Договор ренты

Согласно ст. 525 ГК постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала. Правило ст. 525 ГК диспозитивно и договором могут быть установлены иные сроки ренты. Порядок исчисления сроков определен главой 6 ГК. Эти правила важны для определения конкретной даты платежей, а следовательно, и для исчисления размеров ответственности за просрочку выплаты ренты, предусмотренной ст. 522 ГК. Вместе с тем договором могут быть установлены и конкретные сроки платежей, например, до 10 числа 1-го месяца после квартала, за который осуществляется платеж.

Учитывая длительный характер платежей по договору постоянной ренты и возможность изменения реальной стоимости денег, п. 3 ст. 524 ГК устанавливает, что размер выплачиваемой ренты изменяется пропорционально изменению расчетного показателя, установленного законодательными актами.

Размеры расчетных показателей на каждый год определяются законами “О государственном бюджете”, принимаемыми ежегодно, и обычно дифференцируются по квартально.

 Период выплаты постоянной  ренты может быть весьма длительным. Ведь постоянная рента потому  и называется постоянной, что  конечный срок её выплаты не устанавливается, а предусматриваются лишь периодические сроки выплаты. Со временем в период выплаты ренты экономическое положение сторон и возможность исполнения договора плательщиком ренты могут существенно изменится. Поэтому ГК в целях охраны интересов сторон по обязательству ренты предусматривает возможность его прекращения по инициативе каждой из сторон обязательства. Это прекращение обязательства может происходить путем выкупа ренты (ст. 526 - 528 ГК).

Под выкупом ренты понимается основание прекращения обязательства посредством выплаты плательщиком ренты определенной денежной суммы её получателю. Выкуп - это специфическое основание прекращение обязательства характерное по законодательству Казахстана по обязательству ренты. В п. 1 ст. 367 ГК, перечисляющем основания прекращения обязательств, выкуп среди таких оснований прямо не предусмотрен. Но пунктом 3 ст. 367 ГК установлено правило, по которому законодательством и договором могут быть предусмотрены и иные основания прекращения обязательств, кроме перечисленных в п. 1 этой статьи. Таким основанием, в частности, является выкуп ренты, предусмотренный нормами комментируемой главы. Выкуп как основание прекращения обязательств наиболее близок к отступному, предусмотренному статьей 369 ГК. Однако отступное по статье 369 ГК предусматривается соглашением сторон, а выкуп постоянной ренты предусмотрен императивными нормами закона. Согласно п. 3 ст. 526 ГК условия договора об отказе плательщика постоянной ренты от права на её выкуп недействительно.

Выкуп постоянной ренты может быть осуществлен её плательщиком как по желанию самого плательщика (п. 1 ст. 526 ГК), так и по требованию получателя ренты (ст. 527 ГК).

Законом не предусмотрен срок, по истечении которого с момента заключения договора плательщик по своей инициативе может выкупить ренту. Но договором в интересах получателя ренты может быть предусмотрено, что право выкупа постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.

Статьей 528 ГК регламентируется выкупная цена ренты. По общему правилу п. 1 ст. 528 ГК выкупная цена постоянной ренты как при выкупе её по инициативе плательщика, так и по требованию получателя определяется договором ренты. Если же условия о цене, по которой выкупается рента, договором не определено, она определяется ст. 528 ГК по-разному, в зависимости от того было ли предано плательщику ренты её получателем имущество под выплату ренты за плату и бесплатно. Если имущество было передано за плату, то выкупная цена равна годовой сумме рентных платежей п. 2 ст. 528 ГК. При передаче имущества под выплату ренты бесплатно выкупная цена считается из годовой суммы рентных платежей и цены переданного имущества.

Законом предусмотрены четыре случая, когда получатель ренты вправе требовать ее выкупа:

1) плательщик  ренты просрочил ее выплату более, чем на один год, если иное не предусмотрено договором;

2) плательщик  ренты нарушил свои обязательства  по обеспечению выплаты ренты, предусмотренные ст. 521 ГК. Об этих  обязательствах говорится в параграфе  первом настоящей главы;

3) плательщик  ренты признан неплатежеспособным, либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что  рента не будет выплачиваться  им в размере и сроки, установленные  договором;

4) недвижимое  имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами (ст. 527 ГК).

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты, регламентируется ст. 529 ГК.

По общему правилу п. 1 ст. 190 ГК риск случайной гибели или случайной порчи отчуждаемых вещей переходит на приобретателя одновременно с возникновением у него права собственности, если иное не установлено законодательными актами или договорами.

Статья 529 ГК, устанавливает специальные правила о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, преданного в собственность под выплату ренты, дифференцирует правила о таком риске в зависимости от того бесплатно или за плату передано имущество. Если это имущество было передано бесплатно, то риск его случайной гибели или повреждения несет плательщик ренты, и, не смотря на гибель или повреждение имущества, обязанности плательщика ренты пред её получателем полностью сохраняются. Это не препятствует выкупу ренты на условиях, определенных законом или договором. При случайной гибели или повреждении имущества, преданного под выплату ренты за плату, плательщик ренты вправе при гибели всего имущества требовать прекращения обязательства, а при гибели части имущества или его повреждении - изменение условий выплаты ренты (п. 2 ст. 529 ГК).

2.2 Пожизненная рента

Договор пожизненной ренты, в том числе в пользу третьего лица, заключается в соответствии с общими требованиями, предъявляемыми к договору. Он должен быть нотариально удостоверен, а при передаче под выплату ренты недвижимого имущества подлежит также государственной регистрации. Однако эти требования относительно формы касаются только договора ренты, но не формы выражения намерения третьего лица воспользоваться своим правом. Такое намерение может быть выражено в любой форме, в частности путем принятия платежа по ренте.

Пожизненный характер пожизненной ренты, казалось бы, исключает возможность какого-либо правопреемства после умерших выгодоприобретателей по договору, в том числе третьих лиц, и прекращение обязательства по выплате ренты со стороны ее плательщика, по отношению к умершему с момента смерти выгодоприобретателя. Но нормы ГК о пожизненной ренте устанавливают, что в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если иное не установлено договором. В случае смерти последнего получателя ренты обязательство ренты прекращается (п. 2 ст. 530 ГК).

Нормы ГК о правопреемстве по договору пожизненной ренты, во-первых, носят диспозитивный характер, а договором могут быть предусмотрены и иные последствия смерти одного из выгодоприобретателей, в частности, прекращение обязательства ренты в отношении умершего, без правопреемства после него. Во-вторых, правопреемство в указанном случае носит специальный характер и не имеет ничего общего с отношениями наследования, регламентируемым разделом VI ГК "Наследственное право". Поэтому нельзя согласиться с мнением, что в договоре пожизненной ренты сохраняется наследование прав по отношению к получателю ренты10.

Размер пожизненной ренты, а при пожизненном содержании с иждивением также характер и виды натурального обеспечения, определяются договором в расчете на период платежа, а именно, на один месяц, если иная продолжительность периода не предусмотрена договором. Размер ренты в месяц, как уже отмечено выше, для пожизненной ренты не может быть менее месячной, а для пожизненного содержания с иждивением - двухмесячной минимальной заработной платы, установленной законодательными актами.

Пожизненная рента, если иное не установлено договором, должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца. Что касается предоставлений по договору пожизненного содержания с иждивением, то их сроки определяются и существом обеспечения. Естественно, например, что уход за получателем ренты и предоставление ему необходимой помощи осуществляется на постоянной основе, а не по окончании месяца. При возникновении споров об объеме и способах обеспечения содержания с иждивением суд должен исходить из принципов добросовестности и разумности (п. 3 ст. 536 ГК). При этом договором может быть предусмотрена замена предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой периодических платежей в деньгах.

В целях охраны интересов получателей ренты в ГК предусмотрены ограничения на отчуждение и использование плательщиком ренты имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания с иждивением. Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять это имущество только при наличии предварительного согласия получателя ренты. Плательщик ренты также обязан принимать необходимые меры для того, чтобы использование им указанного имущества не приводило к сокращению его стоимости сверх стоимости естественного износа (ст. 538 ГК). В ст. 538 ГК получают развитие, применительно к пожизненной ренте, положения ст. 520 ГК об обременении рентой недвижимого имущества.

Получатель ренты при существенном нарушении договора ее плательщиком вправе по своему усмотрению требовать либо выкупа ренты, либо расторжения договора. При прекращении пожизненной ренты путем ее выкупа, если имущество под выплату ренты было передано бесплатно, получатель ренты вправе потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Риск случайной гибели и случайного повреждения имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, несет его собственник - плательщик ренты, независимо от того, бесплатно или за плату было передано имущество. Поэтому случайная гибель или повреждение имущества не освобождают плательщика ренты от обязательства по ее выплате на условиях, предусмотренных договором (ст. 534 ГК). Указанные правила о риске случайной гибели или повреждения имущества, переданного под выплату ренты, предоставляют повышенные гарантии получателю пожизненной ренты по сравнению с получателем постоянной ренты.

Принципиальная особенность рассматриваемого договора состоит прежде всего в определении периода его действия. Таковым является время жизни получателя ренты. В роли последнего может выступать как сторона в договоре, передающая имущество, так и любой иной назначенный ею гражданин. В последнем случае договор ренты превращается в договор в пользу третьего лица. Это означает, что указанный в договоре выгодоприобретатель вправе потребовать исполнения обязательства стороной по выплате ему ренты. В отличие от постоянной ренты, право на которую может быть в принципе отчуждено в общем, установленном ГК порядке - имеется в виду применение правил о переходе прав в порядке их уступки (см. ст. 382-390 ГК) или реорганизации юридического лица (см. ст. 57 и 58 ГК), а также о наследовании, - во всех этих случаях права на получение пожизненной ренты не переходят к другому лицу. Это не исключает того, что передающее имущество под выплату ренты лицо может назначить выплату ренты на период жизни другого указанного им лица (ст. 530 ГК). Однако и в этом случае договор продолжает связывать плательщика ренты с тем, кто заключал с ним договор ренты.

Если назначенное выгодоприобретателем третье лицо к моменту заключения договора уже умерло, договор признается ничтожным. Сущность приведенной нормы выражена в правиле: договор пожизненной ренты под страхом недействительности должен быть заключен в пользу лица, которое к моменту совершения сделки находится в живых. Такая норма (п. 3 ст. 530 ГК) соответствует п. 1 ст. 166 ГК, т.е. сделка признается недействительной по основаниям, установленным Кодексом.

Пожизненная рента направлена на удовлетворение потребностей граждан, нуждающихся по этой причине в особой защите. Соответственно, в частности, императивной нормой установлено, что определенная в договоре в расчете на месяц рента должна быть не менее предусмотренного законом минимального размера оплаты труда (п. 2 ст. 531 ГК). Это означает, что если в договоре указана меньшая по размеру рента, соответствующее его условие будет действовать в редакции: рента равна минимальному размеру оплаты труда. По тем же причинам, по которым установлено приведенное правило о минимальном размере подлежащей выплате ренты, предусмотрено применение к отношениям сторон. Из нее вытекает, что увеличение в установленном порядке минимального размера оплаты труда влечет за собой пропорциональный рост указанной договором ренты.

Установлены существенно отличные от предусмотренных применительно к постоянной ренте последствия случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату пожизненной ренты. Если при постоянной ренте плательщик вправе в подобных случаях требовать прекращения договора либо изменения его условий (при передаче имущества за плату), то при пожизненной ренте те же обстоятельства - случайная гибель или случайное повреждение полученного имущества не освобождают плательщика от выплаты ренты, при этом важно подчеркнуть - выплаты в размере и на условиях, предусмотренных договором. Таким образом, риск в соответствующих случаях падает целиком на плательщика пожизненной ренты.

2.3 Пожизненное содержание с иждивением

Пожизненной ренте и пожизненному содержанию с иждивением посвящены ст. ст. 530 -539 ГК. Пожизненное содержание с иждивением - это вид пожизненной ренты. Более того, по пункту 2 ст. 535 ГК к договору  пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте.

Различия между пожизненной рентой и пожизненным содержанием с иждивением заключается в том, что пожизненная рента представляет собой денежные суммы, периодически выплачиваемые получателю ренты в течение его жизни (п. 1 ст. 531 ГК), а при пожизненном содержании с иждивением обязанность плательщика ренты может включать обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, уходу и необходимой помощи. Не исключена при пожизненном содержании с иждивением дополнительно выплата определенных денежных сумм. При этом в договоре должна быть определена денежная оценка такого содержания в целом, то есть стоимость общего объема содержания применительно к определенным периодам времени выплаты ренты (п. 1 ст. 531 и п. 2 ст. 536 ГК).