Договор строительного подряда

Договоры строительного  подряда могут заключаться и  на выполнение работ по капитальному ремонту объектов.

Кроме того, в договоре подряда  с согласия сторон может быть предусмотрена  обязанность подрядчика выполнить  проектные и изыскательские работы, а также обеспечить эксплуатацию объекта после принятия его заказчиком.

Срок строительства имеет  важное значение в договоре строительного подряда. Ст.696 ГК содержит лишь краткое указание, что по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный срок построить определенный объект. Поэтому в договоре следует детализировать обязательства подрядчика по своевременному выполнению работ по строительству объекта. На заказчика возлагается обязанность в установленные сроки выполнить свои обязательства по участию для беспрепятственного продвижения строительства.

Статья 662 ГК предусматривает, что в договоре подряда указываются  начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами  в договоре могут быть предусмотрены  также сроки начала и завершения отдельных этапов работы (промежуточные  сроки). Если иное не установлено законодательством  или не предусмотрено договором, подрядчик несет ответственность  за нарушение как начального и  конечного, так и промежуточных  сроков выполнения работ. Указанные  в договоре подряда начальный, конечный и промежуточные сроки выполнения работы могут быть изменены в случаях  и порядке, предусмотренных договором.

При этом сроки строительства  объекта, устанавливаемые в договоре подряда, не должны превышать сроков, определенных в утвержденной в установленном  порядке проектной документации и условиями подрядных торгов. В отдельных случаях при соответствующих  обоснованиях новые сроки ввода  в действие объектов могут устанавливаться  по согласованию с Министерством  архитектуры и строительства  Республики Беларусь и Министерством  экономики Республики Беларусь.

Отсчет времени строительства  начинается с момента предоставления строительной площадки или же с согласованной  сторонами даты. Время окончания  строительства связывается с  полной готовностью объекта, который  может быть предъявлен к приемке.

Согласно Правилам № 1450, предусмотренные договором подряда  сроки выполнения строительных работ  могут изменяться в случаях:

уменьшения объема предусмотренных  к выделению на очередной год  финансовых ресурсов;

нарушения заказчиком порядка  расчетов или условий финансирования;

несвоевременной передачи земельного участка для строительства;

нарушения сроков поставки конструкций, материалов, изделий, оборудования, инвентаря;

приостановления строительства  объекта по обстоятельствам, не зависящим  от подрядчика.

Срок продлевается по соглашению сторон с учетом продолжительности  действия обстоятельств, препятствующих исполнению обязательств по договору подряда .

Сторона о возникновении  приведенных выше обстоятельств  в недельный срок обязана уведомить  другую сторону в письменной форме  и подготовить предложения по изменению условий договора подряда  в порядке, предусмотренном пунктом 15 Правил № 1450.

Нарушение подрядчиком установленных  договором строительного подряда  сроков выполнения работ влечет ответственность  подрядчика в виде неустойки в  размере 0,15 процента стоимости этих работ за каждый день просрочки, но не более 10 процентов стоимости строительных работ (объекта).

Кроме того, согласно подпункта 56.1 Правил № 1450 неоднократное нарушение подрядчиком сроков выполнения строительных работ, предусмотренных договором подряда, является основанием для досрочного расторжения договора строительного подряда по предложению заказчика.

 

2.Тендер на строительство. Порядок изменения, заключения и расторжения договора строительного подряда

 

В своей работе я считаю необходимым затронуть не только теоретический аспект такой гражданско-правовой категории, как договор строительного  подряда, но и определённую практическую часть. Во второй части своей работы я рассмотрю предпосылки заключения договора строительного подряда, поскольку  без наличия таковых сделка не имеет смысла, порядок заключения договора, а также ответственность, предусмотренную за невыполнение условия  договора. В гражданском праве  любое право либо обязанность  нуждаются не только в законодательном  закреплении, но и в процессуальной возможности исполнения. Поэтому  во второй части будут рассмотрены  некоторые практические аспекты  реализации права на заключение договора строительного подряда и последствия, вытекающие из такого права.

       2.1 Тендер на строительство

Тендеры на строительство  необходимы и способны обеспечивать устойчивое развитие строительной отрасли. Хотя появляются они в разных условиях и ситуациях. И в первую очередь, когда есть в этом острая необходимость.

       Как  правило, тендеры на строительство  - это возможность потенциальных  исполнителей обозначенных работ  соревноваться именно за ваш  объект. Бывает, что тендеры на  строительство – это возможность  отыскать инвестора, построить  дом своей мечты, создать неповторимый  интерьер, выполнить перепланировку  офиса, провести ремонт квартиры  или определиться со стратегическим  партнером по бизнесу.

        В  вопросах, связанных с тендерами  на строительство, важно иметь  правильные ориентиры. Ведь чтобы  найти исполнителя для обозначенного  тендера, нужно составить четкое и конкретное техническое задание. После того, как перечислены все пожелания, его можно заявлять в качестве тендера.

    Тендер на строительство  - это своего рода конкурс, который  заказчик устраивает между строительными  компаниями, архитектурными бюро, студиями  и другими организациями. Та  компания, чье предложение больше  всего устроит заказчика, будет  считаться выигравшей тендер  на строительство, и как следствие,  получит право заключить договор  на выполнение конкретных услуг.

      Нужно признать, что такой вид поиска исполнителей  как объявление тендера появился  у нас не так уж и давно.  Но уже за столь короткий  срок своего существования этот  механизм набрал небывалую популярность, поскольку тендер на строительство  – это реальная возможность  придать деятельности существенную  динамику.

        Также  стоит отметить, что тендер на  строительство – это своего рода конкурс. Тем более что история проведения тендеров насчитывает определенное количество лет, а за это время накоплен большой опыт, осмысление которого способно принести пользу и уберечь от ошибок.

        Таким  образом, можно резюмировать, что  тендеры на строительство –  это одна из наиболее прогрессивных  форм взаимоотношений между заказчиками  и исполнителями, а также между  иными субъектами строительного рынка.

 

2.2 Предпосылки заключения договора строительного подряда

 

Договор строительного подряда  может быть заключен только при наличии  у сторон требуемых законодательством Республики Беларусь документов. Их перечень закреплен в п.12 Правил № 1450.

Заказчик должен иметь:

1. соответствующий документ, удостоверяющий права на земельный  участок;

2. решение местных исполнительных  и распорядительных органов на  строительство объекта;

3. проектно-сметную документацию, прошедшую государственную вневедомственную  экспертизу, согласованную и утвержденную  в установленном порядке, если  обязанность ее разработки не  возложена на подрядчика;

4. протокол о проведении  подрядных торгов.

Подрядчику для заключения договора необходим лишь один документ - лицензия на выполнение соответствующих  видов строительных работ, действующая  на территории Республики Беларусь.

Подрядные торги являются формой размещения заказов на строительство  объектов предусматривающих выбор  подрядчика на основе конкурса.

 

 В соответствии с  документом (Указ Президента Республики Беларусь№58 от 7 февраля 2005г.) проведение подрядных торгов является обязательным при заключении договоров на строительство объектов, их ремонт, реконструкцию, реставрацию и благоустройство. Такое условие устанавливается для объектов, финансируемых за счет средств республиканского или местных бюджетов, государственных целевых бюджетных фондов, государственных внебюджетных фондов, внешних государственных займов и кредитов банков Беларуси под гарантии Правительства. При этом стоимость строительства объектов - 3.000 и более базовых величин; за счет иных источников - при стоимости строительства объектов 50.000 и более базовых величин.

 

 Указом предусматривается  ответственность субъектов хозяйствования  и должностных лиц за не  проведение подрядных торгов.

          Реализация данного документа потребует уточнения отдельных действующих нормативных правовых актов и принятия новых. Соответствующее поручение Совету Министров содержится в указе.

           Обязательное проведение подрядных торгов при размещении заказов на строительство объектов и выполнение работ будет способствовать повышению конкуренции в этой сфере деятельности, что обеспечит снижение стоимости строительства и повышение качества выполняемых работ при размещении заказов, финансируемых из указанных источников.

Для объектов, по которым не проводятся подрядные торги, выбор подрядчика производится по усмотрению заказчика. Заказчик свободен в выборе подрядчика и вправе самостоятельно определить с каким их них заключить договор подряда. Как правило, это предприятия, с которыми существуют длительные хозяйственные связи.

Как отмечалось выше, лицензия на проведение соответствующих работ  является необходимой для подрядчика. Рассмотрим некоторые аспекты лицензирования в Республике Беларусь.

Положение о лицензировании деятельности по проектированию и строительству  зданий и сооружений I и II уровней  ответственности и проведению инженерных изысканий для этих целей, утвержденное Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.10.2003 г. N 1386 предусматривает, что деятельность по проектированию и строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности и  проведению инженерных изысканий для  этих целей осуществляется на основании  лицензий при новом строительстве, реконструкции, реставрации и капитальном ремонте зданий и сооружений независимо от их назначения и ведомственной принадлежности, за исключением зданий и сооружений сельскохозяйственного назначения высотой до двух этажей включительно.

Лицензионными требованиями и условиями, предъявляемыми к соискателю лицензии при ее выдаче и к лицензиату при осуществлении им лицензируемой  деятельности, являются:

1. выполнение лицензируемой  деятельности в соответствии  с требованиями законодательства  Республики Беларусь и технических  нормативных правовых актов в  области архитектурной, градостроительной  и строительной деятельности (не  предъявляется к соискателю лицензии);

2. наличие в штате соискателя  лицензии (лицензиата) руководителей,  специалистов и рабочих, работающих  по основному месту работы .

Руководители и специалисты  должны иметь высшее образование  по специальности, соответствующей  профилю работы, и стаж работы по специальности не менее трех лет  или среднее специальное образование, соответствующее профилю работы, и стаж работы по специальности не менее пяти лет.

В штате соискателей лицензий (лицензиатов) на выполнение строительных и иных специальных монтажных  работ должно быть не менее трех рабочих соответствующих специальностей и квалификации для каждого запрашиваемого соискателем лицензии (лицензиатом) вида работ;

3. наличие системы управления  и (или) контроля качества работ  и услуг, составляющих лицензируемую  деятельность;

4. наличие системы управления  охраной труда;

5. наличие находящихся  в собственности, хозяйственном  ведении, оперативном управлении  либо на условиях аренды основных  производственных фондов, необходимых  для выполнения работ и услуг,  составляющих лицензируемую деятельность.

Лицензирующим органом является Министерство архитектуры и строительства  Республики Беларусь.

До заключения договора строительного  подряда стороны могут заключить  предварительный договор, в котором  стороны определят порядок заключения основного договора. Предметом предварительного договора являются обязательства сторон заключить в будущем договор  строительного подряда в случае исполнения согласованных условий .

В предварительном договоре приводятся условия, позволяющие установить предмет договора подряда, сроки  его заключения, обязанности сторон по подготовке к строительству, а  также иные существенные условия  основного договора. Если такой срок в предварительном договоре не определен, то договор подряда подлежит заключению в течение года с даты заключения предварительного договора. Если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения договора подряда, то вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить такой договор.