Договор аренды

 

Гражданским кодексом РФ (далее  по тексту – ГК РФ) к договорам  аренды отнесены следующие договоры:

договор проката (ст. ст. 626-631 ГК РФ);

договор аренды транспортного  средства с предоставлением услуг  по управлению и технической эксплуатации (ст. ст. 632-641 ГК РФ);

договор аренды транспортного  средства без предоставления услуг  по управлению и технической эксплуатации (ст. ст. 642-649 ГК РФ);

договор аренды зданий и  сооружений (ст. ст. 650-655 ГК РФ);

договор аренды предприятия (ст. ст. 656-664 ГК РФ);

договор финансовой аренды (лизинг) (ст. ст. 665-670 ГК РФ).

Следует отметить, договору лизинга я уже посвятил одну из своих прежних статей, поэтому  повторение в данной статье считаю излишним. В данной статье я остановлюсь  на некоторых характерных особенностях вышеуказанных договоров аренды.

Договор проката

Рассмотрим наиболее характерные  для данного договора особенности:

В соответствии с п.1 ст. 626 ГК РФ “По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества  в аренду в качестве постоянной предпринимательской  деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату  во временное владение и пользование”. Это законодательно закрепленное определение  договора проката.

Договор проката должен заключаться  в письменной форме.

Договор проката является публичным.

Арендодатель вправе в  любой момент отказаться от договора проката, предупредив об этом арендатора не менее чем за десять дней.

Арендная плата устанавливается  в виде определенных в твердой  сумме и вносимых периодически платежей.

Обязанностью арендодателя является проведение текущего и капитального ремонта сданного в аренду имущества.

В договоре проката не допускается:

Предоставление прав и  обязанностей по договору проката другим лицам.

Предоставление имущества  в безвозмездное пользование.

Сдача имущества в субаренду.

Залог арендных прав.

Внесение арендных прав в  качестве имущественного вклада в хозяйственные  товарищества или общества или паевого  взноса в производственные кооперативы.

К договору проката не применяются  характерные для договора аренды правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о  преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды.

Договор проката заключается  сроком на один год.

Договор аренды транспортного  средства с предоставлением услуг  по управлению и технической эксплуатации

Остановимся на основных положениях, характеризующих данный договор:

В соответствии с частью 1 ст.632 ГК РФ “По договору аренды (фрахтования  на время) транспортного средства с  экипажем арендодатель предоставляет  арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации”. Это законодательное определение договора.

Следует отметить, что правила  о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок на данный договор  не распространяются.

Данный договор заключается  в письменной форме независимо от срока его действия.

Следует отметить, что многие вопросы, касающиеся данного договора, стороны могут устанавливать  самостоятельно в договоре.

Арендатор обязан возместить арендодателю убытки, связанные с  гибелью или повреждением транспортного  средства, если арендодатель докажет, что эти убытки причинены обстоятельствами, за которые арендатор отвечает в  силу закона или договора.

Договор аренды транспортного  средства без предоставления услуг  по управлению и технической эксплуатации

Во избежание повторений с характеристикой прошлого вида договора аренды укажем лишь отличительные  моменты данного договора:

Обязанность по поддержанию  надлежащего состояния арендованного  транспортного средства, в т.ч. проведение текущего и капитального ремонта, возложена  на арендатора.

Арендатор своими силами осуществляет управление транспортными средствами.

По остальным моментам данный вид договора аналогичен предыдущему  виду договора.

Договор аренды здания или  сооружения

Рассмотрим основные отличительные  черты, характеризующие данный договор:

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется  передать во временное владение и  пользование или пользование  арендатору здание или сооружение.

Договор аренды здания или  сооружения заключается в письменной форме. Несоблюдение письменной формы  договора влечет его недействительность. Кроме того, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок более года, подлежит государственной  регистрации и считается заключенным  с момента осуществления такой  регистрации.

Передача здания или сооружения от арендодателя к арендатору осуществляется по передаточному акту или иному  документу о передаче, подписываемому сторонами. Следует учитывать, что  обязанность арендодателя по передаче арендатору здания или сооружения считается  выполненной после передачи соответствующего здания или сооружения во владение и (или) пользование и подписания сторонами соответствующего документа  о передаче. Однако, сторонами в договоре данное правило может быть изменено.

Согласно п.1 ст. 654 ГК РФ, в  договоре должен быть предусмотрен размер арендной платы. В соответствии с  п.3 ст. 654 ГК РФ, при установлении размера  арендной платы на единицу площади  здания или сооружения или иного  показателя оплата определяется, исходя из фактического размера переданного  арендатору здания или сооружения.

Следует отметить несколько  правил об отношении прав на земельный  участок, находящегося под арендуемым зданием или сооружением (ст. ст. 652-653 ГК РФ):

а) При передаче в аренду здания или сооружения передается та часть земельного участка, на которой  находится соответствующее здание или сооружение и которая необходима для пользования данной недвижимостью.

Б) В случае, если арендодатель является собственником земельного участка, на котором расположены здание или сооружение, то в аренду вместе с соответствующей недвижимостью передается и необходимый земельный участок. Вместо аренды на этот земельный участок может быть предусмотрено и иное право (кроме права собственности). Если даже в договоре не определено право, по которому передается арендатору земельный участок, то все равно на весь срок аренды здания или сооружения арендатору передается земельный участок, который занимает соответствующее здание или сооружение и необходим для использования соответствующей недвижимостью.

В) Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащим арендодателю на праве  собственности, допускается без  согласия собственника, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником данного земельного участка.

Г) Если земельный участок, на котором находится арендуемое здание или сооружение, продается  другому лицу, то за арендатором  этого сохраняется право пользования  частью земельного участка, которая  занята зданием или сооружением  и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи  земельного участка.

Договор аренды предприятия

Рассмотрим основные моменты, характеризующие данный договор:

В соответствии с п.1 ст. 656 ГК РФ, “По договору аренды предприятия  в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления  предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное  владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами”. Это легальное определение данного договора, регламентированное законом.

Особые требования установлены  к форме договора: договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Договор подлежит государственной  регистрации и считается заключенным  с момента осуществления такой  регистрации.

Передача предприятия  арендатору осуществляется по передаточному  акту.

При передачи предприятия в аренду в состав передаваемого предприятия включаются имеющиеся у него обязательства. В связи с этим кредиторы должны быть уведомлены арендодателем до передачи предприятия в аренду о факте передачи. Если кредитор в письменном виде не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, то в течение трех месяцев с момента получения уведомления о передаче предприятия в аренду он может потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных при этом убытков. Если кредитор не был уведомлен о передаче предприятия, то он вправе предъявить в суд иск об удовлетворении изложенных в предыдущем предложении требований в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия. Кроме того, по долгам, переданным без согласия кредитора, арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность.

Ключевые слова: договор  аренды, договор проката, договор  аренды транспортных средств, договор  аренды предприятия.

Аннотация: Настоящая статья представляет собой краткую характеристику отдельных видов договоров аренды, исходя из положений Гражданского кодекса  РФ. Однако, материал в настоящей статье изложен несколько в переработанном виде для удобства и простоты восприятия.

Договор аренды (договор  имущественного найма) - это самостоятельный  вид гражданско-правового договора. В соответствии со ст. 606 ГК РФ (Договор  аренды) по договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество  во временное владение и (или) пользование  на определенный срок за плату. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором  в результате использования арендованного  имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

 

Договор аренды является родовым  понятием по отношению к некоторым  другим договорам (договору проката, договору аренды транспортных средств, договору аренды зданий и сооружений, договору аренды предприятий, договору финансовой аренды).

Прототипом современного договора аренды в римском праве  был договор найма вещей (locatio-conductio rerum), по которому одна сторона (наймодатель) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю) одну или несколько определенных вещей для временного пользования. Эта, другая, сторона обязывалась уплачивать за пользование данными вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.

Предметом договора аренды может быть как движимое имущество (договор аренды автомобиля), так  и недвижимое (договор аренды недвижимости). Недвижимое имущество как предмет  договора аренды обладает известными особенностями, обусловленными как  самой природой этого имущества, так и необходимостью государственной  регистрации сделок с ним и  прав на него. Но недвижимое имущество, которое может сдаваться в  аренду по правилам гл. 34 ГК РФ, не должно быть предназначено для проживания людей. Наем жилой недвижимости регулируется специальными нормами гл. 35 ГК РФ.

Единственным существенным условием договора аренды в силу требования закона является условие о предмете договора аренды. Согласно норме п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре аренды условие  об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор аренды считается незаключенным. В связи  с этим к договору аренды должны прилагаться документы, позволяющие  точно идентифицировать предмет  договора аренды. Если в аренду сдается  земельный участок или часть  его, к договору аренды прилагается  план (чертеж границ) земельного участка  с указанием его части, сдаваемой  в аренду. В том случае, если в  аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части  помещений, к договору аренды недвижимого  имущества прилагаются поэтажные  планы здания, сооружения, на которых  обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера  арендуемой площади. Если в аренду сдается  оборудование, к договору аренды должен быть приложен технический паспорт на оборудование и т.п.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество по договору аренды (ст. 608 ГК РФ).

В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого  имущества подлежит государственной  регистрации, если иное не установлено  законом.

Договор аренды имущества, предусматривающий  переход в последующем права  собственности на это имущество  к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Срок в договоре аренды, несмотря на его важность, не является его существенным условием. Если срок аренды в договоре аренды не определен, договор аренды считается заключенным  на неопределенный срок (п.п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ). При заключении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.