Договор продажи недвижимого имущества

 

Введение

 

Актуальность  темы исследования. Договор находит широкое применение в отношениях между гражданами и юридическими лицами, поэтому рассмотрим выделенные в Гражданском Кодексе Российской Федерации положения о договоре. Договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (Ст.420 Гражданского Кодекса Российской Федерации). Граждане и юридические лица свободны в заключение договоров и самостоятельно решают с кем и какие договоры им заключать, а так же согласовывать их условия. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским Кодексом Российской Федерации.

Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном  обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные  с куплей-продажей, открывают часть  вторую Гражданского кодекса Российской Федерации.

Купля-продажа - один из важнейших  институтов гражданского права. Известная  нам история правового регулирования  этого договора насчитывает почти  четыре тысячи лет. В процессе многовекового  развития правовых систем происходил своеобразный естественный отбор норм о купле-продаже. Случайные, неудачные  положения со временем отсеиваются, уступая место более обоснованным и качественным, повышая уровень  юридической техники.

Правовые нормы, первоначально  регулировавшие только куплю-продажу, постепенно приобрели характер общих, исходных положений для других гражданско-правовых сделок. Благодаря этому институт купли-продажи оказал огромное влияние  на формирование договорного права  всех правовых систем: в историческом аспекте из него выросла практически  вся общая часть обязательственного права. В свою очередь, общие положения  договорного права почти целиком  распространили свое действие на отношения  по купле-продаже.

В последнее время увеличивается  количество сделок с недвижимостью, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в  большинстве случаев используются юридическими лицами в качестве офисных  центров. С переходом к рыночной экономике основная ставка была сделана  на то, чтобы потребность в жилье  удовлетворялась не только за счет общественных (государственных, муниципальных) фондов потребления, но и за счет жилья, которое бы находилось в частной  собственности граждан. Многие из граждан  стали собственниками жилья. В этой сфере возникло много острых, дискуссионных  проблем, которые необходимо решать.

Актуальность избранной  темы объясняется, прежде всего, тем, что  договор купли-продажи недвижимости в последние несколько лет  в нашей стране в связи с  ростом количества и качества предпринимательства  приобретает все большее значение. Этот вопрос исследуется не только учеными - юристами, но и специалистами  в других областях. Недвижимое имущество  играет особую роль в экономической  и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность.

Особое значение этого  института в современном праве  обусловлено большой гибкостью, широтой сферы его применения, ведь по существу купля-продажа - наиболее универсальная форма товарно-денежного  обмена.

Основу российского законодательства о купле-продаже составляет глава 30 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ее отличает достаточно высокий  уровень юридической техники, удачное  сочетание традиционных положений  и новых норм. Правовое регулирование  договора стало более полным и  детальным, в результате чего резко  уменьшилась необходимость в  многочисленных подзаконных актах.

Однако, в последние годы гражданское законодательство подверглось  во многом переработке, жизнь не стоит  на месте, и изменения на практике  требуют совершенствования правовых норм.

За время, прошедшее с  начала 90-х годов прошлого столетия, в России, в основном, сложилось  экономически, социально и логически  обоснованное и в целом оправдавшее  себя современное гражданское законодательство.

Основой и ядром этого  законодательства стал Гражданский кодекс  Российской Федерации 1994 - 2006 гг. (Гражданский кодекс, ГК) - система принципиальных и наиболее важных правовых норм, являющихся в значительной части общими для всего гражданского законодательства и в определенной части - для российского законодательства вообще (нормы о субъектах гражданского права, о собственности, о защите нематериальных благ и др.). Вместе с тем с начала 90-х годов, когда стало создаваться действующее гражданское законодательство и когда была разработана и принята определяющая его принципиальное содержание часть первая  ГК (1994 г.), в стране произошли важные экономические и социальные преобразования, не получившие должного отражения в этом законодательстве. Многочисленные, в том числе серьезные, экономические правонарушения на стадии становления рыночной экономики, часто совершающиеся под прикрытием норм гражданского права, выявили недостаточную для новых условий завершенность в законе ряда классических гражданско-правовых институтов, таких как недействительность сделок, создание, реорганизация и ликвидация юридических лиц, законные проценты, уступка требований и перевод долга, залог и др.

В условиях демократического правового государства свобода  и многовариантность экономического поведения участников гражданского оборота с самого начала предопределили в новом гражданском законодательстве России многообразие опосредующих этот оборот правовых норм и используемых в нем правовых средств. Однако в  последующие годы обширная практика применения этого законодательства судами показала, что многие общие положения ГК  нуждаются в дополнениях и детализации, отсутствие которых не может быть восполнено судебным толкованием.¹

Так, возможно, в Гражданском  кодексе появится норма о праве  приобретения чужой недвижимой вещи, которое будет возникать на основании  договора между собственником этой вещи и ее владельцем. Владелец вещи получит таким образом преимущественное право на заключение договора купли-продажи  недвижимости.²

Наряду с Гражданским  кодексом Российской Федерации значительную роль в регулировании отношений  купли-продажи играют специальные  законы, а также подзаконные нормативные  акты: указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства  Российской Федерации, акты отдельных  федеральных органов исполнительной власти. Некоторые из них имеют  общее значение для всех или многих разновидностей купли-продажи, другие распространяются лишь на ее отдельные  виды.

Выбранная тема "Особенности купли-продажи недвижимости" является, несомненно, актуальной, теоретически и практически значимой.

Степень научной разработанности темы. Эта проблема исследовалась в работах таких ученых-правоведов как А.В. Пакутин, Е.А. Суханова, Л. Ю., Грудцына М.И., Брагинский, В.В. Витрянский и др. Кроме научной литературы, для раскрытия темы работы, анализировалось действующее гражданское законодательство России, материалы судебной практики.

Объектом  исследования является купля-продажа недвижимого имущества, как особый вид общественных отношений.

Предметом исследования выступают нормы права, регламентирующие положения купли-продажи недвижимого имущества.

Цель работы – комплексное исследование договора купли-продажи недвижимости.

Для достижения данной цели определены следующие задачи исследования:

1. Проанализировать понятие и выявить специфические признаки договора купли-продажи недвижимости;
2. Рассмотреть существенные условия договора купли-продажи недвижимости;
3. Определить форму договора купли-продажи недвижимости;
4. Привести основные права, обязанности и ответственность сторон по договору купли-продажи недвижимости;
5. Рассмотреть особенности купли-продажи жилой недвижимости.

При написании работы использовались следующие методы: основой исследования является общий диалектический метод научного познания. Кроме этого использовались формально-юридический, функциональный, сравнительного анализа, системного анализа и другие общенаучные и специальные методы познания.

Работа состоит из введения, трех глав, включающих шесть пунктов, заключения и библиографического списка. Структура обусловлена целями и  задачами исследования.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Общие  положения договора купли-продажи  недвижимого имущества

 

1.1. Понятие и юридическая квалификация договора купли-продажи недвижимого имущества

Нормы о договоре купли  продажи недвижимости помещены в  § 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ, которые специально предназначены  для регулирования продажи недвижимости. Однако Общие положения о купле-продаже, установленные § 1 главы 30 Гражданского кодекса РФ, подлежат так же применению, если иные правила не предусмотрены  § 7 главы 30. Так же применению подлежат и Общие положения о договорах  и обязательствах.

Согласно статье 549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли - продажи  недвижимого имущества (договору продажи  недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный  участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор купли-продажи недвижимости является возмездным, то есть предполагает взаимное имущественное предоставление его участниками. Возмездность может  выражаться в предоставлении денежных средств, вещей, выполнении работ, оказании услуг и в ином предоставлении, имеющем имущественное содержание. Такое предоставление должно носить встречный, взаимный характер. Встречное  предоставление (плата) в договоре купли-продажи  недвижимости обязательно должно осуществляться в виде денег³. С экономической точки зрения функции денег в купле - продаже выражаются в том, что они выступают мерой стоимости товара и средством платежа.

Как следует из понятия  договора купли-продажи (ст. 454 ГК РФ), каждая из сторон на различных стадиях развития договорного обязательства является как кредитором, так и должником. Содержанием, возникшего из договора правоотношения являются права и обязанности  продавца и покупателя. Между основными  правами и обязанностями сторон договора купли-продажи существует тесная связь, и праву покупателя (продавца) мкорреспондирует соответствующая  обязанность продавца (покупателя), поэтому в легальной дефиниции  договора купли-продажи фигурируют лишь обязанности сторон. Согласно статьи 454 ГК РФ, по договору купли-продажи  одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороны (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар  и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Это определение и  полной мере применимо и к купле-продаже  недвижимости. Это означает, что  договор является двусторонним.

Договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным: для его  заключения необходимо и достаточно согласования всех существенных условий. Консенсуальная модель договора следует  из его определения: продавец не передает, а обязуется передать вещь (товар). Права и обязанности возникают из самого факта достижения сторонами соглашения и всегда предшествуют совершению ими последующих действий по исполнению договора.⁴

Из приведенного понятия  договора купли-продажи следует, что  возникшее из договора обязательство  направлено на передачу права собственности  на имущество одним лицом другому. При этом необходимо заметить, что  не всегда купля-продажа влечет переход  этого права. Речь идет о тех случаях, когда продавцом является юридическое  лицо, не обладающее правом собственности  на продаваемое имущество, а на стороне  покупателя — субъект, который приобретает  на имущество лишь право хозяйственного ведения или оперативного управления в порядке, установленном ГК РФ, иными  законами и другими правовыми  актами для приобретения права собственности. Так, сделка купли-продажи, заключенная: между унитарными предприятиями, учредителем  которых является один субъект, служит основанием перехода права хозяйственного ведения.

Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает, как правило, собственник  недвижимости, действующий непосредственно  или через своего представителя. Благодаря обязательной государственной  регистрации права собственности, правомочия собственника подтверждаются "титулом", т.е. свидетельством, выданным государственным регистрирующим органом. Заключая договор, покупатель имеет  возможность установить принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества  с помощью информации, содержащейся в справке, выдаваемой регистрирующим органом, которая подтверждает правомочия собственника.

Участниками договора купли-продажи  недвижимости на стороне как продавца, так и покупателя могут выступать  любые субъекты права. В настоящее  время субъектами договора купли-продажи  могут быть: государственные и  муниципальные образования (Российская Федерация и субъекты РФ, городские, сельские, иные поселения и другие территории) в лице соответствующих  органов (п.1,2 ст.125 ГК РФ), юридические  лица (как коммерческие, так и  некоммерческие организации) и физические лица. ⁵

Однако участие в договоре некоторых субъектов гражданского права имеет свои особенности.

Если в качестве продавца выступает государственное или  муниципальное унитарное предприятие, обладающее правом хозяйственного ведения (а если речь идет о казенном предприятии - правом оперативного управления), оно  имеет лишь ограниченные права по распоряжению закрепленным за ним имуществом и не вправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника (п.2 ст.295, п.1 ст.297 ГК РФ). Что касается учреждения, то оно может отчуждать  только то недвижимое имущество, которое  приобретено за счет доходов от разрешенной  уставом деятельности и учтено на отдельном балансе (п.2 ст.298 ГК РФ). Проданное  государственными или муниципальными предприятиями, а также учреждениями недвижимое имущество выбывает одновременно как из сферы хозяйственного ведения (соответственно - оперативного управления), так и из государственной (муниципальной) собственности или частной собственности, если учредителем учреждения является частный собственник.