Договор ренты как гражданско-правовой договор

Договор пожизненной ренты порождает срочные обязательства по выплате, которые устанавливаются на период жизни получателя ренты. Иначе говоря, смерть получателя ренты является юридическим фактом, с которым связывается прекращение обязательства по выплате пожизненной ренты. Права получателя пожизненной ренты непередаваемы, так как неразрывно связаны с его личностью.

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. При этом в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрю иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается (п.2 ст.596 ГК РФ).

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни другого гражданина, указанного лицом, передавшим имущество под выплату ренты, следовательно, возможна ситуация, когда договор на таких условиях был заключен, а гражданин, в пользу которого он заключен, к этому времени скончался. Такой договор ничтожен как устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, умершего к моменту его заключения.

Пожизненная рента может иметь лишь форму денежной суммы, периодически выплачиваемой получателю ренты в течение всей его жизни. Если иное не предусмотрено договором, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца. В качестве иного в договоре пожизненной ренты может быть указано, что рентные платежи вносятся авансом за определенный период времени.

Размер пожизненной ренты определяется сторонами в договоре. При этом в расчете на месяц он не может быть меньше установленного законом минимального размера оплаты труда. При увеличении этой суммы размер пожизненной ренты подлежит пропорциональному увеличению (ст.597, 598 ГК РФ).

Договор пожизненной ренты - это срочная сделка. Обязательства, порожденные ею, могут быть прекращены плательщиком ренты только на общих основаниях. В силу этого даже случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты (cт.600 ГК РФ).

В отличие от плательщика ренты получатель пожизненной ренты наделяется правом своими инициативными действиями прекратить обязательства из договора пожизненной ренты. Так, в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты ее выкупа на условиях, предусмотренных ст.594 ГК РФ, либо расторжения договора и возмещения убытков. Более того, если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст.599 ГК РФ).[27]

2.2. Договор пожизненного содержания с иждивением

Договора пожизненного содержания, исходя из буквальной терминологии, в гражданском законодательстве не имеется. Гражданским законодательством предусмотрено правовое регулирование договора ренты и договора пожизненного содержания с иждивением, которые связаны между собой общими нормами Гражданского Кодекса Российской Федерации (ГК РФ).

Договоры ренты и пожизненное содержание с иждивением являются в основном новым самостоятельным институтом российского гражданского права. Указанным договорам посвящена самостоятельная 33 глава Гражданского Кодекса Российской Федерации (ГК РФ), состоящая из 22 статей, регулирующих правоотношения по данным договорам с учетом всех их разновидностей.

При заключении указанных договоров следует иметь в виду, что в 33 главе ГК РФ содержатся общие нормы о ренте и пожизненном содержании с иждивением (ст.583-588 ГК РФ) и специальные нормы, регулирующие разновидности ренты - постоянную (ст.589-595 ГК РФ), пожизненную (ст.596-600 ГК РФ) и ее обособившуюся разновидность - пожизненное с иждивением (ст.601-605 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что общие нормы применяются тогда, когда отношения не урегулированы специальными.

Вместе с тем к отдельным разновидностям указанных договоров, применяются также нормы ГК РФ о купле - продажи и дарении.

Основными общими нормами ГК РФ для указанных договоров предусмотрено что:

одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст.584 ГК РФ);

форма данных договоров подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст.584 ГК РФ).

В настоящее время наибольшее распространение у граждан получило заключение договоров пожизненного содержания с иждивением.

Договор пожизненного содержания с иждивением (именуемый в дальнейшем Договор) отличается от других разновидностей договоров ренты ограниченностью имущества, передаваемого плательщику ренты, а также объемом рентных платежей.

В соответствии со ст.601 ГК РФ объектом такой передачи имущества может быть только, принадлежащие гражданину на праве собственности, недвижимость (жилой дом, квартира, земельный участок и иная недвижимость).

В силу указанной нормы ГК РФ по данному договору стороной, передающей свою недвижимость, может быть только гражданин (физическое лицо), а другой стороной (плательщик ренты), как гражданин, так и юридическое лицо (организация).

Существенным условием данного договора является объем рентных платежей, который должен обеспечивать содержание иждивенца - потребности в жилище, питание, одежда, а если нужно, уход за ним, а также может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты и ритуальных услуг. В договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом закон (ст.602ГК РФ) устанавливает, что в течение одного месяца объем содержания не может быть меньше чем два минимальных размера оплаты труда, установленных законом. Кроме того, согласно ст.603 ГК РФ указанное содержание в натуре может быть заменено в течение жизни гражданина (иждивенца) периодическими платежами в деньгах. Спор об объеме содержания подлежит рассмотрению в судебном порядке. При этом законом установлено, что суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности (п.3 ст.602 ГК РФ).

Плательщик ренты по донному договору, как собственник полученной недвижимости, обладает распорядительными полномочиями (отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество), но только с предварительного согласия получателя ренты (иждивенца).

При этом в силу ст.604 ГК РФ плательщик ренты обязан принимать необходимые меры по поддержанию переданной ему в собственность недвижимости в надлежащем техническом и санитарном состоянии, поскольку не исключена возможность возврата этой недвижимости по требованию получателя ренты (иждивенца).

В случае возврата недвижимости получателю ренты, плательщик ренты не вправе  требовать компенсацию расходов, понесенных им в связи с содержанием получателя ренты  (п.2 ст. 605 ГК РФ).

Данный договор прекращается в случае, если получатель ренты умер или плательщик ренты существенно нарушил свои обязательства. Во втором случае прекращения  договора получатель ренты (иждивенец) вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ.

Второй разновидностью договоров ренты, связанных с использованием недвижимости (особенно приватизированных квартир), является договор пожизненной ренты, который также получил распространение у граждан.

По договору пожизненной ренты получатель данной ренты являются гражданин, передавший имущество под выплату ренты ее плательщику, или другой гражданин, который указан передавшим имущество плательщику, либо множество граждан, которые указаны передавшим имущество плательщику.

В том случае, если получателей ренты несколько, закон исходит из их равных долей на пожизненную ренту. Данное правило действует в случае, когда  договором не установлено другое, например, неравные доли. При этом смерть одного из получателей приводит к переводу его доли пережившим получателям пожизненной ренты пропорционально оставшимся  в живых. Смерть последнего получателя прекращает договор пожизненной ренты (ст.596 ГК РФ).

В отличие  от договора пожизненного содержания с иждивением по данному договору плательщик ренты обеспечивает пожизненную ренту исключительно деньгами в течение всей жизни ее получателя (получателей). Размер пожизненной ренты устанавливается в договоре, исходя из расчета ежемесячного платежа. Закон вводит его ежемесячную минимальную величину, ниже которой стороны не вправе рассчитывать стоимость пожизненной ренты. Согласно с п. 2 ст. 597 ГК РФ рентный минимум должен быть равен минимальному размеру оплаты труда.

В соответствии со ст. 318 ГК РФ  сумма, выплачиваемая плательщиком ренты по денежному обязательству непосредственно на содержание гражданина, с ростом минимальной оплаты труда пропорционально увеличивается.

Данное требование закона об увеличении пожизненной ренты должно быть обязательно заложено в тексте договора (ст. 597 ГК РФ). В силу указанной статьи ГК РФ  определен не только принцип расчета пожизненной ренты, но и периодичность выплат - по окончанию каждого календарного месяца. Однако допускается и иная периодичность - по усмотрению сторон (ст. 598 ГК РФ).

По договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет согласно ст. 211 ГК РФ плательщик ренты, поскольку он является собственником переданного ему имущества, независимо от того, получено ли оно бесплатно или за плату. При этом в соответствии со ст. 600 ГК РФ случайная гибель или случайное повреждение имущества не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором  пожизненной ренты.

Согласно ст. 599 ГК РФ получатель пожизненной ренты наделен в целях защиты своего положения правом требовать от плательщика выкупа ренты и, тем самым, инициативно прекратить договор, оставшись при своем интересе. У плательщика пожизненной ренты данного права нет. Основаниями требования получателем выкупа пожизненной ренты является существенные нарушения договора со стороны ее плательщика. Однако перечня указанных оснований, даже примерного, ст. 599 ГК РФ не приводит, поэтому целесообразно их назвать конкретно в заключаемом договоре пожизненной ренты. Выкуп пожизненной ренты производится по правилам и на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ.

Более того, закон (ст. 599 ГК РФ)  предоставляет получателю пожизненной ренты, в случае существенного нарушения договора плательщиком, выбор - либо требовать выкуп ренты у плательщика, либо просто расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков в установленном порядке.

Как видно из основных общих положений закона, регулирующие договора пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, данные договора сопряжены с определенным риском для каждой из сторон возможности преждевременного его прекращения. Этим указанные договора отличаются от других договоров, например договор мены, который завершается передачей в собственность имущества каждого из сторон.

В связи с этим целесообразно при заключении или при составлении текста либо при подписании договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением проконсультироваться  у опытных  юристов профессионалов, а лучше всего заключить с юрконсультацией  договор правового сопровождения данных договоров, поскольку эти договора имеют длительный срок и в период этого срока возникают различные споры по обязательствам сторон, вытекающие из данных договоров.

Легальное определение договора пожизненного содержания с иждивением дано в ст. 601 ГК РФ. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

В многочисленных комментариях к норме ст.601 ГК РФ авторы, разграничивая пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением, указывают, как правило, на два существенных отличия. От договора пожизненной ренты договор пожизненного содержания с иждивением отличается, в первую очередь, тем, что предметом договора пожизненного содержания с иждивением может быть лишь недвижимое имущество, причем как жилое, так и нежилое.

Второе существенное отличие заключается в форме и объеме рентных платежей. В договоре пожизненной ренты, по общему правилу, допускается только денежная форма рентных платежей.

В договоре пожизненной ренты с иждивением форма ренты - это обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а также уход за ним, если это необходимо в силу состояния здоровья получателя ренты. Договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты и ритуальных услуг. Закон допускает, что договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических денежных платежей. Но при этом, в отличие от договора пожизненной ренты, в договоре пожизненного содержания с иждивением общий объем месячного содержания должен быть не менее удвоенного минимального размера оплаты труда, установленного законом.

Не оспаривая справедливости сказанного, хотелось бы отметить: главное, что отличает обязательства из договора пожизненной ренты от обязательств из договора пожизненного содержания с иждивением, это особый характер отношений между получателем ренты и лицом, предоставляющим пожизненное содержание и иждивение. Указанный характер отношений обусловлен социальной сущностью и назначением пожизненного содержания с иждивением. Так, необходимость в уходе может возникнуть уже после заключения договора. Но сразу после появления она становится обязанностью плательщика ренты и должна быть исполнена им с учетом сложившихся обстоятельств. Поэтому при разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности. Нахождение гражданина на пожизненном содержании с иждивением с условием предоставления ему плательщиком ренты жилища и ухода предполагает наличие между ними лично-доверительных отношений.