Договор строительного подряда

2.3 Порядок заключения и расторжения договора строительного подряда

Утвердив результаты торгов и определив победителя, заказчик обязан заключить с ним договор строительного подряда. Эта обязанность установлена статьей 418 Гражданского кодекса Республики Беларусь и пунктом 11 Правил заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда.

Чтобы правильно заключить  договор строительного подряда, важно, прежде всего знать законодательство, регламентирующее эти вопросы.

Строительному подряду посвящены  параграфы 3-5 главы 37 “Подряд" Гражданского кодекса Республики Беларусь, Правила  заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда. Кроме указанных основных документов, в настоящее время действует  Положение о заказчике (застройщике) в строительстве, Положение о  генеральном подрядчике в строительстве, Положение о порядке организации  и проведения торгов на строительство  объектов в Республике Беларусь и  иные нормативные акты.

Договор строительного подряда  заключается при наличии у  заказчика:

соответствующего документа, удостоверяющего права на земельный  участок;

решение местных исполнительных и распорядительных органов на строительство  объекта;

проектно-сметной документации, прошедшей государственную вневедомственную экспертизу, согласованной и утвержденной в установленном порядке, если обязанность  ее разработки не возложена на подрядчика;

протокола проведения подрядных  торгов (в случае их проведения).

У подрядчика должна быть в  наличии:

лицензия на выполнение соответствующих  видов строительных работ, действующая  на территории Республики Беларусь.

Договор является основным источником обязательств и означает согласование воли двух или нескольких субъектов в соответствии со ст.390 Гражданского кодекса Республики Беларусь. Договор считается заключенным, если договаривающиеся стороны пришли к соглашению по всем существенным его пунктам.

Как уже говорилось выше, для заключения договора подряда форма имеет существенное значение, а последствием ее несоблюдения может быть признание договора недействительным. Законодательством установлена обязательность письменной формы договора. Договор, не заключенный в обязательной письменной форме, не имеет юридических последствий. Если какие-либо обстоятельства договора излагаются в отдельных документах в виде приложений (графиках, актах), в нем делается запись, что указанные приложения являются неотъемлемой частью договора.

При проведении подрядных  торгов порядок заключения договоров  строительного подряда определяется условиями этих торгов с соблюдением  Правил заключения и исполнения договоров  строительного подряда.

Заказчик вправе важнейшие  условия подрядных торгов самостоятельно отразить в проекте договора подряда, т.е. сроки строительства, контрактную  цену, обязательства сторон, условия  поставки материалов, порядок расчетов и т.д. В этом случае каждому подрядчику, участвующему в торгах, предоставляется  проект этого договора. Свои предложения  подрядчик формирует с учетом проекта договора.

Как сказано Правилами  о подготовке договора, условиями  торгов может быть предусмотрено, что  каждый претендент должен подготовить  проект договора строительного подряда  и представить его наряду с  другими документами конкурсной комиссии. В этом случае подрядчики, участвующие в торгах в своих  проектах договора отражают предложения  по выполнению строительных работ.

После определения победителя торгов с ним могут проводиться  переговоры.

В процессе этих переговоров  уточняются отдельные обстоятельства, достигается по ним соглашение и  формулируется окончательный текст  договора. Договор подряда должен быть подписан сторонами не позднее 20-ти дней после подведения итогов подрядных  торгов. Исчисление этого срока начинается с даты подписания протокола конкурсной комиссией. В случае уклонения одной из сторон от заключения договора подряда другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить такой договор.

Если проведение торгов не обязательно и они не проводились, то процедура заключения договора строительного  подряда заключается в следующем .

Допустим, проект договора подряда  готовит подрядчик, а это является наиболее традиционным. В этом случае заказчик предоставляет в согласованные  сроки проектно-сметную и иную необходимую документацию. Срок рассмотрения подрядчиком этой документации определяется сторонами, но он не должен превышать 30-ти дней. В течение этого срока  подрядчик разрабатывает календарный  график выполнения строительных работ, а также график поставки конструкций, материалов, изделий и оборудования и инвентаря, осуществление которой  он принимает на себя. Эти графики  прикладываются к проекту договора, который подрядчик направляет заказчику. При этом подрядчик должен определить нормально необходимый срок в  течение которого заказчик обязан рассмотреть этот проект и дать ответ, но этот срок должен быть не менее 20-ти дней. Если заключение договора строительного подряда является обязательным, то заказчик должен дать ответ в течение 30-ти дней. При несогласии с условиями договора заказчик вправе оформить протокол разногласий и направить его вместе с подписанным договором подрядчику. Условия протокола разногласий включаются в договор с согласия подрядчика. Если же он не согласен с такими условиями, то заказчик может отказаться от заключения договора либо заключить его без учета протокола разногласий.

Если подписанный договор  строительного подряда возвращается подрядчику с опозданием, подрядчик  вправе признать его заключенным  или незаключенным, о чем обязан уведомить заказчика.

Подобная процедура должна соблюдаться и в случае, когда  проект договора строительного подряда  готовит заказчик.

По соглашению сторон может  быть установлена и иная процедура  заключения договора строительного  подряда.

Как и в любом другом виде договора, в договоре строительного  подряда содержится вводная часть, в которой указывается дата и  место его заключения, наименование и реквизиты сторон. Датой заключения договора считается дата его подписания сторонами. Местом заключения договора, как правило, является место нахождения организации, составляющей проект договора, либо место его подписания. Наименование сторон приводится в таком виде, в котором оно дается в уставе (положении) соответствующей организации. Здесь же указываются фамилии  должностных лиц, действующих от имени сторон, наименование документов, подтверждающих их полномочия по заключению договора. Во вводной части целесообразно  также указать сведения о наличии  лицензии у подрядчика.

Структура договора может  быть любой. Наиболее удобным является вариант, когда основные условия  выделяются в отдельные разделы.

В первом разделе всегда указывается предмет договора. Его  составляют наименование объекта в  соответствии с утвержденной проектно-сметной  документацией (объемы и виды строительных работ), место расположения объекта (адрес). Здесь же определяются сроки  начала и завершения работ (ввода  объекта строительства в эксплуатацию).

Учитывая, что договор  подряда заключается при наличии  у сторон соответствующих документов, в нем целесообразно указать  сведения о разрешении соответствующего органа на строительство у заказчика, а также, если проводились подрядные торги, номер и дату протокола, оформленного по результатам торгов.

Следующий раздел договора, как правило, посвящается договорной (контрактной) цены объекта (вида строительных работ). Обычно договорная цена остается неизменной на весь период строительства  объекта. Исключения составляют случаи внесения изменений заказчиком в  утверждаемую часть проектно-сметной  документации, изменения законодательства о налогообложении, тарифах, сборах, инфляционные процессы. Если проводились  подрядные торги, то договорная цена объекта определяется результатами торгов в текущих ценах. Эта цена может изменяться в случае инфляции .

Обязанности и права заказчика  и подрядчика устанавливаются исходя из действующего законодательства, предмета договора, конкретных условий строительства  зданий, сооружений.

При составлении договора строительного подряда особое внимание следует уделить порядку расчетов за выполненные работы. Стороны могут  установить порядок расчетов самостоятельно. Вместе с тем существуют определенные рекомендации и нормы, которые следует  установить при заключении договора.

За расчетный период может  быть принят месяц либо период времени, необходимый для строительства  объекта или выполнения строительных работ, либо время выполнения этапа, комплекса строительных работ. Расчеты  осуществляются на основании справки  о стоимости выполненных работ, подписанной представителями сторон. В договоре необходимо указать срок платежа, например не позднее 5-ти дней с момента представления подрядчиком  справки о стоимости выполненных  работ. Стоимость работ, подлежащих оплате, определяется за вычетом ранее  полученных подрядчиком авансов. В  договоре также предусматривается  обязанность заказчика по выплате аванса, как правило, не менее 50% стоимости работ, планируемых к выполнению в последующем месяце. Стороны уточняют размеры авансов и сроки их выплаты. Кроме того, можно предусмотреть разовые целевые авансы.

Стороны могут также предусмотреть  в договоре выплату премии подрядчику за своевременный ввод объекта в  эксплуатацию, если такой вид платежа  предусмотрен в сводной смете  либо в структуре договорной цены .

Так как каждый их строящихся объектов имеет свою специфику, то в  договоре могут отражаться и другие обстоятельства. Например, вопросы  сдачи и приемки построенных  объектов, выполненных работ, ответственности  сторон за неисполнение, ненадлежащее исполнение обязательств по договору, порядка изменения, дополнения и  расторжения договора, форс-мажорных обстоятельств, порядка рассмотрения споров и другие.

Последним пунктом любого договора являются юридические адреса (реквизиты) сторон, в котором указываются  наименование предприятия, его местонахождение, банковские реквизиты. Правильность приводимого  сторонами юридического адреса целесообразно  проверять по учредительным документам.

3. Ответственность сторон  по договору строительного подряда

Как уже отмечалось выше, заказчик и подрядчик вправе предусмотреть  в договоре строительного подряда  меры по обеспечению выполнения другой стороной своих обязательств. Предусмотренные  договором санкции служат гарантией  своевременного исполнения договора и  надлежащей защиты интересов каждой из сторон. Если же договором санкции  не предусмотрены, то применяются санкции  установленные Правилами заключения и исполнения договоров строительного  подряда.

При обнаружении нарушенного  права стороне, право которой  нарушено, целесообразно уведомить  об этом другую сторону с требованием  устранить нарушение, уплатить неустойку, возместить причиненный ущерб. Следует  отметить, что действующее законодательство не содержит обязательного требования о досудебном рассмотрении спора, связанного с исполнением договора строительного  подряда. Если же сторона, нарушившая условие  договора, отказывается в добровольном порядке от уплаты штрафных санкций  и возмещения убытков, то другая сторона  вправе обратиться в суд с иском  в течение срока исковой давности. Срок исковой давности - это период времени, в течение которого лицо вправе обратиться в суд с иском. Общий срок исковой давности, в  соответствии с действующим законодательством  Республики Беларусь, для защиты нарушенного  права устанавливается в 3 года. Заказчик несет ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение обязательств, предусмотренных договором подряда, и уплачивает неустойку в действующих  ценах подрядчику в следующих  случаях и размерах:

за необоснованное уклонение  от приемки выполненных строительных работ, объекта в эксплуатацию и  оформления соответствующих документов, подтверждающих их выполнение, - 0,1% стоимости этих работ за каждый день просрочки, но не более 10% от стоимости строительных работ, объекта.

Если в договоре указана  твердая цена строительства объекта (видов работ), то пеня взыскивается от стоимости работ (объекта) указанной  в договоре. В случае когда контрактная  стоимость объекта (видов работ) определяется исходя из цен 1991 года, то стоимость строительных работ (объекта) рассчитывается с учетом индексов стоимости  строительных работ, утверждаемых Министерством  архитектуры и строительства, действующих  на дату взыскания пени .

В ранее действовавшем  законодательстве сторонам предоставлялось  право согласовывать срок, в течение  которого заказчик был обязан приступить к приемке объекта (выполненных  работ). Сейчас же заказчик, получивший сообщение подрядчика о дате готовности к сдаче объекта или выполненных  работ в эксплуатацию, должен в  течение 3 дней приступить к его или  их приемке.

за несвоевременное перечисление аванса, средств на оплату выполненных  и принятых в установленном порядке  строительных работ - 0,15% не перечисленной  суммы за каждый день просрочки;

за нарушение сроков поставки конструкций, материалов, изделий, оборудования и инвентаря - 0,15% их стоимости за каждый день просрочки, но не более  стоимости недопоставленных оборудования, конструкций, материалов, изделий, инвентаря. Ответственность для заказчика  установлена только за недопоставку продукции. В случае поставки некачественной продукции последняя считается  недопоставленной, и по этому основанию  заказчик несет ответственность.