Договор ренты как гражданско-правовой договор

Правила о залоге позволяют и еще в одном смысле обеспечивать интересы получателя ренты. Имеется в виду предусмотренное ст. 604 ГК запрещение плательщику ренты сдавать недвижимое имущество, переданное в обеспечение пожизненного содержания с иждивением, в залог, не имея на то согласия получателя ренты.

Возможен, наконец, вариант, при котором существенное условие, о котором шла речь, т.е. условие об определенном способе обеспечения или о страховании, включается в договор и тем самым только в этом случае, при наличии других существенных условий, он должен считаться заключенным. Однако плательщик ренты признается не исполнившим обязанности, указанные в этом условии - передать задаток, предоставить банковскую гарантию, осуществить страхование указанных рисков и т.п., тогда, когда имущество, переданное в обеспечение плательщику ренты, окажется утраченным или его состояние ухудшится, притом даже в случае, если все это произойдет вследствие обстоятельств, за которые получатель ренты не отвечает.

При просрочке исполнения обязательства по выплате ренты плательщиком с него взыскиваются проценты в установленном договором размере. В качестве варианта на случай отсутствия в договоре указаний относительно размера процентов взысканию в соответствии со ст. 588 ГК подлежат проценты, предусмотренные в ст. 395 ГК.

Имеется в виду учетная ставка банковского процента. И здесь следует говорить не о неустойке, а об оплате пользования чужими средствами плательщиком ренты.

По этой причине, несмотря на название ст. 588 ГК - "Ответственность за просрочку выплаты ренты", нормы об ответственности, в частности об основаниях ее наступления, в данном случае не действуют.

А значит, обязанность уплатить проценты в указанном в п. 1 ст. 395 ГК размере наступает в силу самого факта несвоевременной уплаты ренты.

В таком случае речь идет не об ответственности, а о долге. Приведенный вывод следует и из п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 г. N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами". Постановление разграничивает требование об уплате процентов за пользование денежными средствами, предоставленными в качестве займа или коммерческого кредита, и основанное непосредственно на п. 1 ст. 395 ГК требование, существо которого составляет применение ответственности за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства.[32]

3.2. Проблемы применения и регулирования  договора ренты

Выше уже вкратце говорилось о большом количестве проблем, связанных с гражданско-правовым регулированием различных аспектов договора ренты в контексте проведенного выше анализа. Представляется целесообразным остановиться более подробно на наиболее существенных проблемах, а также исследовать другие важные проблемы, которые оказались вне внимания в ходе предшествующего анализа.

В риэлторском бизнесе нередко встречаются слу­чаи, когда анализ п. 2 ст. 585 ГК РФ имеет важное прак­тическое значение и в тоже время вызывает немало проблем.

Выше уже говорилось, что в соответствии с п. 2 ст. 585 «в случае, когда дого­вором ренты предусматривается передача имущество за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), а в случае, когда такое имущество передается бесплат­но, правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ), постоль­ку иное не установлено правилами гл. 33 ГК РФ и не противоречит существу договора ренты».

Так, например, возникает вопрос: возможно ли применение к договору пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением, если имущество передано под выплату ренты бесплат­но, положения п. 4 ст. 578 ГК РФ о том, что даритель вправе отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого?

По мнению Методического совета Мос­ковской областной нотариальной палаты бесплатная передача имущества под выплату ренты не подразуме­вает дарение, ведь договор ренты порождает платель­щика ренты обязательства перед получателем ренты[33].

В случае смерти плательщика ренты его обязательства должны по принципу правопреемства перейти к его наследникам. Пункт 2 статьи 578 ГК РФ применяет правила договора дарения в отношениях между сторонами лишь по передаче и оплате предмета договора, но не отмены самого договора. Поэтому получатель ренты не может отменить договор ренты, применив правила, предусмотренные для договора дарения. Соглашаясь с изложенной позицией, следует отме­тить, что по тем же основаниям ст. 578 ГК РФ («Отмена дарения») в целом не применима к договорам ренты.

В связи с анализом ст. 578 ГК РФ возникает инте­ресная проблема. Так, п.1 указанной статьи закрепля­ет право дарителя отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников, либо умышленно причинил дарителю телесные поврежде­ния. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требования отмены дарения принад­лежит наследникам дарителя.

Вопрос о применении данной нормы представляет­ся спорным по изложенным ранее основаниям, т.к. нор­мами, регулирующими договор пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением прямо не пре­дусмотрены основания для расторжения договора, ана­логичные п. 1 ст.578 ГК РФ, хотя совершение действий против получателя ренты противоречит самой природе договора ренты.

Ведь целью получателя ренты по догово­ру является получение материальной выгоды, а по дого­вору содержания с иждивением еще и ухода, что предус­матривает создание таких условий жизни получателю ренты, при которых он будет чувствовать себя комфорт­но, ему будет оказываться как материальная поддержка так и необходимый уход и печение, необходимые для поддержания жизненных функций получателя ренты.

Следует полагать, что совершение противоправных действий в отно­шении получателя ренты, не связанных с лишением пос­леднего жизни, может рассматриваться как существен­ное нарушение договора и являться основанием для расторжения договора.

Так как ГК РФ не содержит спе­циальных норм, регулирующих рассмотренную ситуа­цию, то возможно обращение к ос­новам и принципам гражданского права, а именно – применение ст. 599 ГК РФ («Расторжение договора по­жизненной ренты по требованию получателя ренты») или п. 2 ст. 605 ГК РФ («Прекращение пожизненного содержания с иждивением») в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ, устанавливающего, что «В случаях, когда предус­мотренные п. 1 и 2 ст. 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или согла­шением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона)».

Еще более проблематичным является вопрос о по­следствиях умышленного лишения жизни получателя ренты плательщиком ренты. Действующим законода­тельством этот казус не урегулирован, в связи с чем возможно поставить вопрос о применении п. 2 ст. 6 ГК РФ, согласно которому «при невозможности использо­вания аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла граж­данского законодательства (аналогия права) и требо­ваний добросовестности, разумности и справедливос­ти». Можно утверждать, что право требова­ния возврата имущества может возникнуть у наслед­ников в порядке правопреемства, хотя это требование и не может быть заявлено самим получателем в связи со смертью по вине плательщика, т.е. по причине, не зависящей от воли получателя ренты.

Форма договора рен­ты регламентируется ст. 584 ГК РФ. Договор ренты тре­бует нотариального удостоверения и государственной регистрации. Договор, устанавливающий ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ).

Исходя из пере­численных норм, ВС РФ в обзоре законодательство и судебной практики за третий квартал 2001 г.[34] делает следующий вывод; т.к. договор пожизненной ренты подлежит государственной регистрации, права и обя­занности по нему возникают у сторон именно с этого момента.

В случае, когда предусмотренное законода­тельством обязательное требование о государствен­ной регистрации не соблюдено, такой договор не име­ет юридической силы и не может иметь никаких юриди­ческих последствий. Следовательно, его нельзя считать заключенным с момента его нотариального удостове­рения.

Таким образом, данный вопрос законодательством урегулирован, но, тем не менее, он не редко ста­новится предметом обсуждения и споров. Момент возникновения права собственности в этом случае является одним из самых спорных.

В соответствии со ст. 165 ГК РФ несоблюдение тре­бования о государственной регистрации сделки влечет ее ничтожность. В данном случае стороны выразили свое намерение на регистрацию сделки. Датой государ­ственной регистрации, согласно п. 3 ст. 2 Закона «О го­сударственной регистрации прав но недвижимое иму­щество и сделок с ним» является день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав.        В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор, подлежа­щий государственной регистрации, считается заклю­ченным с момента государственной регистрации.

Следует признать, что это положение ограничивает право граждан по распоряжению своим имуществом, поскольку обусловливает возникновение прав и обязанностей по сделке действиями государ­ственного органа, а не волеизъявлением сторон.

Решение этой про­блемы возможно либо путем внесения изменения в за­конодательство, либо путем обращения в Конституци­онный суд о признании неконституционной данной нормы законы. Кроме того, представляется разумным вспомнить судебную практику, возникшую в период приватизации, когда суды признавали право на вклю­чение в наследственное имущество квартиры заявле­ние о приватизации, которое было подано при жизни наследодателя, но решение о приватизации было вы­несено после его смерти.

С точки зрения справедливости высказанное мне­ние правильно, но существует и оборотная сторона медали. Из п. 1 ст. 2 закона следует, что выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним является достаточным документом для совершения сделки, в том числе и для заключения договора ренты. Если требова­ние закона об обязательной государственной регистра­ции сделок с недвижимостью не будет неукоснительно соблюдаться, то есть риск подписания и нотариального удостоверения нескольких договоров на один и тот же объект недвижимости. И какой из договоров следует признавать заключенным? Наиболее разумным решением проблемы видится внесение сведений в Единый Государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в день обращения сторон с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности, что исклю­чит возможность возникновения споров о моменте воз­никновения права собственности.

К коллизионным вопросам, касающимся предмета обсуждения, можно отнести вопрос о возможности да­рения недвижимого имущества, принадлежащего да­рителю на основании договора пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением. В соот­ветствии со ст. 604 ГК РФ плательщик ренты вправе с предварительного согласия получателя ренты отчуж­дать недвижимое имущество, переданное ему в обес­печение пожизненного содержания. В соответствии с ГК РФ договор дарения является безвозмездным и не допускает встречного удовлетво­рения от одаряемого. Обязательство по предоставле­нию содержания с иждивением можно рассматривать как встречное. Согласно же п.1 ст. 572 ГК РФ в этом случае договор не может признаваться дарением.

Одной из отличительных особенностей договора пожизненной ренты является порядок его расторже­ния, предусмотренный ст. 599 ГК РФ. В связи с анализом норм о расторжении договора пожизненной ренты, следует отметить, что ст. 599 ГК РФ является специальной нормой, устанавливающей особый способ расторжения договора – выкуп. А п. 2 ст. 599 ГК РФ предусматривает и право получателя ренты требовать возврат имущество, переданного по договору бесплатно.

Общей же нормой, устанавлива­ющей последствия расторжения договора, является, в частности, п. 4 ст. 453 ГК РФ, в соответствии с которым «стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента из­менения или расторжения договора, если иное не ус­тановлено законом или соглашением сторон».

Таким образом, в случае существенного наруше­ния плательщиком ренты своих обязательств по догово­ру, получатель пожизненной ренты, передавший имуще­ство бесплатно, вправе требовать расторжения догово­ра с возвратом этого имущества. Каковы же последствия расторжения договора пожизненной ренты и договора пожизненного содержания с иждивением, если таковое производится по соглашению сторон? Пункт 1 статьи 450 ГК РФ устанавливает, что «изменение и расторжение догово­ра возможны по соглашению сторон, если иное не пре­дусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором».

Возврат испол­ненного по договору возможен, если это установлено соглашением сторон.

Таким образом, практика растор­жения указанных договоров по соглашению сторон с возвратом имущества в собственность получателя рен­ты законна, что имеет большое практическое значение. Следует отметить, что нередки случаи, когда нотариусы при удостоверении соглашений о расторжении догово­ров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением ссылаются не на общие нормы о расторже­нии договоров, а на ст. 599 ГК РФ, что ошибочно.

Спорным является вопрос о выкупе пожизненной ренты по соглашению сторон. В отличие от ситуации с расторжением договора, выкуп пожизненной ренты ре­гулируется только специальной нормой, которая предус­матривает возможность выкупа по требованию получа­теля ренты и вследствие существенного нарушения пла­тельщиком ренты условий договора.