Договор купли-продажи недвижимости. Договор перевозки

Пассажиру предоставляется право  провозить с собой ребенка  бесплатно либо по льготным тарифам, если он не занимает отдельного места, а также ручную кладь установленного веса и размера. При наличии свободных  мест он может выезжать транспортным средством, отходящим ранее того, на который приобретен билет; занять в пути следования свободное место более высокой категории; делать остановку в пути следования с продлением срока действия проездного документа, но не более чем на 10 суток с соответствующим оформлением такой остановки; в случае болезни, подтвержденной документом лечебного учреждения, продлевать срок действия билета на время болезни; отказаться от договора перевозки, сдать билет и получить провозную плату в установленном размере.

Согласно ст. 786 ГК РФ перевозчик обязуется  доставить вверенный ему пассажиром багаж в указанный пункт назначения и выдать его управомоченному  на получение багажа лицу, а пассажир обязуется уплатить за провоз багажа установленную плату. Соглашение о перевозке багажа не рассматривается в качестве самостоятельного договора, обязанность доставить багаж вытекает из договора перевозки пассажира в случае реального предъявления багажа к перевозке. В подтверждение сдачи пассажиром багажа к перевозке выдается багажная квитанция установленной формы, в которой указывается количество мест и вес багажа. Багаж выдается при предъявлении квитанции в пункте назначения либо по требованию пассажира в любом пункте, в котором производится остановка. Перевозчик несет ответственность за несохранность багажа по правилам, аналогичным ответственности за несохранность груза.

Срок исковой давности по требованиям  к перевозчику, вытекающим из перевозки  пассажира, как правило, определяется в соответствии с общими положениями (ст. 196 ГК РФ) и равен 3 годам. Для требований из договора морской перевозки пассажира  в заграничном сообщении установлен 2-годичный срок исковой давности (п. 1 ст. 409 КТМ РФ).

Срок исковой давности по требованиям, предъявляемым перевозчиком к пассажиру, различается в зависимости от вида транспорта и перевозки. Так, на железнодорожном и внутреннем водном транспорте установлен срок 1 год (ст. 126 УЖТ РФ, ст. 164 КВВТ РФ), для договора морской перевозки пассажира в заграничном сообщении - 2 года, для остальных видов транспорта - общий срок исковой давности 3 года.

Задача

Зимой Григорьев купил у Чашкина  дачу. Когда в мае он на дачу привез свою семью, то обнаружил, что в двух комнатах уже поселился Сидоров с семьей. Сидоров сообщил, что летом прошлого года он заключил с Чашкиным договор аренды двух комнат в дачном доме сроком на пять лет и заплатил вперед всю арендную плату, хотя письменного договора с Григорьевым не имеет.

Григорьев обратился с претензиями  к Чашкину, но последний заявил, что  Григорьев знал о том, что Чашкин систематически сдавал дачу в аренду и не задавал ему вопросов относительно наличия арендаторов. Кроме того, как он понял, Григорьева интересовало оформление правоустонавливающих документов, а пользоваться дачей он не собирался, так как постоянно проживает с семьей за границей. Именно поэтому в их договоре и отсутствовало указание на срок передачи дачи. Кроме того, Чашкин сообщил, что Григорьева вызывают в суд, так как по решению суда о разделе имущества между Чашкиным и его бывшей женой, вступившему в силу до регистрации договора купли-продажи дачи, она была передана жене Чашкина, Григорьев обратился за помощью к адвокату.

Какие разъяснения ему следует  дать?

 

 

В соответствии с ч. 1 ст. 613 ГК РФ передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения  прав третьих лиц на это имущество. Таким образом, Сидоров  имеет  право на проживание в дачном доме в соответствии с договором аренды, заключённым с прежним хозяином дома Чашкиным в том случае если такой договор был заключен в письменной форме. Так как у Сидорова письменного договора нет следовательно договор был заключен в устной форме, что противоречит п. 1 ст. 609 определяющей форму договора аренды.

Ст. 609 п.1 : Договор аренды на срок более  года, а если хотябы  одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Последсьтвия не соблюденияпростой письменной формы регулирует ст.162 ГК РФ, которая гласит, что в случаях прямо укеазанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

Вывод: Вследствии нарушения формы заключения договора аренды между Чашкиным и Сидоровым этот договор считается недействительным. Сидоров не имеет право проживать в данном помещении.

В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса РФ, договор вступает в  силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Гражданский кодекс Российской Федерации  предусматривает обязательную государственную  регистрацию договора о продаже  жилых помещений (ст. 558) и договора купли - продажи предприятия (ст. 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли - продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.

Регистрация перехода права собственности (ст. 551) не означает регистрации самого договора купли - продажи.

Поэтому  договор купли - продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 ГК РФ, а не с момента государственной регистрации.

Государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности  на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю (ст. 551 ГК РФ). Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны (продавец и покупатель) исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации.

Таким образом, дача продана Григорьеву в тот момент, когда Чашкин еще являлся её собственником.

Согласно ст. 460 ГК РФ Чашкин обязан был передать дачу Григорьеву освобожденную  от любых прав третьих лиц. Вследствии того, что Чашкин не исполнил свою обязанность  и даже не уведомил Григорьева о имеющихся правах на эту дачу третьих лиц (жены), Григорьев в соответствии п.1 ст. 460 ГК РФ в праве требовать расторжения договора купли-продажи. Так же ст. 461 устанавливает ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя. В случае решения суда о изъятии дачи у Григорьева в пользу бывшей жены Чашкина, последний (Чашкин) обязан возместить покупателю (Григорьеву) понесенные им убытки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

Нормативно- правовые акты

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года с изменениями от 30.12.2008 № 7-ФКЗ// Российская газета. – 25 декабря 1993; 2008. 31 декабря
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 № 14-ФЗ (в  ред. от 07.02.2011 № 4-ФЗ)// Собрание законодательства РФ.-1996.- № 5.- ст. 410
3. Воздушный Кодекс Российской Федерации от 19.03.1997 N 60-ФЗ  (ред. от 04.12.2007)
4. Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 07.03.2001 N 24-ФЗ  (ред. от 06.12.2007)
5. Федеральный Закон от 10.01.2003 N 18-ФЗ (ред. от 08.11.2007) "Устав железнодорожного транспорта Российской Федерации"
6. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ( в последней ред. ФЗ от от 17.06.2010 № 119-ФЗ) // Собрание законодательства РФ 1997. № 30. Ст. 3594; 2010. №25.Ст. 3070

 

 

Научная литература

 

1. Гатин А.М. Гражданское право.- М.:Дашков и К, 2009.
2. Гражданское право: Учебник / Под ред.  Е.А.Суханова. М., 2007 Т.1.
3. Гражданский кодекс РФ. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М., 2010.
4. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй/Под общ. ред.  Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина. - М.: Юрайт-Издат, 2006. -700с.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

¹ Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. - М.: "Волтерс Клувер", 2007. С. 65

² Гатин А.М. Гражданское право.- М.:Дашков и К, 2009.