Договор ренты и пожизненное содержание с иждивением

1) Нарушение условий договора. Под нарушением условий понимается плохой уход, невыплата в срок рентных платежей. Чтобы договор невозможно было оспорить по этим основаниям, плательщику ренты необходимо подробно отразить в договоре перечень условий, их объемы и выполнение. Факт передачи денежных средств должен фиксироваться путем подписания соответствующего документа. Например, расписки о передаче денег или выполнении услуг. Еще один способ контактов с получателем ренты – выплачивать деньги через Сбербанк.

2) Введение в заблуждение и недееспособность получателя ренты – также распространенное основание для расторжения сделки в суде. Подстраховаться можно следующим способом. Перед заключением сделки получить справки о состоянии здоровья пенсионера из ПНД и НД, попросить пожилого человека предоставить возможность ознакомиться с медицинской картой.

 Использование тяжелого  положения получателя ренты также  может послужить в суде основанием для расторжения сделки. Чтобы договор нельзя было оспорить по этому пункту, плательщик ренты должен помнить, что выплаты и услуги, оказываемые по договору, должны быть действительно взаимовыгодными.

 Чтобы подтвердить,  что сделка выгодна пенсионеру, необходимо четко определить объем предоставляемых услуг и размер платежей. Кроме того, недвижимость должна передаваться не бесплатно.

Как и любое обязательство, договор ренты может быть прекращен  по основаниям, предусмотренным гл. 26 ГК РФ, за исключением прекращения обязательства исполнением. Так, в практике иногда встречаются случаи применения к договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением общих норм о прекращении обязательства новацией (ст. 414 ГК РФ). Обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация). Таким образом, место прекратившего обязательства занимает новое. Непременное требование к новации - сохранение субъектного состава обязательства (в первоначальном и вновь возникшем обязательстве выступают тот же кредитор и тот же должник). Применительно к договору пожизненной ренты или к договору пожизненного содержания с иждивением, по которым передаваемым по договору было недвижимое имущество, это выглядит как договор между покупателем квартиры, принадлежащей плательщику ренты, плательщиком ренты, приобретающим другую квартиру, продавцом этой квартиры и получателем ренты. Плательщик ренты продает свою квартиру, одновременно приобретая другую. Обременение в виде залога снимается с продаваемой квартиры и возлагается на приобретаемую квартиру. Обязательство плательщика ренты в части предоставления первоначально приобретенной квартиры для проживания получателя ренты прекращается, заменяясь на такие же обязательства, но в отношении приобретаемой квартиры. Договор заключается с согласия получателя ренты.

Интересна точка зрения о возможности прекращения обязательства плательщика ренты путем прощения долга получателем ренты (ст. 415 ГК РФ). Прощение долга не предполагает встречного удовлетворения. Прощение долга выражается в форме освобождения кредитором должника от имущественной обязанности. В результате прощение долга становится одним из видов дарения. В этой связи оно должно быть основано на соглашении сторон и подчиняться ограничениям и запретам, установленным для договора дарения. В практике это основание прекращения обязательства по договорам ренты применения еще не нашло.

Основанием прекращения  обязательства по выплате ренты  может послужить совпадение должника и кредитора в одном лице, поскольку  в юридической практике нередки  случаи, когда сторонами по рентному договору являются близкие родственники. Впоследствии это обстоятельство может обусловить возникновение проблем при правовом регулировании ситуации, вызванной смертью плательщика ренты, в частности возникновение спорных моментов при выдаче свидетельства о праве на наследство.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Защита прав получателя ренты

Теоретически нормы  Гражданского кодекса, посвященные  ренте, в большей степени защищают ее получателя. Судите сами, плательщик обязан не только платить ренту или  осуществлять определенные услуги, но в ряде случаев заплатить за передачу имущества. Заключая договор ренты, он, таким образом, будет расходовать больше денег. Однако большинство получателей ренты — лица весьма преклонного возраста, чем нередко пользуются многочисленные мошенники.

 Наиболее популярным  у них является оформление  пожизненного содержания с иждивением. Такие договоры, как правило, заключают люди, которые нуждаются в постоянном уходе. Их легче контролировать и обманывать. Поскольку договор действует, пока жив получатель ренты, очень часто такие получатели живут считанные месяцы с момента заключения договора. Это наименее защищенные законодательством люди.

 Аналогичная ситуация  и с пожизненной рентой. Разница  лишь в том, что при постоянной  ренте необходимо платить деньги, а при иждивении — осуществлять  уход за получателем. Получатели постоянной ренты защищены лучше, мошенникам просто нет смысла избавляться от них или продавать их квартиры. Правда, в случае с одинокими людьми мошенников устроит любой договор.

 Вместе с тем,  если бы каждый получатель  ренты знал свои права, ситуация могла бы измениться. Нет необходимости бояться заключения договоров ренты. Просто до его подписания необходимо получить соответствующую консультацию у юриста, а при оформлении договора четко понимать, с кем  заключаетcя этот договор.

 В отличие от других договоров по сделкам с имуществом, договор ренты подлежит не только государственной регистрации, но и обязательному нотариальному удостоверению. Нотариальное заверение должно служить лишней гарантией прав получателей ренты, которые в большинстве случаев являются пожилыми людьми, не всегда разбирающимися в юридических тонкостях.

Кроме того, для защиты интересов получателя ренты установлено  правило, в соответствии с которым  он приобретает право залога на жилье, которое он передает другому лицу в обмен на содержание.

В качестве ответственности  за просрочку выплаты рентных  платежей законодательство предусматривает выплату процентов. Размер процентов устанавливается рентным договором. В случае если стороны не оговорили размер процентной ставки, он определяется учетной ставкой банковского процента из расчета на день исполнения обязательств.

Человек, получивший в  собственность жилье по договору ренты, имеет право его продать. Обязательства по выплате ренты  переходят в этом случае на нового владельца (ст. 586 ГК РФ). При этом если условия договора ренты будут  нарушены, то лицо, заключившее договор и продавшее затем квартиру, будет нести субсидиарную ответственность с ее новым владельцем. Это значит, что если невозможно получить рентные платежи с нового владельца (невозможно найти, нет денег и т.п.), то имущественная ответственность может быть возложена на лицо, первоначально заключившее договор ренты.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 В 1996 году, со вступлением  в силу второй части Гражданского  кодекса РФ, слово "рента"  появилось официально. Хотя, в реальности, еще до этого государство разрешало  нетрудоспособным гражданам "продавать жилые дома с условием пожизненного содержания продавца". Действующий ГК РФ расширил субъектный состав договора  пожизненного содержания с иждивением, что позволило  выступать  в качестве плательщика ренты юридическим лицам. Это положительно повлияло на популяризацию ренты, поскольку юридические лица обладают большим материальным  потенциалом и могут предложить максимально выгодные условия заключения договоров, пожизненного содержания либо пожизненной ренты.

Но есть и минусы. При заключении договоров между организацией и гражданином с последующей продажей  права на недвижимость третьему лицу, последний не всегда добросовестно исполняет договорные обязанности. Также предпосылкой распространения отношений по отчуждению недвижимого имущества под предоставление пожизненного  содержания с иждивением  стала их явная экономическая выгода, получаемая  обеими сторонами.

В качестве получателей  ренты могут выступать только граждане. Как уже было отмечено в курсовой работе, несмотря на то, что действующее законодательство не устанавливает каких-либо требований к получателю ренты ни по возрасту, ни по состоянию здоровья, на практике в подавляющем большинстве случаев договор пожизненного содержания с иждивением заключается только с гражданами-пенсионерами. При этом в основном в качестве получателей ренты выступают не все пенсионеры, а преимущественно одинокие малоимущие граждане преклонного возраста либо пожилые семейные пары. Наличие определенных ограничений для потенциальных получателей ренты вполне объяснимо. Заключая договор пожизненного содержания с иждивением, плательщик ренты приобретает вещь с обременением - рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату. Срок обременения неразрывно связан с продолжительностью жизни получателя ренты, так как обязательство плательщика ренты прекращается со смертью получателя ренты. При множественности лиц на стороне кредитора, если договором не предусмотрено иное, обязательство плательщика прекращается в случае смерти последнего получателя ренты.

Источниками правового  регулирования договора пожизненного содержания с иждивением является Гражданский кодекс Российской Федерации, а также нормы специализированного законодательства

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список источников информации

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации.
3. М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. Издание 5-е, стереотипное М.: Издательство \"Статут\", 2007
4. Гражданское право. Учебник/Под редакцией С.П.Гришаева. - М.:Юристъ,2001

 

 

¹ п.1 ст. 583 Гражданского кодекса Российской Федерации

² ст.584 Гражданского кодекса Российской Федерации

³ ст. 587 Гражданского кодекса Российской Федерации

⁴ Ст.591  Гражданского кодекса Российской Федерации