Договор купли-продажи недвижимого имущества

Итак, если правовыми  актами или договором купли-продажи  недвижимости не предусмотрена обязанность  покупателя произвести оплату до передачи имущества, либо такая обязанность не вытекает из существа обязательства, то продавец, не исполнивший обязанность по передаче товара, не вправе требовать от покупателя платежа.

При заключении договора необходимо четко определять условия  и порядок оплаты покупной цены. Предварительная оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества не отвечает сегодняшним условиям российской экономики с ее криминализированным рынком недвижимости. С точки зрения покупателя наиболее оптимальным является вариант, при котором по договору купли-продажи передача покупателем оплаты цены договора обусловливается исполнением продавцом своей обязанности по передаче права собственности покупателю, то есть моментом государственной регистрации возникшего из договора права (именно такая обусловленность позволит применять к правоотношениям правила о встречном исполнении обязательств - ст. 328 ГК РФ). С другой стороны, обоснованным является желание продавца иметь гарантии получения по договору покупной цены. С этих позиций можно рекомендовать включение в договор купли-продажи недвижимости пункта о внесении покупателем денег на хранение в банк, нотариусу (например, при заключении договора), с условием их выдачи продавцу только по предъявлении доказательств (выписки из Государственного реестра прав)¹².

Свидетельства о праве собственности на имя покупателя) о регистрации перехода права, собственности и о передаче недвижимого имущества (например, подписанного сторонами акта приема - передачи).

Таким образом, под исполнением  обязательства понимается совершение (воздержание от совершения) конкретных действий (в частности, передача - принятие вещи, передача - принятие обусловленной договором суммы).

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итог вышесказанного можно сделать следующие выводы.

Договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли - продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи - недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли - продажи товаров, отличающие последний от иных типов самостоятельных гражданско - правовых договоров.

По договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность  покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК).

Договор продажи  недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим). Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости. При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества.

Предмет всякого  договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплате. По сравнению с общими положениями о купле - продаже товаров законодатель ужесточает требование относительно условия договора о продаваемом объекте недвижимости. В договоре продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения, определяющие расположение указанного объекта недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор продажи недвижимости считается незаключенным.

Значительно отличается от общих положений о договорах и такое существенное условие договора продажи недвижимости, как цена (ст. 555 ГК). Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (ст. 424, 485 ГК), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь действует иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным. Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

Продавцом и  покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества.

 

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12.12.1993 г.) // РГ. 1993. 25 декабря. (№ 237).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая от 30 ноября 1994 г.// Российская газета, № 238-239, 08.12.1994; часть вторая от 26 января 1996 г.// Российская газета, № 23, 06.02.1996, № 24, 07.02.1996, № 25, 08.02.1996, № 27, 10.02.1996.

"Гражданский кодекс  Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ

(ред. от 11.02.2013)

 

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 30.12.2012) "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013)

 

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости"

 

Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 07.12.2011) "О приватизации государственного и муниципального имущества"

 

Федеральный закон от 24.07.2008 N 161-ФЗ (ред. от 30.12.2012) "О содействии развитию жилищного строительства"

 

Постановление Пленума  ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых  вопросах разрешения споров, возникающих  из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или  приобретена в будущем"

 

Постановление Пленума  Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС  РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных  с защитой права собственности  и других вещных прав"

 

 

 

3. Закон РФ от 29 мая 1992 г. "О залоге" // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. № 23. Ст. 1239.
4. Федеральный закон от 30 декабря 1995 г. № 225-ФЗ "О соглашениях о разделе продукции" // СЗ РФ. 1996. № 1. Ст. 18.
5. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
6. Федерального закона от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации// СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813.
7. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ // СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.
8. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. № 9.
9. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Вестник ВАС РФ. 1998. № 10.

 

Учебники, научные статьи

10. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. М., 2008.
11. Вартанова Е. С. Юридические лица как субъекты договор купли-продажи недвижимости // Журнал российского права. 2000. № 12.
12. Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1999. № 8.
13. Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция. 1998. № 6.
14. Ильиных Е.В. Истоки договора купли-продажи жилых помещений // История государства и права. 2007. № 15.
15. Калачева С.А. Недвижимость. М.: ПРИОР, 2008.
16. Киселев И.А. Право собственности граждан на недвижимость (жилое помещение): вопросы осуществления // Нотариус. 2006. № 6.
17. Князев А.Г., Николаев Ю.Н. Сделки с недвижимостью. М., 2004.
18. Козырь О. М. Недвижимость в новом ГК России // ГК России. Проблемы, теория, практика / Под ред. А. Л. Маковского. М., 1998.
19. Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений // Государство и право на рубеже веков: Сб. / Под ред. Т.Е. Абовой. М., 2001.
20. Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2-х ч. Ч.2. - М., 2007 (Классика российской цивилистики).
21. Павлов П. Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество // Российская юстиция. - 2002. - №. 5. - С. 15-18
22. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. - 2002. - № 7. - С. 27-30.
23. Сделки с недвижимостью // Библиотечка "Российской газеты". - 2002. - № 20. - С. 36-40
24. Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право: Учебник. М., 2006.
25. Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью. - М.: Филинъ, 2007. - 592 с.
26. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т. 2. СПб.,2003.
27. Яковлев В.Ф. Россия: экономика, гражданское право (вопросы теории и практики). М., 2000.

¹ Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. М., 2008.

² Гражданское право:Учебник /Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. Ч.II. - М., 2006. 96 с.

³ Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2-х ч. Ч.2. - М., 2007 (Классика российской цивилистики).

⁴ Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая от 30 ноября 1994 г.// Российская газета, № 238-239, 08.12.1994; часть вторая от 26 января 1996 г.// Российская газета, № 23, 06.02.1996, № 24, 07.02.1996, № 25, 08.02.1996, № 27, 10.02.1996.

⁵ Вестник ВАС РФ. 1998. N 10. С. 16.

⁶ Вестник ВАС РФ. 1998. N 10. С. 17.

⁷ СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813.

⁸ Вартанова Е. С. Юридические лица как субъекты договор купли-продажи недвижимости // Журнал российского права. - 2000. - № 12. - С. 97

⁹ Павлов П. Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество // Российская юстиция. - 2002. - №. 5. - С. 15-18

 

¹⁰ Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. - 2002. - № 7. - С. 27-30.

¹¹ Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью. - М.: Филинъ, 2007. - 592 с.

¹² Сделки с недвижимостью // Библиотечка "Российской газеты". - 2002. - № 20. - С. 36-40