Договор аренды

Законом могут устанавливаться  максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а  также для аренды отдельных видов  имущества. Например, максимальный срок договора проката в силу указания ст. 627 ГК РФ не может превышать одного года. Договор аренды, заключенный  на срок, превышающий установленный  законом предельный срок, не является недействительным или незаключенным. Такой договор аренды считается  заключенным на срок, равный предельному.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ст. 611 ГК РФ). Имущество должно сдаваться по договору аренды вместе со всеми его принадлежностями (запасным колесом для автомобиля, линиями связи в здании и т.п.) и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором аренды. Если такие принадлежности и документы не будут переданы, а без них арендатор не сможет пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды, то он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора аренды, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК РФ).

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время  заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При передаче по договору аренды имущества с недостатками арендатор может применить к  арендодателю меры ответственности  и защиты, предусмотренные в ст. 612 ГК РФ:

а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков  имущества, либо соразмерного уменьшения платы по договору аренды, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков  имущества;

б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

в) потребовать досрочного расторжения договора аренды;

г) потребовать возмещения непокрытой части убытков в случаях, когда удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из платы по договору аренды не покрывает причиненных  арендатору убытков.

Вместе с тем арендодатель не отвечает за недостатки сданного в  аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Имущество должно предоставляться  арендатору своевременно, в срок, указанный  в договоре, а в случае, когда  в договоре такой срок не указан, - в разумный срок (п. 3 ст. 611 ГК РФ). В  целом, порядку передачи имущества  арендатору, как и порядку возврата имущества, должно уделяться особое внимание в самом договоре аренды. По договору аренды арендатор обязан возвратить имущество в том состоянии, в котором он его получил, с  учетом нормального износа или в  состоянии, обусловленном договором  аренды. Состояние возвращаемого  имущества устанавливается договором  аренды.

По договору аренды арендатор  обязан своевременно вносить плату  за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки  внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда  договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия  и сроки, обычно применяемые при  аренде аналогичного имущества при  сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается  за все арендуемое имущество в  целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой  сумме платежей, вносимых периодически  или единовременно;

2) установленной доли  полученных в результате использования  арендованного имущества продукции,  плодов или доходов;

3) предоставления арендатором  определенных услуг;

4) передачи арендатором  арендодателю обусловленной договором  вещи в собственность или в  аренду;

5) возложения на арендатора  обусловленных договором затрат  на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать  в договоре аренды сочетание указанных  форм арендной платы или иные формы  оплаты аренды.

Закон предписывает арендатору использовать арендованное имущество  в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в  договоре аренды не определены - в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Арендатор должен проявлять  при использовании арендованного  имущества ту же степень заботливости, которую он проявляет к собственному имуществу. Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор  обязан нести расходы на содержание имущества (коммунальные платежи, расходы  по поддержанию чистоты, по охране и  т.п.), поддерживать имущество в исправном  состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, если иное не установлено  законом или договором аренды.

Под текущим ремонтом необходимо понимать исправление повреждений  или естественных ухудшений имущества, не нарушивших его целостность, не повлекших  разрушения или порчи его существенных частей, которые могут быть устранены  за счет затрат, пропорциональных выгодам, приносимым арендатору этим нанятым  имуществом.

Капитальный ремонт переданного  по договору аренды имущества по общему правилу обязан производить арендодатель за свой счет, если иное не предусмотрено  законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Существенным элементом  содержания данного вида договора является регулирование отношений сторон при улучшении арендованного  имущества. В частности, ГК РФ предлагает возместить арендатору стоимость неотделимых  улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора. Выполненные арендатором отделимые  улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором  аренды. По окончании договора аренды такие улучшения могут быть отделены арендатором и оставлены им за собой.

Договор аренды, заключенный  на определенный срок, может быть расторгнут только по основаниям, предусмотренным законом или определенным в договоре аренды в соответствии с законом и существом договора аренды как срочной сделки. Согласно ст. 619 ГК РФ суд может досрочно расторгнуть договор аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом  с существенным нарушением условий  договора аренды или назначения  имущества либо с неоднократными  нарушениями;

2) существенно ухудшает  имущество;

3) более двух раз подряд  по истечении установленного  договором аренды срока платежа  не вносит арендную плату;

4) не производит капитального  ремонта имущества в установленные  договором аренды сроки, а при  отсутствии их в договоре аренды - в разумные сроки - в случаях,  когда в соответствии с законом,  иными правовыми актами или  договором аренды производство  капитального ремонта является  обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать  досрочного расторжения договора аренды только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости  исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно ст. 620 ГК РФ суд  может досрочно расторгнуть договор  аренды по требованию арендатора в  случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет  имущество в пользование арендатору  либо создает препятствия пользованию  имуществом в соответствии с  условиями договора аренды или  назначением имущества;

2) переданное арендатору  имущество имеет препятствующие  пользованию им недостатки, которые  не были оговорены арендодателем  при заключении договора аренды, не были заранее известны арендатору  и не должны были быть обнаружены  арендатором во время осмотра  имущества или проверки его  исправности при заключении договора  аренды;

3) арендодатель не производит  являющийся его обязанностью  капитальный ремонт имущества  в установленные договором аренды  сроки, а при отсутствии их  в договоре аренды - в разумные  сроки;

4) имущество в силу  обстоятельств, за которые арендатор  не отвечает, окажется в состоянии,  не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания  досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя или арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.