Договор аренды

Договор аренды является одним  из классических типов гражданско-правовых договоров, чья история насчитывает  многие сотни лет. Упоминания об аренде содержались в актах древнего Вавилона и Египта. Дальнейшее развитие этого права, более приближенного  к современности, получило в Риме.  Специфика  подхода состояла в  том, что смена собственника влекла за собой расторжение договора аренды. В дальнейшем изменялись лишь некоторые  детали правового регулирования, но основы не менялись.

Согласно ГК РФ договор  аренды это гражданско-правовой договор  по которому одна сторона (арендодатель, наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору, нанимателю) имущество за плату во временное пользование (так-же допускается временное владение)(абз.1 ст.606 ГК РФ). Из определения следует, что договор аренды является консенсуальным, двусторонним и возмездным.

Договор аренды относится  к группе договоров, регулирующих отношения  по передаче имущества во временное  пользование. В отличие от договоров  по купли- продажи, договор аренды не влечет смены собственника, а, следовательно, он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею.

Цель такого соглашения –  обеспечить временное пользование  имуществом. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор  нуждается в имуществе временно или не имеет желания или возможности  приобрести его в собственность. Арендодателю же передаваемое имущество  в аренду не нужно (временно или постоянно), или он преследует цель извлечения прибыли.

В законодательстве Российской Федерации все виды договоров  аренды регулируются кодифицированным гражданским законодательством  гл.34 ГК РФ. Однако, с развитием права, арендные правоотношения находят все  большее правовое регулирование. В  настоящее время на регулирование  этих правоотношений направленны множество разноуровневых  актов (международные конвекции, различные ведомственные нормативные акты а так-же материалы судебной практики).

 

 

 

Любой образец договора аренды обязан отвечать следующим требованиям:

• Арендатору принадлежит  право пользования, но не право собственности. Это основное право арендатора, вытекающее из текста соглашения.

• Арендодатель передает арендатору имущество во временное пользование  за оговоренную плату.

• Арендодатель сохраняет  право полного распоряжения имуществом. Он может произвести его отчуждение или изъять из владения и пользования  и т.д.

• Право пользования арендованным имуществом может сопровождаться возможностью последующего выкупа этого имущества  арендодателем. Такой вид договора с правом выкупа арендованного имущества  относится к числу смешанных, поскольку соединяет черты договора купли-продажи и аренды.

 

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное  владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция  и доходы, полученные арендатором  в результате использования арендованного  имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных  видов имущества (прокат и аренда транспортных средств, аренда зданий и  сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда - лизинг) применяются общие  положения о договоре аренды гражданского окдекса РФ.

Стороны договора аренды

Арендодатель - лицо, обязующееся  предоставить арендатору имущество  за плату во временное владение и  пользование или во временное  пользование.

Право сдачи имущества  в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также  лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор - лицо, которому арендодатель обязуется предоставить имущество  за плату во временное владение и  пользование или во временное  пользование.

Виды договоров аренды:

договор субаренды

договор аренды квартиры

договор аренды нежилого помещения

договор аренды автомобиля

договор аренды транспортного  средства

договор аренды жилого помещения

договор аренды оборудования

договор аренды земельного участка

договор аренды гаража

договор финансовой аренды (лизинг)

договор аренды предприятия

договор аренды имущества

договор аренды с правом выкупа

Условия договора аренды

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно  установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным  сторонами, а соответствующий договор  не считается заключенным.

Объект аренды

 

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия  и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые  не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены  виды имущества, сдача которого в  аренду не допускается или ограничивается.

Законом могут быть установлены  особенности сдачи в аренду земельных  участков и других обособленных природных  объектов .

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно  установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным  сторонами, а соответствующий договор  не считается заключенным.

Срок договора аренды

Договор аренды заключается  на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается  заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три  месяца. Законом или договором  может быть установлен иной срок для  предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться  максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а  также для аренды отдельных видов  имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и  ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока  прекращается.

Договор аренды, заключенный  на срок, превышающий установленный  законом предельный срок, считается  заключенным на срок, равный предельному.

Если иное не предусмотрено  законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший  свои обязанности, по истечении срока  договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый  срок. Арендатор обязан письменно  уведомить арендодателя о желании  заключить такой договор в  срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания  действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут  быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал  арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения  срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор  считается возобновленным на тех  же условиях на неопределенный срок.

Арендная плата

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование  имуществом - арендную плату.

Порядок, условия и сроки  внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда  договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия  и сроки, обычно применяемые при  аренде аналогичного имущества при  сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается  за все арендуемое имущество в  целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

определенных в твердой  сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

установленной доли полученных в результате использования арендованного  имущества продукции, плодов или  доходов;

предоставления арендатором  определенных услуг;

передачи арендатором  арендодателю обусловленной договором  вещи в собственность или в  аренду;

возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать  в договоре аренды сочетание указанных  форм арендной платы или иные формы  оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено  договором, размер арендной платы может  изменяться по соглашению сторон в  сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом  могут быть предусмотрены иные минимальные  сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов  аренды, а также для аренды отдельных  видов имущества.

Если законом не предусмотрено  иное, арендатор вправе потребовать  соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия  пользования, предусмотренные договором  аренды, или состояние имущества  существенно ухудшились.

Если иное не предусмотрено  договором аренды, в случае существенного  нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный  арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два  срока подряд.Программа ведения договоров.

Аре́нда (лат. arrendare — отдавать в наём) — форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и пользование (или только во временное пользование) арендатору за арендную плату. Например, в сельском хозяйстве и добывающих отраслях оплачивается временное пользование землей или недрами. Включает земельную ренту, амортизацию процента за пользование материальными активами. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

 

Объектом аренды признаются движимые и недвижимые вещи, в том  числе: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования (такие вещи называются непотребляемыми). Договор аренды должен чётко определить конкретное имущество, сдаваемое в аренду, то есть данные, позволяющие индивидуализировать объект аренды, должны быть непосредственно указаны в договоре. В зарубежном праве допускается аренда не только вещей, но и прав, представляющих имущественную ценность, а также ценных бумаг (в частности акций) и даже паев торговых товариществ.

[править]Форма договора

Договор аренды в РФ должен быть заключён в письменной форме, если он заключён на срок более одного года и если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока договора. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (регистрация договора осуществляется в соответствующем территориальном органе Федеральной регистрационной службы).

[править]Стороны договора

Арендодатель (лессор) — физическое или юридическое лицо, которое предоставляет имущество арендатору за плату во временное пользование и владение. Сдавать в аренду имущество может только его собственник или лицо, уполномоченное на это собственником либо законом.

Арендатор (лесси, посессор, рентер, тенант) — физическое или юридическое лицо, заключившее договор аренды и оплачивающее пользование и владение или пользование предоставленным имуществом арендодателю. К арендатору гражданское законодательство не предусматривает каких-либо требований и ограничений (за исключением гражданской дееспособности, как и к иным субъектам гражданско-правовых отношений).

[править]Сроки договора

По законам РФ срок договора аренды устанавливается соглашением  сторон и фиксируется в договоре. Если же срок в договоре не определён, то такой договор считается заключённым  на неопределённый срок. Такой случай позволяет сторонам договора в любое  время отказаться от его исполнения, но заранее предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три  месяца.

Бессрочный: срок договора не определён соглашением сторон

Долгосрочный: 5-49 лет

Среднесрочный: 1-5 лет

Краткосрочный: до 1 года

[править]Виды аренды

В соответствии с законами РФ аренда может различаться по видам: собственно аренда, субаренда, наём, поднаём. Также в российском законодательстве отдельно оговариваются особенности  аренды для различных видов движимого  и недвижимого имущества: прокат движимого имущества, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).

[править]Аренда транспортных средств

Основная статья: Аренда транспортных средств

Один из видов арендных отношений, объектом которых выступают  транспортные средства.

[править]Лизинг

Основная статья: Лизинг

Лизинг, иначе финансовая аренда, представляет собой комплекс имущественных отношений, которые  характеризуются тем, что арендодатель обязан приобрести в собственность  указанное арендатором имущество  у определённого им продавца и  предоставить арендатору это имущество  за плату во временное владение и  пользование для предпринимательских  целей.[1] Экономическое содержание лизинговой сделки может отличаться от ее формализации в нормативных  документах российского гражданского права.