Договор ренты

Особо следует остановиться на возможности передачи под выплату ренты земельных участков. Несомненно, что под выплату ренты могут передаваться находящиеся в частной собственности земельные участки при условии, что они находятся на землях, которые могут быть в частной собственности плательщика ренты. Это связано с тем, что некоторые виды земельных участков, например, участки, предоставляемые для ведения личного подсобного хозяйства, могут находиться только в собственности граждан, но не юридических лиц-плательщиков ренты (п. 1 ст. 102 Земельного Кодекса РК). Сложнее обстоит вопрос о возможности передачи под ренту права землепользования. Дело в том, что п. 1 ст., 517 ГК однозначно предусмотрена передача рентодателю под ренту имущества в собственность, а не на каком-либо ином праве.

Как об этом сказано в п. 1 ст. 519 ГК, имущество под выплату ренты передается в собственность плательщика ренты. Ему не может быть передано и право постоянного землепользования негосударственного землепользователя. Это означает, что к плательщику ренты переходит и право распоряжения переданным ему имуществом, включая право на его отчуждение. Но отчуждение плательщиком ренты переданного ему получателем ренты имущества может неблагоприятно отразиться на интересах получателя.

В отношении недвижимого имущества, в частности, такой гарантией является правило ст. 520 ГК об обременении рентой недвижимого имущества, передаваемого плательщику ренты по договору.

Обременение, предусмотренное п. 1 ст. 520 ГК, заключается в том, что при отчуждении недвижимого имущества, полученного плательщиком ренты под её выплату, обязательства плательщика ренты переходят на приобретателя имущества и он, таким образом, становится плательщиком ренты. Следовательно, обременение в данном случае заключается в наличии определенных прав у получателя ренты на имущество, переданное под выплату ренты.

Гражданский кодекс ничего не говорит о последствиях отчуждения на законных основаниях плательщиком ренты части недвижимого имущества, полученного от получателя ренты. Следует признать, что в этом случае обязанности плательщика ренты переходят к плательщику ренты частично, пропорционально стоимости или ущерба имущества, переданного под выплату ренты.

Говоря об обременении рентой недвижимого имущества, следует учитывать, что в силу п. 1 ст. 521 ГК при передаче под выплату ренты прав на земельный участок или другого недвижимого имущества получатель ренты приобретает право залога на это имущество. В силу п. 2 ст. 315 ГК залогодатель, которым в данном случае выступает плательщик ренты, вправе отчуждать предмет залога только с согласия залогодержателя (плательщика ренты), если иное не предусмотрено законодательными актами, договорами или не вытекает из существа залога.

В силу п. 2 ст. 520 ГК плательщик ренты, передавший обремененное рентой недвижимое имущество в собственность третьего лица, несет субсидиарную ответственность по выплате ренты по отношению к ответственности приобретателя имущества, если законодательным актом или договором не предусмотрена солидарна ответственность по обязательству. О понятиях и условиях субсидиарной и солидарной ответственности говорят ст. ст. 288, 357 и 287 ГК.

Следует отметить, что условие об обеспечении интересов получателя  ренты при передаче под ренту движимого имущества п. 2 ст. 521 ГК относит к существенным условиям договора. Согласно п. 1 ст. 393 ГК договор считается заключенным, когда стороны достигли по всем существенным его пунктам. Следовательно, при отсутствии условия об обеспечении исполнения договора он не может считаться заключенным и порождать права и обязанности сторон.

Говоря о способах обеспечения обязательства ренты, п. 2 ст. 521 ГК отсылает к ст. 292 ГК. В пункте 1 ст. 292 ГК сказано, что исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законодательством или договором. Понятие этих видов обеспечение обязательств дано в главе 18 ГК. Выбор видов обеспечения обязательства по договору ренты определяется соглашением сторон этого договора с учетом его особенностей.

Наряду с договором пожизненного содержания с иждивением в гл. 28 ГК выделены договоры постоянной и пожизненной ренты7. По поводу соотношения между этими двумя договорами, с одной стороны, и договором пожизненного содержания с иждивением, с другой, в литературе высказаны прямо противоположные взгляды. Ряд авторов признают все три договора самостоятельными видами договора ренты. В то же время другие рассматривают возмездное содержание с иждивением лишь как подвид пожизненной ренты. Полагаем, что более правильной является последняя точка зрения. Такой вывод следует прежде всего из п. 2 ст. 517 ГК. Он допускает установление конституирующей соответствующий договор обязанности выплачивать ренту только либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). При этом прямо предусмотрено, что пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Учитывая длительность срока обязательства ренты и его экономическую значимость для сторон, закон предъявляет повышенные требования к форме его заключения. Согласно ст. 518 ГК договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а если получатель ренты передает её плательщику под выплату ренты недвижимое имущество, то договор подлежит кроме нотариального удостоверения также государственной регистрации.

Последствия несоблюдения императивного требования закона о форме договора ренты предусмотрены ст. ст. 154 и 155 ГК. Несоблюдение требования закона о нотариальном удостоверении договора ренты влечет его недействительность, поскольку договор, требующий по закону его нотариального удостоверения, считается совершенным только после такого удостоверения. Недействительность договора ренты влечет за собой и несоблюдение требования о его государственной регистрации. Таким образом, если в составе передаваемого получателем ренты её плательщику имущества имеется недвижимость, то договор ренты считается совершенным на основе сложного фактического состава - нотариального удостоверения договора и его государственной регистрации. Отсутствие хотя бы одного из этих юридических фактов влечёт за собой недействительность договора ренты.

Признание недействительным договора ренты из-за несоблюдения его формы влечет за собой последствие, предусмотренное п. 3 ст. 157 ГК:

- каждая из сторон договора  обязана возвратить другой стороне  все полученное по договору, а  при невозможности возврата в  натуре - возместить стоимость в  деньгах.

Порядок нотариального оформления  договора определен Законом РК “О нотариате”, от 14 июля 1997г. а порядок государственной регистрации - Указом Президента РК, имеющим силу Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 25 декабря 1995г.

1.2. Элементы договора ренты

Сторонами договора ренты являются:

а) получатель ренты (рентный кредитор) - лицо, передающее свое имущество в собственность другого лица с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты);

б) плательщик ренты (рентный должник) - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту).

Получателями ренты в договоре пожизненной ренты и его разновидности - договоре пожизненного содержания с иждивением - в силу самой сущности этих договоров могут быть только граждане. В ГК указано, что получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты. Например, пожизненная рента может быть установлена одним гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан.

Так же создаются государственные (муниципальные) службы, которые оказывают одиноким пожилым гражданам или супружеским парам и инвалидам, заключающим со службой договор купли-продажи жилой площади с правом пожизненного содержания, социальные услуг:

Уборка квартиры;

Приготовление пищи;

Санитарно-гигиенические услуги;

Медицинские услуги;

Транспортные услуги;

Ритуальные услуги.

Плательщиками ренты (рентными должниками) могут быть любые граждане и юридические лица, причем как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты8. Такая способность является свойством фактического порядка и определяется в период заключения договора с конкретным субъектом. Вместе с тем эта способность может определяться и юридическими критериями (например, в случаях, когда уставом юридического лица запрещена возможность заключения договоров ренты).

Поскольку объектом права собственности может быть только индивидуально-определенная вещь, предметом договора ренты могут быть вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги. Безналичные деньги, являющиеся по своей природе не вещами, а правами требования, «бездокументарные ценные бумаги», являющиеся особым способом фиксации прав, равно как и иные имущественные права, не могут быть объектами права собственности, а соответственно, предметом договора ренты. По этой же причине не могут быть предметом договора ренты работы, услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них, нематериальные блага.

2. Виды договора ренты

Договор ренты можно подразделить на несколько видов, что является дискуссионным вопросом в гражданском праве.

Существуют три разновидности единого по своей сути рентного договора:

• постоянная рента;
• пожизненная рента;
• пожизненная рента с иждивением,

Наряду с подразделением договора ренты на три его основных вида закон позволяет провести и иную дифференциацию договорных отношений рассматриваемой области.

Важное значение закон придает тому, на каких началах - возмездно или безвозмездно - передано плательщику ренты, то имущество, взамен которого бывшему собственнику или иному указанному им  лицу предоставляется тот или иной вид ренты. Во-первых, как уже отмечалось, при передаче имущества за плату к отношениям сторон по передаче или оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда имущество отчуждается бесплатно, - правила о договоре дарения. Во-вторых, от того, возмездно или безвозмездно передали имущество, зависит порядок определения выкупной цены. В-третьих, по-разному решается вопрос о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату постоянной ренты.

Казахстанские же ученые, в частности, Сулейменов М. К. и Басин Ю. Г. считают, что глава 28 регламентирует два основных вида ренты: постоянную и пожизненную. В свою очередь, в пожизненной ренте выделяется в качестве особого вида пожизненное содержание с иждивением. Хотя глава 28 озаглавлена как “Рента и пожизненное содержание с иждивением как будто  бы рассматриваются как самостоятельные виды обязательств, пожизненное содержание с иждивением  представляет собой разновидность обязательства ренты, а ещё точнее - вид обязательства пожизненной ренты. Этот вывод прямо вытекает из п.2 ст. 517 ГК, где указано, что пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением.9

2.1 Постоянная рента

Постоянной ренте посвящен параграф 2 главы 28. В этом параграфе можно выделить четыре группы норм: о получателе постоянной ренты; форме, размере и сроках выплаты постоянной ренты; её выкупе; риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату постоянной ренты. Естественно, что к обязательству постоянной ренты применимы и общие положения, помещенные в параграфе 1 главы 28.

В силу п. 2 ст. 523 ГК права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться гражданам и некоммерческим организациям, если участие в договоре ренты в качестве её получателя соответствует цели их деятельности. Порядок и условия уступки требования определены в ст. ст. 345 -347 ГК. Порядок правопреемства при реорганизации  юридических лиц установлен в ст. 46 ГК, а порядок и условия наследования предусмотрены разделом 6 ГК “Наследственное право”. Возможность перехода прав получателя ренты в порядке правопреемства предусмотрена только для постоянной ренты, но не пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением. В последних двух случаях правопреемство после получателя ренты противоречило бы существу обязательства, направленного на пожизненное содержание получателя ренты.

По общему правилу п. 1 ст. 524 ГК постоянная ренты выплачивается в деньгах. В соответствии со статьей 127 ГК она должна исчисляться и выплачиваться в валюте Казахстана - тенге. Выплата ренты в валюте иностранных государств возможна лишь в случаях, разрешенных законодательством  о валютном регулировании. Договором ренты может быть предусмотрена выплата не в деньгах, а путем предоставления плательщиком ренты её получателю каких-либо вещей, выполнение работ или оказание услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, размер которой по периодам платежей должен быть определен договором (п. 2 ст. 524 ГК). Возможно по соглашению сторон и сочетания различных видов выплаты ренты.