Договор купли-продажи недвижимого имущества

СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение………………………………………………………………………..3

Глава 1. Теоретические основы договора купли-продажи недвижимого имущества…………………………………………………………..……………5

1.1. Понятие и предмет договора купли-продажи недвижимого имущества………………………………………………………………………5

1.2. Форма договора и порядок его заключения……………………………..9

Глава 2. Содержание договора купли-продажи недвижимого имущества……………………………………………………………………...17

2.1. Содержание договора купли-продажи недвижимого имущества……...17

2.2. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества………………………………………………………………….….19

Заключение…………………………………………………………………....29

Библиографический список………………………………………………….31

 

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность  темы исследования. В современном имущественном обороте договор купли-продажи недвижимости получил широкое распространение, однако специфика этого договора еще недостаточно исследована в юридической литературе. Российское законодательство (дореволюционного периода и современное) устанавливает особые правила отчуждения, в том числе продажи недвижимого имущества, учитывая ценность, значение и специфику недвижимости как объекта гражданских прав. Правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи, опосредуют отношения обмена товара на деньги. Особенностью рынка недвижимости является действие на нём значительного количества посредников, представителей сторон договора, что осложняет возникающие отношения. В определенной степени обладание недвижимым имуществом обеспечивает стабильность экономического положения его законного владельца. Недвижимость является социально значимым объектом, поэтому современное законодательство должно отводить значительную роль правовому инструментарию, призванному охранять и защищать права и законные интересы отдельных физических и юридических лиц, общества и государства.

Одной из особенностей правового  режима недвижимого имущества является введение в РФ с 1998 г. системы единой государственной регистрации прав на него и сделок с ним, что объясняется стремлением государства установить жесткий контроль за оборотом недвижимости.

В наше время сделки с  недвижимостью приобретают актуальное значение, так как объем и значимость с каждым годом возрастают.

Значимость договора купли-продажи недвижимости, дискуссионность  ряда вопросов, недостаточная теоретическая разработка, необходимость анализа положений Гражданского кодекса РФ о купле-продаже недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обосновывают выбор темы исследования и её актуальность.

Целью работы является изучение и анализ законодательной стороны договора купли-продажи недвижимого имущества.

Исходя из поставленной цели задачами работы являются следующие:

1. Изучить понятие и предмет договора купли-продажи недвижимого имущества;
2. Рассмотреть форму договора и порядок его заключения;
3. Проанализировать содержание договора купли - продажи недвижимого имущества;
4. Изучить права и обязанности сторон по договору купли - продажи недвижимого имущества.

Объект – общественные отношения, возникающие в процессе заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества.

Предмет – гражданско-правовое положение договора купли-продажи недвижимого имущества.

Нормативная основа работы включает Конституцию РФ, Гражданский кодекс РФ. Кроме того, в нормативную основу настоящей работы вошли иные федеральные законы, например, Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594. и другие, а также учебники по гражданскому праву России, научные статьи в периодике.

 

Курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения и библиографического списка.

 

Глава 1  Теоретические основы договора купли-продажи недвижимого имущества

1.1. Понятие и предмет договора купли-продажи недвижимого имущества

Договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли - продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи - недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли - продажи товаров, отличающие последний от иных типов самостоятельных гражданско - правовых договоров. Исходя из этого, договор продажи недвижимости может быть определен следующим образом¹.

По договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК).

Как и всякий договор купли - продажи, договор  продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим).

Правовое регулирование  договора продажи недвижимости как  отдельного вида договора купли - продажи  строится по следующей схеме. В § 7 гл. 30 ГК содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по его исполнению. Эти правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле - продаже товаров (§ 1 гл. 30 ГК). Родовая принадлежность договора продажи недвижимости к договору купли - продажи товаров в правовом регулировании проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, включенными в § 7 гл. 30 ГК, к отношениям, связанным с продажей недвижимости, подлежат применению общие положения о договоре купли - продажи товаров.

Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости. При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества².

Естественно, в  случае с договором продажи недвижимости основное видообразующее значение имеет  такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого  имущества. Именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют  необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате.

Поэтому сфера  действия договора продажи недвижимости может быть определена лишь путем  анализа объектов гражданских прав, охватываемых понятием "недвижимое имущество".

В ГК РФ впервые в истории российской цивилистики закреплено понятие недвижимости, которое, безусловно, стало основой всех современных изысканий. Согласно п. 1 ст. 130 к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К ним относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество³.

Перечисленные объекты  недвижимости можно сгруппировать следующим образом. Во-первых, земельные участки; во-вторых, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно; в-третьих, движимые по своей природе вещи, подлежащие государственной регистрации, - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Данные группы объектов не имеют между собой никаких общих признаков. Если к первой группе относятся объекты принципиально неперемещаемые, то ко второй - объекты, перемещение которых принципиально возможно, хотя с причинением несоразмерного ущерба их назначению (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения). Более того, при определенных условиях объекты данной группы могут стать движимым имуществом (разборка сооружения на строительные материалы). Третья группа состоит из объектов, которые принципиально являются движимыми - это их прямое функциональное назначение. В данной группе отсутствует такой общий признак двух первых групп, как связь с землей, то есть тот признак, который позволяет отнести данные объекты к недвижимым вещам.

Простое сопоставление  трех групп объектов недвижимого  имущества не позволяет выделить общие признаки предметов, в отношении которых установлен правовой режим недвижимости. Следовательно, понятие недвижимости определено не путем установления признаков данного правового явления, а путем их перечисления, приведения примеров недвижимых вещей. Такое перечисление не может дать исчерпывающего общего определения. Отсутствие четкой дефиниции понятия «недвижимость» вызывает споры по поводу отнесения ряда объектов к данной категории, поскольку легальное определение имеет размытые границы.

Проблема приобретает  остроту в связи с тем, что  понятие «движимые вещи» формулируется  по остаточному признаку. Установление границы понятия «недвижимость» с помощью исключения из всей совокупности объектов гражданского права движимых вещей также невозможно, поскольку понятие «движимые вещи» законодательством не определено.

С классификационной  точки зрения прием, использованный законодателем для конструирования понятия «недвижимость», также является некорректным, поскольку законодательством не соблюдено единство классификационного критерия. Если в первой и третьей группах в качестве объектов недвижимости называются определенные примеры, то во второй группе недвижимость определяется через указание ее существенных признаков (связь с землей), подкрепляемое некоторыми примерами (насаждения, здания, сооружения). При этом вторая группа предметов оказывается подчиненной первой, поскольку неразрывная связь с землей и позволяет отнести такие предметы, как леса, водоемы, здания, к недвижимым вещам.

Юридические особенности  объектов недвижимого имущества  преимущественно заключаются в  специфике его правового режима, отличающегося, в первую очередь, от правового режима вещей движимых и сводятся к следующему:

1. вещные права на недвижимость, их возникновение, ограничение, переход и прекращение подлежат гласной государственной регистрации в установленном порядке;
2. место нахождения недвижимого имущества определяет порядок наследования, подсудность споров, место исполнения обязательств;
3. установлению более длительных сроков приобретательной давности на недвижимое имущество;
4. установлению особого порядка приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи и на недвижимые вещи, от которых собственник отказался.

 

1.2. Форма договора и порядок его заключения

 

Положения ГК о  письменной форме сделки (п. 1 ст. 160) и о письменной форме договора (п. 2 ст. 434) имеют серьезные отличия. В первом случае (письменная форма  сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (т.е. договоров) иными способами, установленными ГК. Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает заключение договора не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Требования  же к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК)⁴.

Таким образом, суть специального правила о форме  договора продажи недвижимости состоит  в том, что исключается применение положения ГК о форме договора (п. 2 ст. 434), и может быть выражена формулой "исключение исключения". Применительно к договору продажи недвижимости законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки (п. 1 ст. 160), ужесточая тем самым режим заключения договора продажи недвижимости.

Более того, в  отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой  письменной формы сделки, нарушение  требований, предъявляемых к форме  договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.

При заключении договора продажи недвижимости важное значение для его действительности имеет "фигура" продавца. В тех  случаях, когда в качестве продавца по договору выступает не собственник  недвижимого имущества, а обладатель иного, ограниченного вещного права на недвижимость (государственное или муниципальное унитарное предприятие, учреждение), значительно повышается риск возможного признания такого договора недействительной сделкой. Здесь необходимо учитывать ограниченный характер правомочий указанных субъектов на распоряжение недвижимым имуществом. В частности, государственное или муниципальное предприятие - как субъект права хозяйственного ведения (п. 2 ст. 295 ГК), так и субъект права оперативного управления (казенное предприятие) (п. 1 ст. 297 ГК) - не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество без согласия собственника этого имущества. Нарушение данного требования влечет недействительность договора продажи недвижимости.