Договор ренты и пожизненное содержание с иждивением

Виды ренты:

Мёртвая рента — арендная плата, которая выплачивается за неиспользуемую собственность.

Земельная рента —  цена, уплачиваемая за использование  ограниченного количества земли  и других природных ресурсов.

Финансовая рента —  ряд последовательных фиксированных  платежей, производимых через равные промежутки времени.

Природная рента —  добавочный доход, получаемый сверх  определенной прибыли на затраченные труд и капитал.

 Рента является одной из  форм общественных отношений,  регулируемых нормами гражданского  права (гражданские правоотношения). Отношения, к которым относится рента, возникают в связи с отчуждением имущества одного лица под выплату этому лицу (бывшему собственнику) или другому лицу денежного или иного содержания (ренты).

Рента различается в зависимости  от предполагаемых условий. Существует три основных вида договора ренты: договор постоянной ренты, договор пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением. Причем каждый из них имеет свои особенности, касающиеся сторон, предмета, срока, цены и условий прекращения договора.

 

 

 

 

 

Постоянная рента

 Субъектами договора постоянной  ренты являются получатель ренты  и её плательщик. Получателями  постоянной ренты могут быть  граждане, а также некоммерческие  организации. К лицам, получающим  постоянную ренту, относятся граждане  любого возраста, а из числа юридических лиц — лишь некоммерческие организации, притом только те, деятельность которых по выплате рентных платежей соответствует целям их деятельности, названным в учредительных документах, и не противоречит закону.

 Получатель постоянной ренты может уступить свое право соответственно другим гражданам или некоммерческим организациям. В случае смерти гражданина это право переходит к его наследникам. Некоммерческие организации могут приобрести права получателя постоянной ренты в порядке универсального правопреемства при реорганизации юридических лиц.

 На передачу, таким образом,  прав получателя ренты в договоре  может быть наложен запрет, что  делает невозможной передачу  постоянной ренты. Здесь решающим  фактором является волеизъявление  сторон. В отношении плательщиков ренты закон никаких ограничений не содержит. Ими могут быть как граждане, так и любые юридические лица при условии, что их учредительные документы не запрещают им заниматься такого рода деятельностью. Кроме того, следует учитывать, что для осуществления отдельных видов коммерческих операций, например сделок с жилыми помещениями, требуется наличие специальной лицензии. Подобно правам получателей постоянной ренты, обязанности ее плательщиков могут переходить к другим лицам, что прямо вытекает из закона. Предметом по договору постоянной ренты является:  - то имущество, которое отчуждается под выплату ренты (им может быть как движимое так и недвижимое имущество), а во-вторых, сама рента, которая выплачивается её получателю. Что касается рентных платежей, то приоритетной формой здесь является денежные суммы. Стороны свободны, выбирать другие формы: предоставление вещей, производство работ или оказание услуг, предоставление вещей, эквивалентных по стоимости согласованной сумме денег. Таким образом, сумма денег имеет базовое значение и при всех других формах ренты и для её выкупа.

 Говоря о цене необходимо  сказать, что она является существенным  условием договора ренты. Ценой  будет являться размер рентных  платежей, который может индексироваться в зависимости от изменения установленного законом минимального размера оплаты труда. Постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты.⁴

 Таким образом, особенностями договора постоянной ренты являются:

1) договор постоянной ренты носит бессрочный характер.

Прекращение договора возможно путем  выкупа по инициативе плательщика или  получателя ренты.

 2)Отказ плательщика ренты от дальнейшей выплаты путем ее выкупа действителен при условии, что он заявлен в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

 Договором может быть предусмотрено,  что право на выкуп постоянной  ренты не может быть осуществлено  при жизни получателя ренты  либо в течение иного срока,  не превышающего тридцати лет с момента заключения договора (ст. 592 Гражданского кодекса РФ).

 Получатель постоянной ренты  вправе требовать выкупа ренты  плательщиком в случаях, когда:

плательщик ренты просрочил  ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

плательщик  ренты  нарушил  свои  обязательства  по  обеспечению  выплаты ренты;

плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило  в общую собственность или  разделено между несколькими  лицами;

в других случаях, предусмотренных  договором (ст. 593 Гражданского кодекса  РФ).

3)особый субъектный состав: получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации,

4)существенным условием договора наряду с предметом является размер рентных платежей, которые могут выплачиваться не только в денежной, но и в других формах. Размер рентных платежей увеличивается пропорционально увеличению минимального размера оплаты труда (ст. 590 Гражданского кодекса РФ),

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Пожизненная рента

Пожизненная рента —  это правоотношения сторон, при которых  одна сторона (рентополучатель) платно или бесплатно передаёт другой стороне (рентоплательщику) своё имущество  в обмен на получение ренты, а именно гарантированного рассроченного дохода в денежной сумме либо предоставления платежей в натуральной форме или в виде ухода, работы, услуг, оплаты ритуальных услуг.

В соответствии со ст. 596 Гражданского кодекса Российской Федерации  пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Возможно установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты, как правило, считаются равными. Например, супруги передали по рентному договору принадлежащее им на праве совместной собственности жилое помещение. При этом в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство ренты прекращается.

 Получателем пожизненной  ренты может быть только гражданин,  на период жизни которого она  устанавливается.

 По договору пожизненной  ренты не допускается переход прав получателя ренты ни по договору уступки требования, ни в порядке наследования.

 Что касается плательщиков пожизненной ренты, то их состав законом не ограничен. Следует отметить, что в законе отсутствует ранее существовавшее требование нетрудоспособности получателя ренты. Существуют также профессиональные плательщики ренты (обычно риэлтерские фирмы), предоставляющие гражданам содержание в обмен на передачу ими в собственность этих фирм своих квартир.

 Под выплату пожизненной  ренты может быть передано движимое и недвижимое имущество. В отличие от постоянной ренты, которая может выплачиваться не только деньгами в размере, определяемом договором, но выплата, которой может быть предусмотрена в договоре и путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, пожизненная рента определяется в договоре только как денежная сумма, которая должна периодически выплачиваться получателю ренты в течение его жизни. Ее размер, определяемый договором, должен быть в расчете на месяц не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом, а в случаях, предусмотренных ст. 318 ГК, он подлежит увеличению до минимального размера оплаты труда (ст. 597 ГК).

Кроме того, особенность  договора пожизненного содержания заключается  в том, что если получатель ренты не удовлетворен добросовестностью исполнения обязательств плательщика ренты, то конфликт может перерасти в претензии правового характера, которые могут быть рассмотрены в суде и удовлетворены

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Пожизненное содержание с иждивением

Наиболее важной разновидностью пожизненной ренты является пожизненное  содержание с иждивением. По существу, это единственный вид договора ренты, который находит широкое практическое применение. Заключив договор пожизненного содержания с иждивением, получатель ренты может передать плательщику только недвижимость. Рента в этом случае выплачивается в виде услуг, предоставляемых ее получателю. Договор ренты с пожизненным содержанием и иждивением помимо ежемесячной выплаты рентных платежей подразумевает еще и оказание социальной помощи пенсионеру: походы за продуктами, уборку квартиры и т. д. Перечень обязанностей получателя ренты является примерным и может уточняться в договоре как в сторону расширения перечня установленных законом обязанностей плательщика ренты, так и его суждения. Так, например, предусмотренная законом обязанность обеспечения потребности в жилище может включать не только предоставление права дальнейшего проживания в переданной плательщику в собственность квартире или жилом доме, но и предоставление в пожизненное пользование другого жилого помещения, указанного в договоре. Плательщик ренты обязан обеспечить пожизненное содержание с иждивением лица, передавшего ему недвижимость. Такое содержание включает удовлетворение потребности в жилье, питании и одежде, обеспечить лечение получателя ренты, если этого требует его состояние здоровья, и уход за ним. Также в договоре пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена обязанность плательщика ренты оплатить ритуальные услуги. Однако, в договоре может быть оговорено соответствующее условие, по которому предоставление содержания с иждивением может быть заменено на периодические денежные выплаты. Общий объем содержания с иждивением должен быть  определен в договоре в стоимостном выражении. При этом общая стоимость содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом (ч.2 ст.602 ГК РФ)  Очевидно, что данная норма закона предусмотрена исходя из того, что меньший объем содержания не обеспечивает целей договора и превращает его либо  в притворную сделку (например, покрывающую договор дарения) либо в кабальный для получателя. Сумма пожизненного содержания должна увеличиваться пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда.

Статья 605 ГК РФ предусматривает  усиленную защиту прав получателя ренты  в случае существенного нарушения  ее плательщиком своих обязанностей  по предоставлению пожизненного содержания. Среди мер, которые получатель ренты вправе применить в таких случаях, следует указать на расторжение договора путем предъявления требования о возврате недвижимого имущества ,преданного в обеспечение  пожизненного содержания. Такое требование  может быть предъявлено независимо от того, на каких условиях  (за плату или бесплатно), она передавалась плательщику.

Основные особенности  договоров ренты, пожизненного содержания с иждивением - это обременение  рентой недвижимого имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ) и возникновение залога в силу закона для обеспечения  рентного обязательства (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Поэтому при заключении договоров пожизненного содержания с иждивением регистрируются:

1) сделка - договор ренты,  пожизненного содержания с иждивением;

2) право собственности  плательщика ренты;

3) обременение рентой;

4) залог в пользу получателя ренты.

 Следует обратить  внимание, что нормы о залоге  в силу закона при ренте  являются императивными и не  могут быть отменены соглашением  сторон, в отличие от залога  в силу закона при купле-продаже  в кредит.

В заключение хочется  отметить, что изначально данный вид договоров предусматривался Законодателем как один из вариантов решения двух проблем. Первая - это нехватка в нашей стране жилья, безвозмездно предоставляемого государством, и отсутствие у населения достаточных средств для его самостоятельного приобретения. Вторая проблема заключается в низком уровне пенсионного обеспечения. Таким образом, заключая договор содержания с иждивением, одна сторона получает квартиру или иную недвижимость в собственность, а другая - денежные выплаты и уход. Но как первой, так и второй стороне следует быть очень внимательными в отношении содержания договора, особенно в части, регулирующей их взаимные права и обязанности, а также возможность расторжения договора в случае неисполнения его условий одной из сторон. Именно от того, насколько грамотно и подробно будут расписаны в договоре обязанности плательщика ренты, будет зависеть, окажутся ли стороны с данным договором в суде или нет. 

    

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Основания прекращения  договора ренты

Расторжение договора ренты происходит в судебном порядке, если плательщик ренты не выполняет условия договора и уклоняется от своих обязанностей. Но и получатели ренты не всегда ведут себя адекватно. Известны случаи, когда плательщики ренты, заключившие договор и добросовестно выполняющие его условия, теряли недвижимость по решению суда, так как не могли подтвердить исполнение своих обязательств.

 Договоры ренты  или пожизненного содержания  с иждивением в суде оспариваются  в основном получателем ренты  или его наследниками.  Наиболее распространенными основаниями для оспаривания и расторжения  сделок являются: