Договор купли-продажи недвижимости. Договор перевозки

 

 

Содержание

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 Особенности договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости - это соглашение, в силу которого продавец обязуется передать в собственность  покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется  принять указанное недвижимое имущество и оплатить его (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Квалифицирующим признаком данного  договора является его предмет - недвижимое имущество, т.е. вещи, прочно связанные  с землей, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Именно особый предмет договора обусловил необходимость его специального регулирования.

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия  о предмете договора и о цене. В соответствии со ст. 554 ГК РФ условие  о предмете договора считается согласованным только в том случае, если в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества¹.

В договоре продажи недвижимости в  обязательном порядке должна быть установлена  цена недвижимого имущества. Считается, что установленная в договоре цена здания, сооружения или другого  недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену соответствующей части земельного участка или права на нее, которые передаются с этим недвижимым имуществом, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости должен быть совершен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Таким образом, обмен документами, а также совершение конклюдентных действий в ответ на письменную оферту для договора продажи недвижимости исключаются. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Договоры продажи жилого помещения, предприятия подлежат государственной  регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации. Договоры продажи иного недвижимого имущества заключаются в простой письменной форме и в государственной регистрации не нуждаются.

Переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации во всех случаях (ст. 551 ГК РФ). Передача недвижимого имущества оформляется передаточным актом².  

Ответственность сторон договора продажи  недвижимости характеризуется некоторыми особенностями. Во-первых, принятие покупателем  недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК). Во-вторых, при передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о ее качестве покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК).

Ввиду особенностей отдельных категорий  недвижимости законодательство устанавливает  для их купли-продажи специальные правила.

Земельный участок представляет собой  часть поверхности земли (в том  числе почвенный слой), границы  которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 Земельного кодекса). Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, а также не изъятые и не ограниченные в обороте (ст. 27 Земельного кодекса). Продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. В случае предоставления покупателю заведомо ложной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного участка и предоставление которой установлено федеральными законами, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных убытков. Некоторые возможные условия договора купли-продажи земельного участка признаются законом недействительными: о праве продавца выкупить участок обратно по собственному желанию; об ограничении дальнейшего распоряжение участком; об ограничении ответственности продавца в случае предъявления прав на участок третьими лицами (ст. 37 Земельного кодекса). Покупка участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может иметь место только на торгах (конкурсах, аукционах).

Договор продажи предприятия - это  соглашение, в силу которого продавец обязуется передать в собственность  покупателя предприятие в целом  как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 559 ГК РФ).

Состав предприятия как имущественного комплекса определен в ст. 132 ГК РФ (недвижимые и движимые  вещи,  права требования,  долги,  права  на  средства  индивидуализации,   иные

исключительные права). Предприятие  в целом рассматривается как  недвижимость, поэтому по вопросам, не урегулированным § 7 гл. 30 ГК РФ, применяются  правила § 6, а затем общие положения  о купле-продаже.

Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. К нему должны быть приложены: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность. Кроме того, договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 560 ГК РФ). Регистрация сделок с предприятием как имущественным комплексом проводится Федеральной регистрационной службой.

Поскольку в состав предприятия входят долги, необходимо письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 Права и обязанности по договору  перевозки. Виды перевозки

 

Договор перевозки относится к  группе договоров по оказанию услуг, он направлен на перемещение грузов и пассажиров из одного пункта в другой. Регулирование отношений в сфере перевозок осуществляется ГК РФ (гл. 40), а также транспортными уставами и кодексами (Уставом железнодорожного транспорта РФ от 10 января 2003 г., Кодексом внутреннего водного транспорта РФ от 7 марта 2001 г., Кодексом торгового мореплавания РФ от 30 апреля 1999 г., Воздушным кодексом РФ от 19 марта 1997 г..). Кроме того, отношения перевозки регулируются иными федеральными законами и подзаконными нормативными актами -правилами, утвержденными постановлениями Правительства РФ, приказами соответствующих министерств и ведомств.

ГК РФ не дает общего определения  договора перевозки, а выделяет отдельно договоры перевозки грузов, пассажиров и багажа. Договор перевозки грузов является самостоятельным видом договора перевозки, который имеет особенности в зависимости от вида транспорта (железнодорожные, воздушные, морские, речные и автомобильные перевозки).

Договор перевозки груза - это соглашение, в силу которого перевозчик обязуется доставить вверенный ему отправителем груз в пункт назначения и выдать его управомоченному на получение груза лицу (получателю), а отправитель обязуется уплатить за перевозку груза установленную плату (п. 1 ст. 785 ГК РФ). Договор перевозки является возмездным, взаимным и реальным.

Договор перевозки груза может  быть заключен с условием предоставления для перевозки груза всего  транспортного средства или части  его (договор фрахтования). Договор  фрахтования (чартер) - это соглашение, в силу которого одна сторона (фрахтовщик) обязуется предоставить другой стороне (фрахтователю) за плату всю или часть вместимости одного или нескольких транспортных средств на один или несколько рейсов для перевозки грузов, пассажиров и багажа (ст. 787 ГК РФ). Этот договор является консенсуальным. Он используется на морском, внутреннем водном, воздушном транспорте.

Сторонами договора грузовой перевозки  являются перевозчик и грузоотправитель. Перевозчиком может быть юридическое  лицо, а в некоторых случаях и физическое лицо -индивидуальный предприниматель, обладающие лицензией на те виды перевозки, которые ими осуществляются. В качестве грузоотправителей обычно выступают предприниматели, которые заключают договор перевозки во исполнение своего обязательства перед контрагентом по другому договору (например, для обеспечения доставки товаров покупателю). В таких случаях получателем груза является не грузоотправитель, а другое лицо, которое состоит с грузоотправителем в договорных правоотношениях (чаще всего в правоотношениях купли-продажи). Причем грузополучатель не только имеет право требовать от перевозчика выдачи прибывшего груза, но и обязан принять груз, произвести окончательные расчеты за выполненную перевозку. В таких случаях договор перевозки грузов представляет собой договор в пользу третьего лица, поскольку грузополучатель, не принимавший участия в его заключении, наделяется правом требовать от перевозчика исполнения обязательства в свою пользу (п. 1 ст. 430 ГК РФ). Что касается обязанностей грузополучателя принять груз, произвести окончательные расчеты с перевозчиком и др., то он еще до заключения договора перевозки добровольно принимает их на себя, согласившись на такой способ передачи ему товаров, как отгрузка транспортом.

Предметом договора перевозки грузов являются услуги по территориальному перемещению грузов из пункта отправления в пункт назначения с помощью транспортных средств.

Согласно п. 2 ст. 789 ГК РФ договор  перевозки транспортом общего пользования  является публичным договором. Перевозкой транспортом общего пользования признается перевозка, осуществляемая коммерческой организацией, если из закона, иных правовых актов вытекает, что эта организация обязана осуществлять перевозки грузов по обращению любого гражданина или юридического лица.

Заключение договора перевозки  грузов. Договор перевозки грузов традиционно рассматривается как  реальный договор, который считается  заключенным с момента передачи груза перевозчику. Этому моменту  предшествуют взаимоотношения сторон, направленные на организацию перевозки груза.

Необходимой предпосылкой заключения договора перевозки грузов является согласование заявки грузоотправителя с перевозчиком. В заявке указывается  пункт назначения, наименование и  количество груза, вид и количество транспортных средств и другие необходимые сведения. Согласование заявки по действующему законодательству не рассматривается как заключение договора перевозки, оно порождает обязательство перевозчика подать транспортные средства под погрузку и грузоотправителя - предъявить груз для перевозки, за неисполнение которых стороны несут ответственность.

При необходимости осуществления  систематических перевозок грузов может заключаться договор об организации перевозок грузов. В  соответствии с ним перевозчик обязуется  в установленные сроки принимать грузы, а грузоотправитель - предъявлять их для перевозок в обусловленном объеме. В нем определяются предполагаемые объем перевозок грузов, сроки и условия предоставления транспортных средств и предъявления грузов для перевозок, порядок расчетов, ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, а также иные условия организации перевозок.

Обязательство перевозчика подать транспортные средства считается надлежаще  исполненным, если транспортные средства своевременно поданы в обусловленное место и в заранее определенном количестве. Транспортные средства должны быть поданы в исправном состоянии, пригодном для перевозки соответствующего груза (п. 1 ст. 791 ГК РФ). Различают техническую пригодность транспортного средства, т.е. пригодность для транспортировки грузов, и коммерческую пригодность, т.е. пригодность транспортного средства для перевозки конкретного груза (отсутствие внутри него постороннего запаха, других неблагоприятных факторов; в случае необходимости - поддержание определенного температурного режима). Определение технической пригодности транспортного средства осуществляется перевозчиком, коммерческой пригодности -грузоотправителем, если погрузка осуществляется им, в остальных случаях - перевозчиком. Грузоотправители вправе отказаться от транспортных средств, непригодных для перевозки конкретного груза, и перевозчик обязан подать взамен их исправные, пригодные для перевозки такого груза транспортные средства.

Соответственно грузоотправитель обязан своевременно предъявить к перевозке указанные в заявке или договоре грузы. До предъявления груза для перевозки грузоотправитель обязан подготовить его таким образом, чтобы обеспечить безопасность перевозки и сохранность груза, а также перевозочного средства. Груз должен быть предъявлен в исправном состоянии (надлежащего качества) и при необходимости помещен в исправную тару и упаковку. В случае предъявления к перевозке тарных и штучных грузов на них должна быть нанесена маркировка, назначение которой состоит в индивидуализации груза (указывается грузополучатель, пункт назначения и т.д.), а также в предотвращении возможного его повреждения (наносятся манипуляционные знаки, указывающие на способ обращения с грузом, предупредительные надписи, например "стекло", "не кантовать").

Груз должен быть предъявлен вместе с необходимыми документами: транспортной накладной, заполненной грузоотправителем  в соответствии с правилами перевозок  грузов; другими документами, предусмотренными соответствующими нормативными актами. Например, согласно ч. 4 ст. 18 УЖТ РФ при предъявлении продовольственных и скоропортящихся грузов необходимо представить документ о качестве грузов.

Грузоотправитель обязан предъявить груз в указанном в заявке количестве, которое определяется массой или  количеством грузовых мест для тарных или штучных грузов. Груз может быть предъявлен к перевозке с объявленной ценностью, которая не должна превышать действительной стоимости груза. Практическое значение объявления ценности состоит в том, что в случае утраты или повреждения груза грузоотправитель освобождается от доказывания его стоимости. За перевозку грузов с объявленной ценностью взимается дополнительная плата.

Согласно п. 1 ст. 794 ГК РФ перевозчик за неподачу транспортных средств для  перевозки грузов в соответствии с принятой заявкой (заказом) или иным договором, а отправитель за непредъявление груза либо неиспользование поданных транспортных средств по иным причинам несут ответственность, установленную транспортными уставами и кодексами, а также соглашением сторон. УЖТ РФ (ст. 94) и КВВТ РФ (ст. 115) предусматривают ответственность в виде штрафов, размер которых зависит от количества непогруженных тонн груза или контейнеров.

Законодательством устанавливаются  обстоятельства, при наличии которых  перевозчик и грузоотправитель освобождаются от такой ответственности. К ним относятся: непреодолимая сила,   а  также   иные   явления   стихийного  характера;   военные  действия;   прекращение   или ограничение перевозки грузов в определенных направлениях, установленное в порядке, предусмотренном соответствующим транспортным кодексом или уставом, и др. (ст. 794 ГК РФ, ст. ст. 116, 117 УЖТ РФ, ст. 118 КВВТ РФ). Перечень таких обстоятельств носит исчерпывающий характер. Таким образом, ответственность за неподачу транспортных средств и за их неиспользование наступает независимо от вины.