Договор аренды и его виды

4. Договор найма  жилого помещения 

Гражданско–правовой договор, по которому собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено на основе договора аренды или иного договора. Использовать его разрешается только для проживания граждан (ст. 671 ГК РФ). Объект договора – изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме (ст. 674 ГК РФ) на срок, не превышающий пяти лет. Если срок в договоре не определен, он считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ). Сторонами по договору являются наймодатель – собственник жилого помещения (юридическое лицо, гражданин, Российская Федерация и т.д.) и наниматель, в качестве которого может выступать только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК РФ). Помимо нанимателя жилым помещением пользуются: граждане, постоянно проживающие с ним (имеют равные права с нанимателем; должны быть указаны в договоре; могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что они несут солидарную с нанимателем ответственность перед наймодателем); временные жильцы, которые проживают с предварительного уведомления наймодателя и не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Срок проживания временных жильцов – не более шести месяцев. Плата за жилое помещение устанавливается по согласию сторон. Если законом определен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Основные обязанности наймодателя по договору: передать нанимателю свободное помещение в состоянии, пригодном для проживания; осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, капитальный ремонт, если иное не установлено договором; предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату коммунальных услуг; обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома (ст. 676, 681 ГК РФ). Обязанности нанимателя состоят в использовании жилья только для проживания, обеспечении его сохранности. Наниматель также обязан своевременно вносить плату за жилое помещение, коммунальные платежи, если договором не установлено иное, осуществлять текущий ремонт (ст. 678, 681 ГК РФ). Нанимателю запрещается производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обладает определенными правами: преимущественным правом заключить договор на новый срок (ст. 684 ГК РФ); правом передать по договору поднайма часть или все нанятое помещение с согласия наймодателя в пользование поднанимателю (ст. 685 ГК РФ). Наниматель вправе, с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (ст. 687 ГК РФ).

Реферат

Договор - соглашение между кредитором и  должником об установлении обязательственных  правоотношений. 
Согласно ст. 420 ГК договором признается соглашение двух человек или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Условия договора определяются усмотрением  сторон, действует общий принцип "дозволено все, кроме прямо запрещенного законом".

Поэтому могут заключаться договоры как  предусмотренные, так и не предусмотренные  законом или иными правовыми  актами (ст. 421 ГК).

Договор - это наиболее распространенный вид  сделок. К обязательствам, возникшим  из договора, применяются общие положения  об обязательствах, если иное не предусмотрено  общими правилами о договорах  и правилами о договорах и правилами об отдельных видах договоров (п.п. 2, 3 ст. 420 ГК).

Вместе  с тем условия договора должны соответствовать обязательным правилам, определяемым правовыми актами на момент его заключения. Если же после заключения договора устанавливаются иные обязательные правила, то расходящиеся с ним условия  договора все же сохраняют силу (кроме  случаев, когда закон распространяется и на отношения возникшие до его принятия).

Характеризуя  договор как юридический факт, порождающий обязательства, следует  выделять требование свободного волеизъявления. Поэтому ст. 421 закрепляет целый ряд  правил, обеспечивающих свободу договора. Понуждение к заключению договора не допускается, кроме случаев, предусмотренных  правовой нормой или соглашением  сторон. Если условия договора определяются диспозитивной нормой, стороны могут  своим соглашением исключить  ее применение или изменить, установить новое условие.

Условия договора могут иметь примерное  значение, устанавливая лишь рамки (общие) соглашения.

Когда же тот или иной аспект обязательственного правоотношения вовсе не регулируется не соглашением сторон, ни нормой закона, возможно применение обычаев делового оборота.

Договор считается заключенным, если сторонами  достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Существенными признаются, например, те условия о  предмете, сроке и т.д. Если хотя бы одно существенное условие не определено соглашением, договор считается  не заключенным.

Круг  существенных условий зависит от особенностей конкретного договора. Так, ассортимент поставляемой продукции  является существенным условием для  договора поставки, и не относится  к числу существенных условий  для договора по перевозке груза.

В решении о том, относится ли данное условие к числу существенных, законодательство устанавливает следующие ориентиры:

1. существенными являются условия о предмете договора (п. 1 ст. 432 ГК). Например, невозможно заключить договор купли-продажи, если между продавцом и покупателем не достигнуто соглашение о том, какие предметы будут проданы.

2. относятся те условия, которые  названы в законе или иных  правовых актах как существенные. Так, в соответствии со с п. 1 ст. 339 в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно быть указано у какой из сторон находится заложенное имущество.

3. признаются те условия, которые  необходимы для договоров данного  вида, т.е. те условия, которые  выражают его природу и без  которых он не может существовать  как данный вид договора. Например, договор страхования невозможен без определения страхового случая.

4. считаются все те условия  относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Это означает, что по желанию одной из сторон в договоре существенным становится и такое условие которое не признано таковым законом или иным правовым актом, и которое не выражает природу этого договора.

Например, требование о упаковке продаваемой вещи, не отнесено к существенным условиям договора и не выражает природу договора. Однако для покупателя, приобретающего вещь для подарка, упаковка может быть существенным условием. Поэтому, если он потребует согласовать условие об упаковке приобретаемого товара оно становится существенным.

В отличие от существенных, обычные  условия не нуждаются в согласовании сторон. Обычные условия предусмотрены  в соответствующих нормативных  актах и автоматически вступают в действие в момент заключения договора. Это не означает, что обычные условия  действуют вопреки воле сторон в  договоре. Предполагается, что если стороны достигли соглашения заключить  денежный договор, то тем самым они  согласились и с теми условиями, которые содержатся в законодательстве об этом договоре. Например, при заключении договора имущественного найма автоматически  вступает в действие условие, предусмотренное  ст. 211 ГК, в соответствии с которыми риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, т.е. наймодатель.

К числу обычных условий возмездных договоров следует в настоящее  время относить цену в договоре. В соответствии со ст. 424 ГК, если в  договоре не определена цена, по которой  оплачивается исполнение договора, то в предусмотренных законом случаях  применяются цены, регулируемые уполномоченными  на то государственными органами, или  по цене, которая взимается за аналогичные  товары, работы или услуги.

К числу обычных условий следует  относить и примерные условия, разработанные  для договоров соответствующего вида и опубликованные в печати, если в договоре имеется отсылка  к этим примерным условиям. Если такой отсылки в договоре нет, такие примерные условия применяются  к отношениям сторон в качестве обычаев  делового оборота (ст. 5 и п. 5 ст. 421 ГК).

К числу обычных условий относятся  и те обычаи делового оборота, применимые к отношениям сторон, которые вступают в действие, если условие договора не определено сторонами или диспозитивной  нормой (п. 5 ст. 421 ГК).

Так, содержащиеся в императивной или диспозитивной норме условия  вступают в действие автоматически  при заключении договора без предварительного их согласования. Поэтому их относят  к обычным условиям договора.

К обычным условиям относится право  выдавшего доверенность в любое время аннулировать ее. Если обычное условие не включено в текст договора, то это не влияет на силу заключенного соглашения и не устраняет действие такого условия.

В договор может быть также включены случайные условия, не предусмотренные  ни законом, ни обычными условиями. Их отсутствие не влияет на признание  договора заключенным в договор, то, конечно же, должны соблюдаться.

Случайными называются условия, которые  изменяют либо дополняют обычные  условия. Их отсутствие так же, как  отсутствие обычных условий, не влияет на действительность договора. Однако в отличие от обычных условий, они приобретают юридическую  силу лишь в случае включения их в текст договора. Так, если при  согласовании условий договора поставки стороны не решили вопрос о том, каким  видом транспорта товар будет  доставлен покупателю, договор считается  заключенным и без этого случайного условия. Однако если покупатель оговорил транспорт которым должен быть доставлен груз это условие обязательно для другой стороны договора.

Форма договоров

Для заключения договора необходимо согласовать все его существенные условия в требуемой по случаях форме (п.1 ст. 432 ГК). Поскольку договор является одним из видов сделок к его форме применяются общие правила о форме сделок. В соответствии п. 1 ст. 434 ГК договор может быть заключен в любой форме, если законом не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему установленной формы, хотя бы законом для данного вида договоров такая форма не требовалась.

Для заключения реального договора требуется не только облеченная в  требуемую форму соглашение сторон, но и передача соответствующего имущества (п.2 ст. 434 ГК). При этом передача также  должна быть надлежащим образом оформлена. Так, при заключении гражданином  договора займа на сумму, превышающую  не менее чем в 10 раз установленный  законом min размер оплаты труда, передача указанной суммы денег должна сопровождаться выдачей заемной расписки.

Если согласно законодательству и  соглашению сторон договор должен быть заключен в письменной форме, он может  быть заключен путем составления  одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами  посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной  и иной связи, позволяющей достоверно установить, что исходит от сторон по договору (п.2 ст. 434 ГК). Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма договора (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью) и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований (п.1 ст. 160 ГК).

В отношениях между гражданами и  юридическими лицами нередко применяются  типовые бланки, на которых оформляется  договор. Отступления от установленной  типовым бланком последовательности расположения внутренних реквизитов договора не влияет на действительность заключенного договора, если в нем согласованы  все существенные условия. Так, незаполненные  сторонами одной из граф типового бланка, если эта графа не касается существенного условия или внесение изменений или дополнений не ведут  к признанию договора не заключенным  или недействительным (ничтожным).

От типовых бланков, призванных облегчить процесс оформления письменного  договора, необходимо отличать типовые  договоры, утверждаемые Правительством РФ в случаях предусмотренных  законом (п.4 ст.426). Условия таких  типовых договоров являются обязательными для сторон и их нарушение введет к признанию их ничтожными либо изменений и дополнений, либо всего договора в целом.

Форма договора призвана закреплять и правильно отражать согласованное  волеизъявление его сторон.

В целях разрешения споров между  участниками ст. 431 ГК формулирует  правила толкования договора. При  уяснении содержания договора решающее значение придается его буквальному  тексту и вытекающему из него смыслу. И только в том случае, если правила  не позволяют передать содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом допускается привлечение  к исследованию не только самого договора, но и других сопутствующих обстоятельств.

К числу таких обстоятельств  относятся: предшествующие договору переговоры и переписка, практика, установленная  во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение  сторон (п. 2 ст. 431 ГК).

Классификация договоров

Договоры различаются по конкретному  содержанию регулируемых ими отношений - договоры поставки, перевозки подряда  и т.п.