Договор ренты и пожизненное содержание с иждивением

 

ЦЕНТРОСОЮЗ  РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

АРХАНГЕЛЬСКИЙ КООПЕРАТИВНЫЙ ТЕХНИКУМ

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине «Гражданское право»

Тема: Договор ренты и пожизненное содержание с иждивением

 

Студентки очного отделения

2 курса, группы 2 юр

По специальности  030503 Правоведение

Бадиковой Ренаты Валерьевны

 

 

 

 

«__» ______ 2011 г.

_________________

Преподаватель-руководитель

 курсовой работы

Кошева Т.А.

_________________

«__»_______2011 г.

Оценка____________

 

ПЛАН КУРСОВОЙ РАБОТЫ

 

Введение	3
Основная часть
1.Общие положения о договоре ренты	5
2.Виды договора ренты	11
2.1.Постоянная рента	12
2.2.Пожизненная рента	15
3.Пожизненное содержание  с иждивением	17
4.Основания прекращения  договора ренты	20
5.Защита прав получателя  ренты	23
Заключение	25
Список источников информации	27

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Договор пожизненного содержания с иждивением, как и договор ренты в целом, является новым явлением для современного российского гражданского права. Но необходимость заключения  данных договоров существовала практически всегда, поскольку жилищный вопрос и проблема обеспечения достойного существования малоимущих слоев населения всегда  были актуальными для российского общества. Рента это  добавочный доход, получаемый предпринимателем сверх определённой прибыли на затраченные труд и капитал. Она возникла еще в средние века. В те далекие времена собственник, намереваясь продать свое недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплатить ему вечную ренту, чем такого, который готов был уплатить капитальную сумму.

В обществе всегда были, есть и будут люди, которые просто не имеют физической возможности, чтобы обеспечить себе нормальное существование. Уровень жизни  большинства  граждан был таков, что приобретение жилой недвижимости для них было непосильной задачей. Рента стала способом « обменять квартиру на обеспеченную старость». К сожалению государство не в силах обеспечить достойную старость людям, поэтому пенсионеры вынуждены искать иные способы для обеспечения своей жизни всем необходимым. В силу различных причин, в том числе не противоречащих действующему законодательству, у отдельных граждан накапливалась жилая недвижимость (например, в форме кооперативной собственности), которую они могли с выгодой для себя сдавать в наем, аренду, продавать или совершать иные действия, сходные с созданием рентных отношений.

В силу своей юридической  и экономической уникальности договор пожизненного содержания с иждивением, с одной стороны, позволяет определенным  заинтересованным лицам, как правило, престарелым или инвалидам, обеспечить себе достойное  существование, а с другой – дает возможность приобретения недвижимого имущества на весьма выгодных условиях для плательщика ренты.

При написании данной курсовой передо мной стоит цель изучить  и более подробно рассмотреть все аспекты договора ренты и  пожизненного содержания с иждивением, ознакомиться с нормативно-правовыми актами, регулирующими данный вопрос.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Общие положения о договоре ренты.

 

Рента и пожизненное содержание с иждивением  регламентируются главой 33 Гражданского кодекса Российской Федерации (ст. 583-605)

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме¹

 Таким образом, рента - это  собственность, отданная в пользование  лицу, обязавшемуся регулярно выплачивать оговоренную в договоре сумму за приобретенную собственность. Следует заметить, что в ренту можно отдать как деньги, так и товар (недвижимость, автомобиль и т.д.). Исчисляются рентные платежи от размера вложенного капитала, а проценты по ренте начисляются с учетом различных факторов, таких как, например, размер вложений, время пользования капиталом (недвижимостью), вид вложений (недвижимость, деньги и т.д.)

      Необходимо обратить  внимание на то обстоятельство, что рента обязывает плательщика  обеспечить, прежде всего, абсолютную гарантию получения этих денег без рискованных операций и спекуляций. В противном случае он рискует лишиться вложенных средств и приобретенной недвижимости, так как получатель ренты может настоять на расторжении договора.  Также можно привести следующее определение ренты, раскрывающее ее суть: рента - это один из способов для одних - приобрести недвижимость, а для других - дополнительный доход или услугу.

Договор ренты подлежит  нотариальному  удостоверению, а договор, предусматривающий  отчуждение недвижимого  имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации²Требование об обязательном нотариальном удостоверении ренты очень и очень важно, потому что такие договоры обычно заключаются людьми, требующими особой социальной защиты (пенсионерами, инвалидами). Нотариус перед тем, как удостоверить сделку, должен проверить чистоту намерений плательщика ренты, объяснить последствия заключения этого договора. Таким образом, можно предотвратить судебные разбирательства

Договор  является реальным, поскольку для его заключения необходима  передача имущества  плательщику ренты.

Следующее свойство договора ренты это то, что договор является односторонним. К такому выводу приводит анализ гл.33 ГК РФ, в соответствии с  которой после передачи имущества получатель ренты не несёт по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами. Обязанность получателя ренты передать имущество реализуется в момент заключения договора, ибо данный договор сконструирован в ГК РФ как реальный договор.

Договор ренты является возмездным, поскольку налицо встречное  предоставление в виде содержания, передаваемого в обмен на имущество.

Закон не ограничивает плательщика  ренты в праве распоряжаться  приобретенной в собственность  недвижимостью, кроме ограничений, связанных с обеспечением пожизненного содержания (ст. 604 ГК РФ). Объект недвижимости не исключается из гражданского оборота. Плательщик ренты может его продать, подарить или иным образом осуществить отчуждение новому приобретателю, после чего освобождается, от исполнения своих обязательств по выплате ренты при условии, что он их добросовестно исполнял. Однако для нового приобретателя недвижимость обременена — обязательства плательщика ренты переходят на нового приобретателя, если прежний плательщик ренты до момента передачи собственности не нарушал договора. Поэтому новых приобретателей имущества плательщик ренты должен предварительно известить, что данный объект недвижимости обременен рентой. На передачу обремененного рентой имущества новому приобретателю не требуется согласия получателя рентных платежей.

Однако если отчужденное  имущество поступает в общую  собственность или разделяется  между несколькими лицами, то множество  сособственников не отвечает интересам  получателя постоянной ренты. Тогда  он вправе по ст. 593 ГК требовать выкупа ренты первоначальным плательщиком в случаях, когда:

плательщик ренты просрочил  ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором  постоянной ренты;

плательщик  ренты  нарушил  свои  обязательства  по обеспечению выплаты ренты;

плательщик ренты признан  неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться  им в размере и в сроки, которые  установлены договором;

недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

в других случаях, предусмотренных  договором (ст. 593 Гражданского кодекса  РФ).

Правила ст. 586 адресованы добросовестному плательщику. Если плательщик до отчуждения нарушал принятое на себя обязательство, получатель ренты вправе требовать от него, чтобы и он наряду с новым приобретателем нес субсидиарную, дополнительную ответственность. На этот случай стороны могут установить в договоре не дополнительную, а солидарную ответственность. Поэтому дополнительная ответственность вступает в силу лишь тогда, когда стороны не используют свое право на введение солидарной ответственности прежнего и нового плательщиков ренты.

По договору ренты  получатель ренты передает имущество в собственность как при купле-продаже, а платежи при этом выплачиваются периодически, иногда в течение неопределенного периода времени (постоянная рента), что выгодно для плательщика. У получателя ренты сохраняются определенные права на предмет договора (обеспечение выплаты ренты), хотя права собственности переходит плательщику ренты. Обеспечение выплаты ренты состоит в следующем:

в отношении недвижимого  имущества, являющегося предметом  договора ренты, получатель ренты в  обеспечение обязательства приобретает право залога на это имущество,

в отношении движимого  имущества, в том числе денег, являющегося предметом договора ренты, существенным условием договора является условие, устанавливающее  обязанность плательщика ренты  предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств. При невыполнении плательщиком ренты данных обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.³

Хочу немного остановиться еще на вопросе налогообложения, связанном с любым видом договора ренты. В общем-то, обязанность по уплате налога возникает только при платной передаче имущества, то есть по договору купли-продажи. В этом случае получатель ренты обязан заплатить налог на доход физических лиц в размере 13% от обозначенной стоимости. Но опять же, если жилое помещение находится в собственности более 3 лет, то ему предоставляется налоговый вычет в полном объеме (но не превышающим 1 000 000 рублей). При передаче имущества бесплатно по договору дарения никакими налогами сделка не облагается. Сам договор ренты, как и платежи, перечисляемые плательщиком ренты, не облагаются налогом ни для одной из сторон.

Существенным условием договора ренты является способ обеспечения  обязательства по уплате ренты. Выплата  ренты получателю должна быть безусловно обеспечена. Механизм такого обеспечения различается в зависимости от характера передаваемого имущества.

1. Если передается  объект недвижимости (например, земельный  участок); получатель ренты наделяется  законом правом залога недвижимости (ипотека), Хотя получатель ренты приобретает это право в силу закона, тем не менее, требуется договорное оформление залога. Такое положение получателя ренты связано исключительно с объектами недвижимости.

2. При передаче движимых  вещей способы обеспечения рентных платежей фиксируются только договором ренты, причем стороны поставлены перед дилеммой: либо они используют на выбор любые предусмотренные законом или договором (ст. 329 ГК) способы обеспечения исполнения обязательств (помимо залога также неустойку, удержание имущества должника, поручительство, банковскую гарантию, задаток и др.), либо договорятся о необходимости застраховать в пользу получателя риск ответственности за неисполнение, либо ненадлежащее исполнение обязательств плательщика. Это существенное условие договора ренты. Страхование риска ответственности за нарушение договора допускается лишь в случаях, установленных законом.

3. Если плательщик  ренты, под которую выделялись получателем ренты движимые вещи, не принял меры к обеспечению выполнения своих обязательств (например, страхование риска ответственности), а равно если обеспечение утрачено или условия обеспечения ухудшились без вины получателя ренты, последний вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор ренты, а также взыскать образовавшиеся в связи с этим убытки (ст. 593 ГК).

 Получателями ренты могут быть в некоторых случаях только граждане (пожизненная рента и договоре пожизненного содержания с иждивением как разновидности пожизненной ренты), получателями постоянной ренты могут быть также некоммерческие организации, а  плательщиками ренты могут быть любые граждане и юридические лица.

Так же  существенными условиями договора ренты является предмет, размер и форма ренты. В том случае, если предметом договора ренты является движимое имущество, то существенным условием является способ обеспечения исполнения обязательства по выплате ренты. Предметом договора может быть любое индивидуально-определенное имущество, по договору пожизненного содержания с иждивением - только недвижимое. В качестве ренты могут быть не только деньги, но и работы, услуги, права на результаты интеллектуальной деятельности и т.д.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Виды договора ренты

Рента - добавочный доход, получаемый предпринимателем сверх определённой прибыли на затраченные труд и капитал; образование ренты обусловлено более благоприятными условиями, в которых один предприниматель находится пред другим, например, обрабатывает лучший участок земли, обладает привилегией и т. д.