Договор ренты

Пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением могут быть установлены как на период жизни гражданина, передавшего имущество под выплату ренты, который в этом случае выступает и как получатель ренты, так и на период жизни другого указанного им гражданина. В последнем случае в отношениях ренты участвуют три лица: лицо, передающее имущество под выплату ренты, Плательщик ренты, и третье лицо в качестве получателя ренты (п. 1 ст. 530 ГК).

Допускается установление пожизненной ренты в пользу не одного лица, а нескольких, в том числе лица, передавшего имущества под выплату ренты, и указанных им граждан на период жизни каждого из них.

В том случае, когда договор заключается между гражданином, предающим имущество под выплату ренты, и плательщиком ренты с условием выплаты ренты третьему лицу или лицам на период жизни последних, такой договор по смыслу ст. 530 ГК становится договором в пользу третьего лица.

Отношения сторон по договору в пользу третьего лица определены статьей 391 ГК. По смыслу норм этой статьи ГК третье лицо в договоре пожизненной ренты и договоре пожизненного содержания с иждивением является гражданин (или граждане), в пользу и на период жизни которого (которых) устанавливается рента или содержание с иждивением. Этот гражданин или граждане с момента выражения ими плательщику ренты намерения воспользоваться своим правом приобретают самостоятельное право требования к плательщику ренты в размерах, обусловленных договором ренты. При этом плательщик ренты и лицо, передавшее имущество под ренту на основе договора друг с другом не вправе расторгнуть или изменить договор без согласия третьего лица. Если третьих лиц несколько, то каждый из них после выражения своего намерения воспользоваться своим правом приобретает самостоятельное право требования на часть ренты, обусловленное договором в том случае, когда третье лицо указанное качестве пожизненного получателя ренты наряду с лицом, передавшим имущество имеет место договор пожизненной ренты (пожизненного содержания с иждивением), осложненный правом третьего лица. В этом случае получатель ренты как сторона договора и третье лицо, выразившее намерение воспользоваться своим правом приобретают самостоятельные права требования на части рентных платежей, обусловленные договором.

Договор ренты в пользу третьего лица должен быть заключен в соответствии с требованием ГК к его форме, обусловленными ст. 518 ГК. Однако эти требования относительно формы касаются только самого договора, но не формы выражения намерения третьего лица воспользоваться своим правом. Такое намерение может быть выражено в любой форме, в частности, путем принятия платежа по ренте. Доли нескольких получателей ренты предполагаются равными. Но договором ренты могут быть определены размеры долей каждого лица, получающих ренту. При этом в случае смерти одного из нескольких получателей ренты, его доля переходит к другим получателям, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 530 ГК).

Размеры и формы пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением определяются договором в соответствии со статьями 531, 536 и 537 ГК.

Размеры денежных сумм, выплачиваемых по договору ренты и характер, и виды натурального обеспечения по договору пожизненного содержания с иждивением определяются договором в расчете на период платежа, а именно на месяц, если иное не предусмотрено договорами (п. 2 ст. 531 ГК). При этом размер пожизненной ренты и стоимость натурального обеспечения в расчете на месяц не могут быть менее расчетного показателя. При увеличении величины расчетного показателя размер выплат по ренте должен пропорционально увеличиваться.

Порядок и последствия расторжения договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением подробно главой 28 ГК никак не определены. Здесь применим общий порядок, предусмотренный главой 24 ГК. Что касается специальных норм, относящихся к договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, то они содержаться соответственно в п. 2 ст. 539 и п. 2 ст. 533.

Статья 534 ГК  говорит о риске случайной гибели или случайной порче имущества, переданного плательщику под выплату пожизненной ренты. Но эта статья распространяется и на договор пожизненного содержания с иждивением. Риск случайной гибели или случайной порче имущества, переданного под выплату ренты, несет её собственник - плательщик ренты, независимо от того, бесплатно или за плату было предано имущество. Поэтому случайная гибель или порча указанного имущества не освобождает плательщика от обязательств по выплате ренты на условиях, предусмотренных договором.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Складывающиеся в таком случае отношения обладают родовыми признаками договора ренты, а также видовыми - договора пожизненной ренты. Индивидуальные особенности рассматриваемых отношений выражаются в ограничении круга передаваемого под выплату ренты имущества (только недвижимость), специальном назначении ренты (обеспечение получателю соответствующего содержания), а также в более широком составе объектов ренты (имеются в виду деньги, иное имущество, а равно различные нематериальные блага). Учитывая отмеченные особенности договора, законодатель установил специальный режим для указанной ренты. С этой целью используются, помимо статей гл. 28 ГК, также нормы, которые находятся за пределами этой главы11.

В ГК предусмотрены основания и последствия прекращения договора пожизненного содержания с иждивением. В определенной части они совпадают с теми, которые установлены и для договора пожизненной ренты. В частности, оба договора предполагают, что отношения между сторонами прекращаются со смертью получателя ренты. Кроме того, в обоих случаях договор может быть прекращен по требованию получателя ренты в связи с существенным нарушением плательщиком его обязанностей. В таких случаях по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты вправе потребовать либо выплаты выкупной цены, либо возврата переданного в обеспечение ренты недвижимого имущества. И если он остановился на втором варианте, - независимо от того, передано ли имущество плательщику за плату или безвозмездно, - возврату подлежит все имущество без зачета уже произведенных расходов, связанных с содержанием получателя ренты. При оценке допущенного нарушения с точки зрения отнесения его к числу существенных следует, очевидно, исходить из того определения, которое содержится в ГК. Указанная норма признает существенным нарушение договора одной из сторон, которое влечет для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Правовой режим договора пожизненного содержания с иждивением, помимо описанных специальных норм, охватывает не противоречащие им положения, включенные в параграф, посвященный пожизненной ренте. Имеются в виду главным образом нормы, допускающие заключение договора в пользу третьего лица, а равно и третьих лиц. В последнем случае речь идет о равенстве сокредиторов (получателей ренты), если иное не предусмотрено договором, о пропорциональном приращении долей в случае смерти одного из выгодоприобретателей и прекращении договора вследствие смерти последнего получателя ренты, о ничтожности договора в случае, когда к моменту его заключения получатель ренты уже умер.

Поскольку применительно к данной разновидности ренты установлен специальный режим, особо льготный для получателя, есть основания признать за плательщиком право требовать прекращения или изменения соответствующего договора (превращения его из договора пожизненного содержания с иждивением в договор пожизненной ренты), если будет доказано, что получатель ренты использует выплаченные суммы не по назначению, пренебрегая таким образом теми предпосылками, под влиянием которых соответствующий специальный режим был создан.

Заключение

Договор ренты является распространенным договором в имущественном обороте. Переход к рыночным отношениям и появление новых расчетных отношений в имущественном обороте, которые не были известны и не приемлемы для плановой экономики и ее правового регулирования, срока договора при отсутствии соглашения о них, вовлечение в имущественный оборот новых видов имущества.

Рента - это собственность, отданная в пользование лицу, обязавшемуся регулярно выплачивать оговоренную в договоре сумму за приобретенную собственность. В ренту можно отдать как деньги, так и товар (недвижимость, автомобиль и т.д.). Исчисляются рентные платежи от размера вложенного капитала, а проценты по ренте начисляются с учетом различных факторов, таких как, например, размер вложений, время пользования капиталом (недвижимостью), вид вложений (недвижимость, деньги и т.д.)

Гражданский кодекс Республики Казахстан по-новому рассмотрел ряд вопросов правового регулирования ренты, что явилось следствием широкого использования опыта международного регулирования отношений по ренте.

Существенными условиями договора ренты являются условия о предмете  - недвижимости,   в   отношении   которого  заключен   договор,  которые и определяют условие договора ренты.

Договор ренты новое явление в законодательстве Республики Казахстан, но очень необходимое, так как возникающие из договора ренты отношения носят длительный, стабильный, а при пожизненном содержании с иждивением и доверительный характер, поэтому механизм правового регулирования рентных отношений построен с таким расчетом, чтобы поддержать эти их качества. Одновременно с этим для ренты, как не для какого другого договора присущ признак алеаторности (рискованности, от латинского alea - игральная кость, случайность).

Говоря о реальном характере договора ренты по действующему законодательству, следует вместе с тем отметить малую практическую значимость в современных условиях деления договоров на консенсуальные и реальные, поскольку консенсуальный договор в настоящее время обеспечивает не меньшую охрану интересов сторон, чем договор реальный. Число видов реальных договоров в законодательстве стран с рыночной экономикой невелико и наблюдается тенденция к их сокращению. Более того, по ГК некоторые договоры (дарения, займа) в зависимости от соглашения сторон могут быть как реальными, так и консенсуальными. Теоретически же конструкция реального договора, хотя и существует еще со времен римского права, весьма сомнительна, так как не соответствует природе и понятию договора-сделки как общего волевого акта его сторон. Действительно, по своей сути договор - это акт общей воли его сторон, направленный на возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей. О нем нельзя сказать, что какие-то его части или действия по его совершению выражают волю лишь одной стороны. В реальный же договор вклинивается именно волевое действие одной стороны по передаче имущества. Это действие, по сути представляющее исполнение обязательства ренты, юридически квалифицируется не как исполнение договора, а как элемент фактического состава договора - сделки.

Особенность договора ренты заключается в том, что выплата ренты обычно осуществляется длительно в виде определенных периодических платежей. При постоянной ренте устанавливается обязанность плательщика ренты выплачивать ее бессрочно, а при пожизненной ренте - на срок жизни получателя. Подробнее о платежах по договорам ренты будет сказано при рассмотрении различных видов ренты.

Особо следует остановиться на возможности передачи под выплату ренты земельных участков. Несомненно, что под выплату ренты могут передаваться земельные участки, находящиеся в частной собственности, при условии, что они входят в состав земель, которые могут быть в частной собственности плательщика ренты. Это связано с тем, что некоторые виды земельных участков (например, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства), по земельному законодательству могут находиться только в собственности граждан, но не юридических лиц.

Сложнее обстоит вопрос о возможности передачи под выплату ренты права землепользования. Это право может быть оборотоспособным и необоротоспособным. Необоротоспособное право землепользования, безусловно, не может быть предметом договора ренты. В гражданский оборот включено вещное право землепользования негосударственных землепользователей, которые могут передавать свое право землепользования на основе гражданско-правовых сделок другим лицам за плату или бесплатно. Отсюда следует и возможность передачи под выплату ренты оборотоспособного права землепользования негосударственных землепользователей. Такой вывод находит опору в п. 1 ст. 520 ГК и п. 1 ст. 521 ГК, по которым рента обременяет право на земельный участок, а при передаче под выплату ренты права на земельный участок получатель ренты приобретает на него право залога. В указанных нормах говорится просто о праве на земельный участок, а не только о праве собственности на него. Оборотоспособное же право землепользования по своему правовому режиму относительно близко к праву собственности. Вместе с тем право землепользования - это право целевого использования земли. Поэтому плательщик ренты, получающий под выплату ренты право землепользования, должен иметь право использовать участок земли по целевому назначению. В противном случае право землепользования не может быть передано под выплату ренты.

Переход по договору ренты имущества в собственность от получателя ренты к ее плательщику, в частности, означает переход права распоряжения этим имуществом, включая право на его отчуждение. Но такое отчуждение может неблагоприятно отразиться на интересах получателя ренты. Поэтому ГК предусматривает ряд юридических средств охраны интересов получателя ренты при передаче имущества ее плательщику. Эти средства различны в зависимости от того, передается ли под выплату ренты недвижимое или движимое имущество.