Договор продажи недвижимого имущества

В отношении договора купли-продажи  недвижимости правовые акты не устанавливают  каких-либо исключений из приведенного правила. Если договором купли-продажи  недвижимости предусмотрено условие  о предварительной оплате товара, то в обязательстве, возникающем  из такого договора, передача имущества  будет носить встречный характер. Если же договором предусмотрена  продажа товара в кредит, то покупатель обязан произвести оплату при наступлении  двух юридических фактов: передачи имущества и наступления срока  оплаты, определенного в договоре или по правилам ст.314 ГК РФ. Договором может быть предусмотрено, что до полной оплаты право собственности на товар вообще сохраняется за продавцом²³. При этом условия о предварительной оплате или о кредите должны быть обязательно установлены в самом договоре купли-продажи недвижимости. Если же в договоре нет условия о сроке оплаты, то, во-первых, исключается одновременное исполнение своих обязанностей сторонами (передача-оплата); во-вторых, по всей видимости, покупатель обязан произнести оплату непосредственно после передачи ему имущества, то есть сражу же после передачи товара. Косвенным образом сделанный вывод подтверждает и легальное определение договора купли - продажи (п.1 ст.454 ГК РФ), в котором на первое место поставлена обязанность продавца, а затем уже обязанность покупателя.

Итак, если правовыми актами или договором купли-продажи недвижимости не предусмотрена обязанность покупателя произвести оплату до передачи имущества, либо такая обязанность не вытекает из существа обязательства, то продавец, не исполнивший обязанность по передаче товара, не вправе требовать от покупателя платежа.

При заключении договора необходимо четко определять условия и порядок  оплаты покупной цены. Предварительная  оплата по договору купли-продажи недвижимого  имущества не отвечает сегодняшним  условиям российской экономики с  ее криминализированным рынком недвижимости. С точки зрения покупателя наиболее оптимальным является вариант, при  котором по договору купли - продажи передача покупателем оплаты цены договора обусловливается исполнением продавцом своей обязанности по передаче права собственности покупателю, то есть моментом государственной регистрации возникшего из договора права (именно такая обусловленность позволит применять к правоотношениям правила о встречном исполнении обязательств - ст.328 ГК РФ). С другой стороны, обоснованным является желание продавца иметь гарантии получения по договору покупной цены. С этих позиций можно рекомендовать включение в договор купли - продажи недвижимости пункта о внесении покупателем денег на хранение в банк, нотариусу (например, при заключении договора), с условием их выдачи продавцу только по предъявлении доказательств (выписки из Государственного реестра прав).

Покупатель обязан принять  недвижимость по передаточному акту. В соответствии со ст.556 ГК РФ уклонение  покупателя от подписания документа  о передачи недвижимости считается  отказом покупателя принять имущество.

Таким образом, под исполнением  обязательства понимается совершение (воздержание от совершения) конкретных действий (в частности, передача - принятие вещи, передача - принятие обусловленной  договором суммы).

Итак, к обязанностям покупателя: относятся обязанности принять  и оплатить товар. Обязанность продавца осуществить передачу недвижимого  имущества и обязанность покупателя принять продаваемое имущество  являются взаимообусловленными: продавец совершает действия по передаче имущества, которые необходимы и для исполнения обязанности по ее принятию покупателем. Вместе с тем покупатель и продавец имеют соответствующие права: право  требовать передачи и право требовать  принятия имущества в соответствии с условиями договора. Эти права  и соответствующие обязанности  возникают одновременно - с момента  заключения договора.

Так как договор купли-продажи  недвижимости является двусторонним, правам одной стороны корреспондируют  обязанности другой. Основной обязанностью продавца является передача недвижимого  имущества определенного  договором качества покупателю, а покупатель в свою очередь обязан принять товар и уплатить продавцу, указанную в договоре покупную цену. Обязанность по передаче имущества является формальной и состоит не только в фактической передаче во владение покупателя недвижимого имущества, но и оформляется передаточным актом. За неисполнение своих обязанностей или за их ненадлежащее исполнение стороны несут ответственность.

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Особенности  купли-продажи жилого помещения

 

Продажа жилых помещений, с одной стороны, - самая распространенная сделка, направленная на продажу недвижимости; с другой стороны, самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилых  помещений, является также продажа  жилых помещений.

Систематический анализ положений §7 ГК РФ позволят сформулировать следующее определение договора купли-продажи жилых помещений. Это соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороны (покупателя) жилое помещение, а покупатель в свою очередь уплатить за него обговоренную в соглашении цену.

В соответствии с  действующим гражданским и жилищным законодательством жилые помещения  бывают различных видов: квартиры, жилые  дома, изолированные комнаты в  квартирах или жилых домах. При  этом жилым признается изолированное  помещение, которое является недвижимым имуществом, отвечает установленным  санитарным, противопожарным, градостроительным  и техническим требованиям и  предназначено для проживания граждан (ч. 2 ст. 15 ЖК).

На основании  ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади  всех частей такого помещения, включая  площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для  удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в жилом помещении, за исключением  балконов, лоджий, веранд и террас.

По своей сути жилые помещения относятся к  сложным объектам, т.е. они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между  собой частей. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное  для удовлетворения потребностей граждан  в жилье. Наряду с помещением в  состав объекта входят другие вещи либо имущественные права. При этом их состав зависит от вида жилого помещения.

В числе построек, именуемых жилым домом, главной  вещью признается строение, предназначенное  для проживания. Остальные постройки  служат для удовлетворения хозяйственных  надобностей и не могут быть самостоятельным  объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном  участке.

Гражданский и Жилищный кодексы РФ предусматривают специальную  регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании  жилыми помещениями, находящимися в  многоквартирных домах. При этом ГК РФ устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с помещением, занимаемым под  квартиру, принадлежит также доля в праве общей собственности  на общее имущество дома.

Из того обстоятельства, что жилое помещение относится  к недвижимости, следует, что одновременно с передачей права собственности  на жилой дом передаются права  на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для ее использования. При этом возможны различные варианты.

Во-первых, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый  дом, покупателю передается право собственности  либо предоставляется право аренды на соответствующий земельный участок.

Во-вторых, если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый  жилой дом, покупатель приобретает  право пользования соответствующей  частью земельного участка на тех  же условиях, на которых пользовался  землей продавец дома.

Гражданский кодекс РФ предусматривает простую письменную форму заключения договора продажи путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550). Обязательное нотариальное оформление договора продажи (как, впрочем, и мены, и дарения) недвижимого имущества не предусматривается. Вся нагрузка по соблюдению законодательства при оформлении соответствующих соглашений ложится на органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В качестве сторон по договору могут выступать граждане, юридические лица и органы местного самоуправления. По общему правилу  продавцом в договоре купли-продажи  выступает собственник жилого помещения.

В тех случаях, когда  одна из сторон уклоняется от государственной  регистрации перехода права собственности  на жилое помещение, другая сторона  на основании п. 3 ст. 551 ГК РФ вправе обратиться в суд за защитой своих  прав. Суд при выяснении всех обстоятельств  может вынести решение о государственной  регистрации перехода права. При  этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынуждена будет  возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Договор обязательно  должен содержать характеристику продаваемого жилого помещения: полный адрес, количество комнат, общую площадь (на практике указывают и жилую площадь). При  отсутствии этих данных договор считается  незаключенным. Представляется, что  для квартир необходимо указывать  и этаж продаваемого жилья.

Некоторое исключение из общего правила, изложенного в  части первой ГК РФ, предусматривается  в отношении цены продаваемого жилья  и другой недвижимости. Согласно ст. 555 Кодекса при отсутствии условия  о цене договор купли-продажи  жилого помещения считается незаключенным.

Для более полной защиты прав покупателей независимо от того, юридическое это лицо или  физическое, в ГК РФ (см. ст. 556 и комментарий  к ней) установлено правило, по которому передача жилого помещения продавцом  и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному  акту или иному документу о  передаче. При этом, если иное не предусмотрено договором, обязательство передать жилище считается исполненным после вручения его покупателю и подписания соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной  из сторон от подписания документа  о передаче жилья на условиях, предусмотренных  договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать жилое помещение, а покупателя - его  принять. Само по себе принятие покупателем  жилого помещения, не соответствующего условиям договора, в том числе  в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

При передаче жилого помещения, не соответствующего условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:

во-первых, соразмерного уменьшения покупной цены;

во-вторых, безвозмездного устранения недостатков жилого помещения  в разумный срок;

в-третьих, возмещения своих расходов на устранение недостатков  жилища.

Если же обнаружены существенные нарушения требований к качеству жилища (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных  расходов или затрат времени, либо выявляются неоднократно, либо проявляются вновь  после их устранения, и другие подобные недостатки), покупатель вправе по своему выбору:

- отказаться от  исполнения договора купли-продажи  и потребовать возврата уплаченной  за жилое помещение денежной  суммы;

- потребовать замены  жилья ненадлежащего качества  помещением, соответствующим договору.

В статье 558 Гражданского кодекса РФ устанавливаются особенности продажи жилых помещений, если в них проживают граждане, имеющие на это жилище самостоятельное право пользования. Например, когда происходит переход права собственности на жилое помещение, в котором остаются проживать члены семьи продавца, если они согласно ст. 292 ГК РФ и ст. 31 ЖК РФ сохраняют право пользования этим жилищем.²⁴ Это возможно и при отчуждении жилого помещения, приобретенного по рентному договору, существенным условием которого было проживание отчуждателя на данной площади. В комментируемой статье устанавливается, что существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования им после его приобретения покупателем (например, члены семьи собственника), является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Таким образом, можно выделить следующие особенности договора купли-продажи жилого помещения: предметом договора выступает особый вид недвижимого имущества – жилое помещение, особенности заключения договора обусловленный особой социальной значимостью этого вида имущества. Законом установлено так же наряду с предметом договора и покупной ценой, третье существенное условие – перечень лиц, сохраняющим в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем. Так же особенностью является необходимость государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, без ее осуществления договор не может считаться заключенным.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

В данной работе было проведено  комплексное исследование договора купли-продажи недвижимого имущества. На основании проведенного исследования можно сделать следующие выводы. Купля-продажа недвижимости как обязательство - это правоотношение, в котором одна сторона (продавец) обязуется передать недвижимое имущество  в собственность, хозяйственное  ведение или оперативное управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество  и уплатить определенную в договоре денежную сумму. Договор купли –  продажи недвижимости является возмездным, двусторонним, консенсуальным, направлен  на передачу имущества. Существенными  условиями договора купли-продажи  недвижимости являются предмет договора, то есть данные, позволяющие определенно  установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в  том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном  участке либо в составе другого  недвижимого имущества, а так  же покупная цена. При отсутствии согласия сторон по каждому из этих условий  договор не может быть признан  заключенным. Предметом рассматриваемого вида договора является недвижимое имущество. Понятие недвижимости закреплено в первой части Гражданского кодекса РФ. Согласно ст.130 ГК к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба из назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Кроме того, к недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Продавцом и покупателем  по договору купли-продажи недвижимого  имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом  или специальными предписаниями  закона на юридическое лицо могут  налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. По общему правилу в качестве продавца может выступать собственник  недвижимого имущества. Продавцом  также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или  договора. Каких-либо общих ограничений  по поводу возможных покупателей  недвижимости гражданское законодательство не содержит. Все сделки, предметом которых  является недвижимое имущество, должны быть облечены в письменную форму, законом  или договором может быть предусмотрено  условие о том, что договор  должен быть удостоверен нотариально. Для сделок с недвижимостью предусмотрена  обязательная государственная регистрация  перехода права собственности на недвижимое имущество, а для договора предметом которого выступает жилое помещение – государственная регистрация договора. Так как договор купли-продажи  недвижимости является двусторонним, правам одной стороны корреспондируют  обязанности другой. Основной обязанностью продавца является передача недвижимого  имущества определенного  договором  качества покупателю, а покупатель в свою очередь обязан принять  товар и уплатить продавцу, указанную  в договоре покупную цену. Обязанность  по передаче имущества является формальной и состоит не только в фактической  передаче во владение покупателя недвижимого  имущества, но и оформляется передаточным актом. За неисполнение своих обязанностей или за их ненадлежащее исполнение стороны несут ответственность. Особенностями договора купли-продажи жилого помещения  являются: предметом договора выступает  особый вид недвижимого имущества  – жилое помещение, особенности  заключения договора обусловленный  особой социальной значимостью этого  вида имущества. Законом установлено  так же наряду с предметом договора и покупной ценой, третье существенное условие – перечень лиц, сохраняющим  в соответствии с законом право  пользования жилым помещением после  его приобретения покупателем. Так  же особенностью является необходимость  государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, без  ее осуществления договор не может  считаться заключенным.                                     Библиографический список   Нормативные правовые акты   Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. – 1993.- № 237. Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ. Часть вторая (с изм. и доп.) // СЗ РФ. – 1996. - № 5. - Ст. 410. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (с изм. и доп.) // СЗ РФ. – 2001. - № 44. - Ст. 4147. Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ (с изм. и доп.) // СЗ РФ. – 1996. - № 1. - Ст. 16. Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с изм. и доп.) // Российская газета. – 1993. - № 5. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. – 1997. - № 30. - Ст. 3594. Федеральный закон от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (с изм. и доп.) // СЗ РФ. – 1998. - № 7. - Ст. 785. Федеральный закон от 15 мая 2001 г. № 54-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // СЗ РФ. - 2001 г. - № 21. - Ст. 2063. Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" // СЗ РФ. – 2000. - № 2. - Ст. 149. Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы первую, вторую, третью и четвертую части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»//СПС «КонсультантПлюс». Проект Гражданского кодекса Российской Федерации (с учетом проекта Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации от 27 апреля 2012 г. №47538-6)//СПС «КонсультантПлюс». Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации по состоянию на июль 2012 г.//СПС «КонсультантПлюс»       Судебная практика Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" // Вестник Высшего Арбитражного суда РФ. - 2009. - №9.   Литература   Алексеев С.С. Гражданское право: учебник ,3-е издание// Проспект, Екатеринбург, Институт частного права,-2011. Бойко Т. Недвижимость: парадоксы закона и логика права // ЭКО. – 2003. - № 9. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: книга вторая: Договоры о передаче имущества/ М.И. Брагинский, В.В. Витрянский - М.: Cтатут, 2012. Витрянский В.В. Купля-продажа//Хозяйство и право. – 2008. - №1.  Гатин А.М. Гражданское право: Учебное пособия/ А.М. Гатин - М: Дашков ИК, 2012. Гражданское право. Учебник / Под ред. А. П. Сергеева и Ю. К. Толстого. Ч. 2. – M.:Проспект, 2010. Егорова М.А. Возврат исполненного при изменении и расторжении договора купли-продажи/ М.А. Егорова// Журнал российского права .- 2009.-№ 3.  Жариков Ю.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. // Ю.Г. Жариков. - М.: Спарк, 2003. Ильченко А.А. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. // Законодательство. - 2003. - № 4. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // О.М. Козырь. - М.: Инфра, 2004. Комментарий «КонсультантПлюс» к проекту Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации от 27 апреля 2012 г. №47538-6)//СПС «КонсультантПлюс». – 2012. Крашенников П. В. Право собственности и иные вещные права на жилое помещение // Юрист. - 2009.- № 4. Куликов В. Принят первый блок поправок в Гражданский Кодекс//Российская газета. – 04.01.2013. – www.rg.ru. Макаров И.А. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество.// Арбитражная практика-2008.-№8(89).   Маковский А.Л. Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика. / Отв. ред. А.Л. Маковский. - М.: Инфра, 2010. Марголин М.Л. Недействительные крупные сделки и сделки с участием заинтересованных лиц. // Законодательство. - 2008. - №3. Матвеев И.А. Юридическое значение формы сделки и ответственность за ее нарушение // Хозяйство и право. - 2009. - №12. Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское частное право: учебник/ под ред.И.Б. Новицкого, Перетерского И.С. - М: Юриспруденция, 2006. Павлов П.М.. Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество // Российская юстиция. – 2010. - №5. Спектор А.А. Гражданское право России: Учебник для вузов/Л.Ю. Грудцына, А.А. Спектор - М: ЗАО Юстицинформ, 2008. Суханова Е.А. Гражданское право: В 4 т. - Том 3: Обязательственное право: Учебник.4-е издание; переработанное и дополненное/ Под ред. Е.А. Суханова. - М: Волтерс Клувер, 2011. Треушников М.К. Гражданский процесс: учебник. / М.К. Треушников - М.: Городец-издат, 2003. Чаусская О.А. Гражданское право: Учебник для вузов /О.А. Чаусская - М: Дашков и К, 2007. Шабалин В.Г., Смирнов И.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных партнеров: книга // Под ред.В.Г. Шабалина, И.А. Смирнова, А.К. Кузьмина - Омега-Л, 2012. Шупыро В.М. Преобразование государственной собственности. / В.М. Шупыро - М.: Инфра-М, 2008.   Ресурсы сети Интернет   Официальный сайт Конституционного Суда РФ // www.ksrf.ru Официальный сайт Верховного Суда РФ // www.supcourt.ru Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда РФ // www.arbitr.ru Официальный интернет-портал правовой информации //www.prawo.gov.ru