Договор продажи недвижимого имущества

Определенное практическое значение имеет деление недвижимых вещей на главную вещь и принадлежность. В соответствии со ст. 135 ГК вещь, предназначенная  для обслуживания другой, главной  веши и связанная с ней общим  назначением (принадлежность), следует  судьбе главной вещи, если договором  не предусмотрено иное¹².

Цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости, при ее отсутствии договор считается  незаключенным. Правила определения цены, предусмотренные п.3 ст.424 ГК РФ, не действуют в силу прямого указания п.1 ст.555 ГК РФ, что отличает договор продажи недвижимости от других возмездных договоров, в том числе и от иных видов договора купли-продажи. Особенность определения цены при продаже недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, состоит в том, что согласованная в договоре продажная цена включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. Эта норма диспозитивная, иные правила могут быть установлены законом или договором.

1.3. Форма договора купли-продажи недвижимого имущества

Формой договора называется способ выражения воли при его  совершении. Форма договора является существенным условием действительности соглашения. Выделяют два основных ее вида: письменную (простую письменную форму и нотариальное удостоверение) и устную. Общие положения о форме сделок применяются и к договору купли-продажи недвижимости, если законом не установлены специальные правила.¹³

Bce сделки, предметом которых является недвижимое имущество, должны быть облечены в письменную форму. Причем, если по общему правилу договор в письменной форме может быть заключен путем обмена документами посредством телетайпной, телеграфной, телефонной, почтовой, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ), то договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами, в противном случае договор будет считаться недействительным (ст. 550 ГК РФ). Поэтому предшествующие заключению договора переговоры силы оферты или акцепта не приобретают. В подобных случаях каждая из сторон становится юридически связанней лишь после проставления на договоре - одном документе - своей подписи.

Нотариальное удостоверение  сделок обязательно в случаях, указанных  в законе, и в случаях, предусмотренных  соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма  не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК РФ). Гражданский  кодекс РФ обязательную нотариальную форму для договора продажи недвижимого  имущества не устанавливает. Но сами стороны вправе договориться о заключение договора купли-продажи недвижимости в нотариальной форме. Нотариальное удостоверение сделок осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи нотариусом или другими должностными лицами, имеющими право совершать такое нотариальное действие. Удостоверение договоров купли-продажи недвижимости производится по месту нахождения недвижимого имущества¹⁴.

В проекте изменений в  Гражданский кодекс предусмотрено  обязательное удостоверение сделок с недвижимостью, однако рассмотрение данного вопроса отложено Государственной  Думой. В принятом законе сказано, что  нотариальное удостоверение подобных сделок может быть предусмотрено  специальным законом. Сейчас разрабатывается  новый закон о нотариате, так  что в ходе его обсуждения к  вопросу вернутся, для этого надо определиться в том числе и  с тарифами. Они должны быть разумны  и посильны.

Сторонники обязательного  нотариального оформления сделок с  недвижимостью приводят несколько  аргументов. Пожалуй, главный из них  в том, что люди получат полную защищенность при продаже-покупке  жилья. Если произойдет сбой, нотариус компенсирует ущерб. Подобные примеры  есть. Зато экспертам неизвестны случаи, когда бы риелторы возвращали деньги пострадавшим, потерявшим жилье из-за какого-нибудь юридического брака. ¹⁵

Договор является средством  индивидуального регулирования  отношений между отдельными лицами. Стороны, заключая договор, определяют рамки своего дальнейшего поведения. По общему правилу, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия  заключенного ими договора применяются  к их отношениям, возникшим до заключения договора (п. 1, 2 ст. 425 ГК РФ).

Договор заключается посредством  направления оферты (предложения  заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (п. 2 ст. 432 ГК РФ). Порядок  заключения договора регулируется главой 28 ГК РФ. Согласно норме пункта 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой  форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Если соглашение по существенным условиям договора не достигнуто, договор не считается заключенным.

По прямому указанию норм статьи 550 и пункта 2 статьи 560 ГК РФ, несоблюдение письменной формы договора продажи недвижимости или предприятия  влечет его недействительность (ничтожность). Недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности договора каждая из сторон (участников сделки) обязана возвратить другой все полученное по договору продажи, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (например, при гибели жилого дома от пожара) возместить его стоимость в деньгах.

Стороны договора купли-продажи  недвижимости могут прийти к соглашению об установлении для заключаемого ими  договора нотариальной формы. В таком  случае нотариальная форма договора будет иметь для него определяющее значение, то есть до нотариального удостоверения договор не является заключенным. Последствия несоблюдения нотариальной формы договора, имеющей конститутивное значение, когда произошло исполнение хотя бы одной из «сторон», будут определяться по правилам главы 60 ГК РФ («Обязательства вследствие неосновательного обогащения»). Правила статьи 165 ГК РФ («Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и ее регистрации») применяться в такой ситуации не должны, так как они определяют последствия недействительности сделки вследствие несоблюдения нотариальной формы (дополнительные к ст. 167 ГК РФ). Статья 165 ГК РФ содержит пункт 2, предусматривающий возможность так называемого «исцеления» при определенных обстоятельствах сделок, когда нарушено требование о нотариальной форме. Как справедливо заметил Брагинский М. И, если последовательно придерживаться принципа: неисполнение требований о форме, определенной соглашением сторон, влечет признание сделки незаключенной, то пункт 1 статьи 165 ГК РФ подлежит ограниченному применению, то есть только в случаях, когда нарушено требование о форме, установленной законом¹⁶.

При нарушении нотариальной формы, имеющей конститутивное значение, ни одна из сторон договора не вправе обратиться в суд за его «исцелением», так  как принуждение к заключению договора является нарушением такого принципа гражданского права, как свобода  договора.

Гражданское законодательство разграничивает форму сделок и их государственную регистрацию. Государственная  регистрация сделок носит самостоятельный  характер и, если иное не установлено  законом, является одной из стадий заключения договора; с момента такой регистрации  последний считается заключенным. Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Право собственности покупателя возникает в результате заключенного договора продажи недвижимости и акта государственной регистрации перехода права собственности или договора о продаже жилья (п. 1 ст. 551 ГК). 
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК). Поэтому любая сделка, совершенная продавцом по поводу недвижимого имущества, переданного покупателю до момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, должна признаваться недействительной как совершенная неуправомоченным лицом. 
Когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности; сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК). 
При отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной регистрации перехода права собственности эти расходы должны быть возложены на продавца.

Государственная регистрация требуется для договоров продажи только предприятия или жилья (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры). До государственной регистрации договора, предметом которого является один из перечисленных объектов недвижимости, договор не является заключенным. В случаях, если хотя бы частично был исполнен договор, который не считается заключенным, возникает обязательство из неосновательного обогащения и соответственно применяются юридические последствия, установленные в статьях 1104-1108 ГК РФ (гл. 60).

Так, если покупатель (по договору, который не считается заключенным) в счет цены передал всю или часть покупной цены, а продавец не передает имущество, то налицо обогащение со стороны продавца за счет покупателя. Последний вправе требовать сумму, на которую обогатился контрагент. Ситуация осложняется, если в счет переданной продавцу суммы покупатель получает обусловленное соглашением имущество. Здесь налицо взаимное имущественное предоставление (обе стороны фактически исполнили договор, не признаваемый заключенным), и говорить об экономическом обогащении кого-либо из участников, по-видимому, не приходится. Но в данном случае все же возникает обязательство из неосновательного обогащения вследствие незаконности получения продавцом и покупателем чужого имущества (основание передачи денег или имущества отсутствовало уже в момент совершения соответствующих действий).

Для защиты права, нарушенного  исполнением договора, который не считается заключенным, установлен общий срок исковой давности в 3 года (ст. 196 ГК РФ), и этот срок начинает течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Необходимо обратить внимание на то, что если произошла передача недвижимого имущества по незаключенному договору продажи недвижимости, собственник  такого имущества (продавец) должен заявлять свои требования об истребовании индивидуальной вещи в натуре из чужого незаконного владения на основании норм главы 20 ГК РФ («Защита права собственности и других вещных прав»). Нормы главы 60 («Обязательства вследствие неосновательного обогащения») к указанному отношению подлежат применению только в субсидиарном (дополнительном) порядке, при условии, что такое применение не противоречит правовым актам, существу этого отношения.¹⁷

Полученные продавцом  от покупателя денежные средства по несуществующему (незаключенному) договору являются неосновательным обогащением продавца. Согласно правилам, установленным главой 60 ГК РФ, если неосновательно были приобретены или сбережены денежные средства, то в соответствии со статей 395 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты с того времени, когда продавец узнал или должен был узнать о неосновательности приобретения или сбережения этих средств (ст. 1107 ГК РФ). Согласно статьи 395 ГК РФ размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора - гражданина или месте нахождения юридического лица - кредитора (кредитором в данном случае является покупатель) учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства (выплаты денежной суммы). В настоящее время в отношениях между гражданами и юридическим лицами подлежат уплате проценты в размере единой учетной ставки Центрального Банка РФ по кредитным ресурсам, предоставляемым коммерческим банкам (ставка рефинансирования).

Исходя из положений статьи 1109 ГК РФ, лицо, получившее денежную сумму  или иное имущество, предоставленное  по договору, который не считается  заключенным, может быть освобождено  от возврата переданного имущества, если докажет, что лицо, требующее  его возврата, знало об отсутствии обязательства.¹⁸

Государственная регистрация  проводится по истечении некоторого времени после предоставления всех необходимых для государственной  регистрации документов, но не позднее  месячного срока после их предоставление. Государственная регистрация при  наличии оснований, указанных в  законе, может быть приостановлена (например, если у регистратора есть сомнения в наличии оснований  для государственной регистрации). Регистратор, при государственной  регистрации сделки, проводит правовую экспертизу представленных документов и проверяет законность совершаемой  сделки (ст. 13 Закона о регистрации  прав).

Таким образом, все сделки, предметом которых является недвижимое имущество, должны быть облечены в письменную форму.

Из проведенного исследования в главе 1, можно сделать следующие  выводы, купля-продажа недвижимости как обязательство - это правоотношение, в котором одна сторона (продавец) обязуется передать недвижимое имущество в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить определенную в договоре денежную сумму. Договор купли – продажи недвижимости является возмездным, двусторонним, консенсуальным, направлен на передачу имущества.

Существенными условиями  договора купли-продажи недвижимости являются предмет договора, то есть данные, позволяющие определенно  установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в  том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном  участке либо в составе другого  недвижимого имущества, а так  же покупная цена. При отсутствии согласия сторон по каждому из этих условий  договор не может быть признан  заключенным.

Все сделки, предметом которых  является недвижимое имущество, должны быть облечены в письменную форму, законом  или договором может быть предусмотрено  условие о том, что договор  должен быть удостоверен нотариально. Для сделок с недвижимостью предусмотрена  обязательная государственная регистрация  перехода права собственности на недвижимое имущество, а для договора предметом которого выступает жилое  помещение – государственная  регистрация договора.