Договор ренты как гражданско-правовой договор

В практике подоб­ные соглашения встречаются все чаще. Следует полагать, что расторжение договор, а пожизненной ренты путем ее выкупа по соглашению сторон законодательству не противоречит и соответствует основополагающему принципу российского гражданского законодательство о свободе договора, тем более, что права получателя ренты не нарушаются вследствие со­гласования сторонами условий выкупа.

Статья 596 ГК РФ устанавливает, что договор по­жизненной ренты прекращается в случае смерти пос­леднего получателя ренты. Ст. 605 ГК РФ, регулирую­щая прекращение пожизненного содержания с ижди­вением, кроме аналогичного основания прекращения договора предусматривает, что «при суще­ственном нарушении плательщиком ренты своих обя­зательств получатель ренты вправе потребовать воз­врата недвижимого имущества, переданного в обеспе­чение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 на­стоящего Кодекса. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты».

Содержа­ние приведенной нормы сходно с содержанием п. 2 ст. 599 ГК РФ, но, в отличие от последнего, является основанием для прекращения договора, а не растор­жения. Возможно ли расторжение договора пожизнен­ного содержания с иждивением или соглашение о вы­купе ренты по этому договору по соглашению сторон? Думаю, что да, если исходить из ранее изложенного и положения п. 2 ст. 601 ГК РФ о том, что к договору по­жизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предус­мотрено правилами параграфа 4 гл. 33 ГК РФ.

На практике иногда встречаются случаи примене­ния к договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением общих норм о прекраще­нии обязательств, в частности, прекращение обяза­тельство новацией (ст. 414 ГК РФ). Обязательство пре­кращается соглашением сторон о замене первона­чального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательство между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ испол­нения (новация).

Таким образом, место прекратившего обязательства занимает новое. Непременное требо­вание к новации - сохранение субъектного состава обязательства (в первоначальном и вновь возникшем обязательстве выступают тот же кредитор и тот же дол­жник).

Применительно к договору пожизненной ренты или к договору пожизненного содержания с иждивением, по которым передаваемым по договору было недви­жимое имущество, это выглядит как договор между по­купателем квартиры, принадлежащей плательщику ренты, плательщиком ренты, приобретающим другую квартиру, продавцом этой квартиры и получателем ренты.

Плательщик ренты продает свою квартиру, од­новременно приобретая другую. Обременение в виде залога снимается с продаваемой квартиры и возлага­ется на приобретаемую квартиру. Обязательства пла­тельщика ренты в части предоставления первоначаль­но приобретенной квартиры для проживания получате­ля ренты прекращаются, заменяясь на такие же обяза­тельства, но в отношении приобретаемой квартиры. Договор заключается с согласия получателя ренты.

Интересна точка зрения о возможности прекра­щения обязательства плательщика ренты путем про­щения долга получателем ренты (ст. 415 ГК РФ). Про­щение долга не предполагает встречного удовлетворе­ния. Прощение долга выражается в форме освобожде­ния кредитором должника от имущественной обязан­ности. В результате прощение долга становится одним из видов дарения. В этой связи оно должно быть осно­вано но соглашении сторон и подчиняться ограничени­ям и запретам, установленными для договора дарения.

В практике этот вид прекращения обязательства по до­говором пожизненной ренты или пожизненного прожи­вания с иждивением применения еще не нашел.

В целом следует признать, что договор ренты урегулирован достаточно грамотно. Есть некоторые незначительные проблемы, которые требуют внесения изменения в законодательство. Однако, большинство проблем могут быть разрешены путем разъяснений высших судебных инстанций, поскольку возникают, главным образом, из-за сложности самого института ренты.

Заключение

На основании проведенного анализа можно сделать следующие выводы.

Договор ренты – реальный, возмездный, односторонне обязывающий. Стороны договора ренты - получатель ренты и плательщик ренты. Обязанность плательщика ренты состоит в периодической выплате ренты ее получателю. Рента - это определенная денежная сумма либо иные средства для содержания получателя ренты. Плательщиком ренты может быть любое лицо в соответствии с его правоспособностью, а получателями – только граждане и некоммерческие организации.

Обязанность выплаты ренты может существовать бессрочно (постоянная рента) или в течение срока жизни ее получателя (пожизненная рента).

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Несоблюдение нотариальной формы договора ренты, а если под ее выплату отчуждается недвижимость - требования о его регистрации влечет ничтожность договора ренты.

Выплата сумм или предоставление содержания в иной форме не рассматривается в качестве платы за передаваемое имущество. В отсутствие специального указания в договоре ренты об уплате цены за передаваемое имущество оно считается переданным бесплатно (хотя и не безвозмездно).

Правила о купле-продаже (в случае платного договора ренты) и дарении (в случае бесплатного договора ренты) применяются к отношениям сторон по передаче имущества и его оплате лишь субсидиарно и постольку, поскольку они не противоречат правилам главы 33 ГК и существу ренты.

Рента, обусловленная передачей недвижимости, обременяет ее. Последующее отчуждение такого имущества плательщиком ренты третьему лицу влечет перевод на него долга в виде обязанности по выплате ренты и в случае платного договора ренты уплаты цены за недвижимость.

Если по договору ренты передается движимое имущество, то в случае недостижения сторонами соглашения о принятии плательщиком ренты на себя обязанности по предоставлению обеспечения надлежащего исполнения им обязанности по выплате ренты или о страховании риска ответственности за ее неисполнение договор ренты считается незаключенным.

Существуют три вида договора ренты: договор постоянной рента, пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением.

Постоянная рента выплачивается в деньгах. Денежная сумма ренты является существенным условием договора, поскольку даже при достижении соглашения о выплате ренты в иной форме такая выплата по стоимости должна соответствовать денежной сумме ренты.  При отсутствии иного соглашения в договоре цена ренты составляет годовую сумму рентных платежей. Если договор ренты был бесплатным, то в выкупную цену включается и цена переданного имущества. Плательщик ренты как собственник переданного под выплату ренты имущества всегда несет риск его случайной гибели или повреждения. Однако при бесплатном договоре ренты его риск, помимо собственно гибели или повреждения вещи, состоит в том, что, несмотря на ее гибель или повреждение, его обязанность по выплате ренты сохраняется. Поэтому гибель или повреждение вещи никак не сказывается на имущественных интересах получателя ренты. Получателем пожизненной ренты может быть как сам собственник передаваемого под выплату ренты имущества, так и другой указанный им гражданин. При отсутствии указания в договоре о другом получателе ренты ее получателем считается гражданин, передающий имущество.

Пожизненная рента может устанавливаться только в виде периодически выплачиваемой денежной суммы. Поскольку человеческая жизнь обычно исчисляется годами, представляется, что период выплаты пожизненной ренты не может быть большим одного года. Размер пожизненной ренты в договоре должен быть установлен применительно к периоду ее выплаты. При отсутствии в договоре пожизненной ренты условия о размере ренты договор считается незаключенным. Если при установленном в договоре размере пожизненной ренты не установлен период ее выплаты, таким периодом считается календарный месяц. Риск случайной гибели или повреждения имущества, переданного под выплату пожизненной ренты как по платному, так и бесплатному договору ренты, всецело несет плательщик ренты.

Предметом передачи по договору пожизненного содержания с иждивением может быть только недвижимое имущество. Выплата ренты по договору пожизненного содержания с иждивением может заключаться не только в выплате денег получателю ренты, но прежде всего в обеспечении его потребностей в жилище, питании и одежде. Уход за получателем ренты должен быть обусловлен состоянием его здоровья. Стоимость общего объема содержания применительно к периоду выплаты ренты является существенным условием договора пожизненного содержания, в отсутствие которого договор считается незаключенным. Установление в договоре пожизненного содержания с иждивением стоимости месячного содержания менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом, влечет ничтожность этого договора. Если договор пожизненного содержания предусматривал передачу недвижимости за плату, предъявивший требование о возврате недвижимости получатель ренты обязан возвратить плательщику уплаченную за передачу недвижимости ренты сумму.

Литературные источники

I. Нормативные акты Российской Федерации

1.                  Конституция РФ (с изменениями от 9 сентября 1996 г., 10 февраля 1996 г., 9 июня 2001 г., 25 июля 2003 г., 25 марта 2004 г.) // Российская газета. 1993. 25 декабря; СЗ РФ. 1996. №3. Ст.125; №7. Ст.676; 2003. №30. Ст.3051; 2004. №13. Ст.1110.

2.                  Гражданский кодекс Российской Федерации (с изменениями от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г.) // СЗ РФ. 1994. №32. Ст.3301; 1996. №9. Ст.773; №34. Ст.ст. 4025, 4026; 1997. №43. Ст.4903; 1999. №28. Ст.3471; №51. Ст.6288; 2001.  №17. Ст.1644; №21. Ст.2063; 2002. №12. Ст.1093; №48. Ст.ст.4737,4746; 2003. №2. Ст.ст.160, 167; №13. Ст.1179; №46 (Часть I). Ст.4434; №52 (Часть I). Ст.5034.

3.                  Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г.) // СЗ РФ. 1997. №30. Ст.3594; 2001. №11. Ст.997; №16. Ст.1533; 2002. №15. Ст.1377; 2003. №24. Ст.2244.

4.                  Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. от 23 декабря 1999 г., 3 октября 2002 г., 3 сентября 2003 г.) // СЗ РФ. 1998. №8. Ст.963; 1999. №52. Ст.6416; 2002. №41. Ст.3983; 2003. №37. Ст.3584.

II. Постановления Пленумов Верховного Суда РФ

5.                  Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 г. №13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. №11. С.7-14

6.                  Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2001 г. (по гражданским делам) (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 26 декабря 2001 г.) // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2002. №4.

III. Специальная литература

7.                  Анненков В.А. Система Русского гражданского права. Т.4: Отдельные обязательства .-СПб, 1999. С.566

8.                  Бару М.И. Договорные обязательства о содержании//Ученые записки Харьковского юридического института Вып. 3 Харьков, 1948, С. -193

9.                  Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. – М.: Норма, 2002. – С.560

10.             Брагинский М.И., Витрянский В.В., Суханов Е.А., Ярошенко К.Б. Комментарий части второй ГК РФ. – М.: Юристъ, 2003. с. 318.

11.             Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям. – М.: Юридическая литература, 1954.

12.             Вагацума С., Ариидзуми Т. Гражданское право Японии. – М.: Юридическая литература, 1999. – Книга вторая. – С. 318.

13.             Иоффе О.С. Обязательственное право. – М.: Юридическая литература, 1975.

14.             Морандьер Л.Ж. Гражданское право Франции. – М.: Юридическая литература, 1961.

15.             Саватье Р. Теория обязательств: Юридический и экономический очерк. – М.: Юридическая литература, 2002. с. 342.

16.             Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Отв. ред. О. Н. Садиков. – М.: Статут, 2003.с. 167.

17.             Комментарий части второй ГК РФ для предпринимателей – М.: Норма, 2004. с. 256.

18.             Гражданское право / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. – М.: Проспект, 2002. с. 256.

19.             Гражданское право: Учебник / Под ред. проф. Е.А. Суханова. – М.: Норма, 2003. – Т.1. с. 512.

20.             Халфина Р.О. Значение и сущность договора в советском социалистическом гражданском праве.. -М., 1954.С. 198

21.             Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Гражданский кодекс РФ. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. – М.: Норма, 2003. c. 320.

IV. Материалы периодической печати

22.             Ем В.С. Договор ренты //Законодательство, 2003. №5, с.9

23.             Ефимова Л. Правовые проблемы безналичных денег // Хозяйство и право. 2003. №1-2

24.             Морунова Е. Пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением // Правовые вопросы недвижимости. 2003. №1. с. 21-22.