее действительности достаточно волеизъявления одной стороны.) Во взаимных договорах права и обязанности принадлежат как одной, так и другой стороне – договоры купли–продажи, поставки, имущественного найма и др.

По момент у вступления договора в силу различаются консенсуальные и реальные договоры. Консенсуальные вступают в силу с момента достижения соглашения, например, договоры купли–продажи, поставки, подряда, аренды нежилых помещений.

Реальные  договоры вступают в силу с момента передачи вещи, например, договоры перевозки, некоторые виды договора хранения.

Различаются также публичные  договоры, договоры присоединения, предварительные  договоры, договоры в пользу третьего лица.

В соответствии с законом публичным договором признается договор, заключаемый коммерческой организацией по продаже товаров, .выполнению работ, оказанию услуг. Коммерческая организация обязана устанавливать одинаковые условия для своих контрагентов чьи не вправе кому–либо отказывать в заключении договора, создавать преимущества, ухудшать условия. В предусмотренных законом случаях Правительство Российской Федерации может издавать правила, обязательные для сторон (типовые правила, положения) (п. 4 ст. 426 ГК РФ).

Договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах. Сторона, присоединившаяся к договору, вправе, однако, требовать расторжения либо изменения его условий, если она лишается прав, "обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия ..." (ст. 428 ГК РФ).

Предварительным договором стороны обязуются заключить в будущем основной договор. Определяется срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор, устанавливаются предмет и другие его существенные условия. В случае, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, то другая сторона вправе требовать через суд понуждения заключить договор.

Договором в пользу третьего лица должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному в договоре третьему лицу, которое и приобретает право требовать исполнения обязательства.

Тема 14. Основные гражданско–правовые договоры (обязательства) 

1. Договор купли–продажи

Двусторонний договор, в  силу которого продавец обязуется передать имущество в собственность покупателя, а покупатель – принять имущество  и уплатить за него денежную сумму. ГК РФ детально не регулирует все вопросы, вытекающие из договора купли–продажи, оставляя такую детализацию на усмотрение сторон. Единственным условием, которое  стороны должны определить при купле–продаже, – ее предмет. Товаром по договору купли–продажи могут быть любые  вещи, кроме тех, которые изъяты из оборота или ограничены в обороте (ст. 129 ГК РФ). При этом договор может  быть заключен на куплю–продажу таких  товаров, которые имеются в наличии  у продавца либо подлежат изготовлению в будущем. Предмет купли–продажи  считается определенным, если содержание договора позволяет установить наименование и количество товара. Закон обязывает  продавца: передать покупателю товар, соответствующий условиям договора купли–продажи о комплектности (ст. 478 ГК РФ); передать покупателю товар  в таре и (или) упаковке, независимо от включения этого условия в  договор. Исключение составляет товар, который по своему характеру не требует  затаривания и (или) упаковки (ст. 481 ГК РФ). На покупателя законом возложены  следующие обязанности: принять  переданный ему товар; оплатить товар  по цене, предусмотренной договором  купли–продажи.

ГК РФ (ст. 466) содержит нормы  об ответственности продавца за нарушение  условия договора о количестве: покупатель имеет право отказаться от исполнения обязательств, потребовать возврата денег и возмещения убытков. ГК РФ (ст. 468) предусматривает также различные  случаи нарушения продавцом условий  договора об ассортименте.

Разновидностью договора купли–продажи является договор розничной купли–продажи, по которому продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного пользования, не связанного с предпринимательской деятельностью. Основная обязанность покупателя – оплата приобретенного товара. По договору покупатель имеет право на получение информации о продаваемом товаре, а на продавце соответственно лежит обязанность предоставить такую информацию (ст. 495 ГК РФ). К отношениям по договору розничной купли–продажи, не урегулированным ГК РФ, применяются иные нормативные акты, в том числе Закон РФ «О защите прав потребителей».

Видом купли–продажи является договор поставки, по которому осуществляющий предпринимательскую деятельность продавец (поставщик) обязуется передать в обусловленный срок производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием.

Договор мены. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (ст. 567 ГК). Предметом договора мены, как правило, являются равноценные товары. В противном случае сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже предоставляемого в обмен, обязана оплатить разницу. Право собственности по договору мены переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими. Поскольку каждая из сторон по договору мены признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен, к договору мены применяются правила о купле–продаже, если это не противоречит нормам ГК РФ и существу мены.

2. Договор дарения

Договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или  обязуется передать другой стороне (одаряемому) имущество в собственность. Существенное условие договора дарения  – предмет. Предметом договора дарения могут быть вещи, не изъятые из оборота (вещи с ограниченной оборотоспособностью могут быть переданы с соблюдением установленного режима, например, получение лицензии одаряемым на право пользования такой вещью), имущественные права либо отказ дарителя от права (освобождение одаряемого от имущественной обязанности). Договор дарения, сопровождающийся передачей дара (реальный договор), может быть заключен устно.

Закон под страхом недействительности предусматривает письменную форму  договора дарения в случаях, когда  он: содержит обещание подарить; в качестве дарителя выступает юридическое  лицо и стоимость дарения превышает  пять минимальных размеров оплаты труда (МРОТ). Договор дарения недвижимости подлежит государственной регистрации (ст. 574 ГК РФ).,Запрещается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти МРОТ: от имени малолетних и недееспособных граждан их законными представителями; работникам лечебных, восстановительных учреждений, государственным служащим и т.д. (п. 2, 3 ст. 575 ГК РФ), а также в отношениях между коммерческими организациями. Новым видом дарения является пожертвование – дарение вещи или права в общеполезных целях (п. I ст. 582 ГК РФ). Имущество, которое передается одаряемому, не должно причинять вреда его жизни, здоровью и имуществу, иначе он вправе требовать возмещения убытков, если они вызваны виной дарителя (ст. 580 ГК РФ).