Договор участия в долевом строительстве: особенности правового регулирования и государственной регистрации

 

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ

 БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ  УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ

«РОССИЙСКАЯ ПРАВОВАЯ АКАДЕМИЯ

МИНИСТЕРСТВА  ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

(РПА Минюста  России)

 

 

 

 

 

ВЫПУСКНАЯ РАБОТА

на тему:

 

«Договор  участия в долевом строительстве: особенности правового регулирования и государственной регистрации»

 

                                                                    

                           

 

                                        Слушатель:

 

 

 

 

                                                                    Рецензент:

к.ю.н., доцент кафедры адвокатуры и нотариата «Российская правовая академия Министерства юстиции Российской Федерации»

                                                                   Козлова Елена Борисовна

 

 

 

 

 

 

                                                     Москва   

                                                       2013

 

 

Содержание

 

Введение

 

Глава 1.

Правовая природа договора участия в долевом строительстве………………….. 5

§1 Общая характеристика договора участия в долевом строительстве: понятие, содержание и форма договора участия в долевом строительстве……………….. 5

§2 Особенности правового регулирования  отношений, связанных с участием в долевом строительстве……………………………………………………………… 9

 

Глава 2.

Права, обязанности и ответственность  сторон по договору участия в долевом  строительстве………………………………………………………………………. 11

§1 Права, обязанности и ответственность  застройщика……………………….... 11

§2 Права, обязанности  и ответственность дольщика……………………………. 13

 

Заключение ………………………………………………………………………… 17

Список использованной литературы …………………………………………….. 19

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Актуальность темы. Жилище имеет строго целевое назначение и предназначено для проживания граждан. Следовательно, правоотношения по поводу жилых помещений имеют определенные законом пределы. Долевое участие в строительстве – одна из самых популярных форм приобретения недвижимости га сегодняшний день.

Хотя, долевое участие  в строительстве вышло на первый план в сравнении с иными формами вложения денежных средств, нужно заметить, что данная форма привлечения денег в строительство имеет ряд определенных проблем.¹ В первую очередь – это несовершенство законодательства, противоречия и пробелы в правовых актах о долевом участии в строительстве, которые порождают ошибки при заключении соответствующих договоров, что, в свою очередь, ведет к значительному увеличению арбитражных споров в этой сфере хозяйственной деятельности. Именно из-за нормативной неурегулированности этих отношений возникает основная проблема – квалификации правовой природы отношений долевого участия в строительстве.

Целью данной работы является комплексный анализ правовой природы  отношений, возникающих в процессе строительства многоквартирных  домов  с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц, а также законодательства, регулирующего договор участия в долевом строительстве, выявление и решение важных проблем теоретического и практического характера.

Для достижения указанной  цели сформированы задачи:

1. Рассмотреть общую характеристику договора участия в долевом строительстве;
2. Определить, что понимается под договором участия в долевом строительстве, выявить его форму и содержание;
3. Изучить особенности правового регулирования отношений, связанных с долевым строительством;
4. Выявить права и обязанности сторон договора;
5. Проанализировать уступку прав требований по договору.

Объектом исследуемой  темы выступают гражданско- правовые отношения, возникающие в связи  с участием граждан в долевом  строительстве и в результате привлечения их денежных средств.

Предметом исследования является совокупность норм, регулирующих отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства, научные взгляды, мнения юристов и судебная практика.

При изучении данной проблемы были использованы следующие методы: исторический, сравнительного анализа, логического и иные методы научного познания.

Исследуемую тему рассматривал ряд ученых: Александрова М., Гришаев С.П., Дикусар В.М., Муравьев Б.В., Свирин Ю., Шаханов А., Щербинин А.Г. и др.

Также при написании  было использовано гражданское законодательство: Федеральный закон от 30.12.2004 г. “Об  участии в долевом строительстве  многоквартирных домов и иных объектов недвижимости т о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ”², Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ и др.

Работа состоит из введения; двух глав, содержащих четыре параграфа; заключения; списка использованной литературы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Правовая природа договора участия в долевом строительстве

§ 1. Общая характеристика договора участия в долевом строительстве: понятие, содержание и форма договора участия в долевом строительстве.

Как уже отмечалось, договор  участия в долевом строительстве  – один из самых распространенных видов договоров. Множество граждан вкладывают средства в строительство многоквартирных домов с целью последующего приобретения квартир в собственность, но их права нередко нарушаются. В практике существуют случаи, когда внесенные гражданами средства на строительство одного дома направляются застройщиками на строительство других домов, в результате чего произвольно меняются объекты обязательств и нарушаются сроки их выполнения. Иногда после окончания строительства вместо передачи квартир застройщики возвращают гражданам использованные средства, внесенные на ранних стадиях строительства, а квартиры реализуются по более высокой стоимости. Этими обстоятельствами была вызвана необходимость принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”.³

Указанный Федеральный  закон направлен на повышение  государственных гарантий защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство, повышение доступности приобретения жилья гражданами.

Однако, до настоящего времени  четкого определения договоров, регулирующих деятельность в сфере  долевого строительства, в законе не содержится. В связи с этим правоприменительные органы по- разному их квалифицируют. Зачастую наблюдается ошибочная квалификация со схожими общественными от ношениями: в одних случаях данные договоры рассматриваются как договоры простого товарищества (гл. 55 ГК РФ), в других – как договоры подряда (гл.37 ГК РФ).

Также подобные договоры квалифицируют как особые инвестиционные договоры, не предусмотренные Гражданским  кодексом РФ. Это является одним  из пробелов в законодательстве. Путая договор участия в долевом строительстве, зачастую невозможно правильно определить ответственность сторон, что приводит ко множеству судебных разбирательств.

Поэтому, до принятия Федерального закона с целью приобретения строящихся жилых помещений гражданам предлагалось заключать несколько связанных договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных законодательными и другими нормативными правовыми актами. Это, например, договоры подряда, купли- продажи, займа, простого товарищества, долевого строительства, об уступке прав требований и др. К их регулированию подлежали применению общие нормы об обязательствах и договорах.⁴

А.Г.Щербинин отмечал, что  “договор долевого участия в строительстве можно отнести к договорам, которые прямо не предусмотрены действующим законодательством. Возможность его заключения обусловлена принципом свободы договора, в соответствии с которым стороны могут заключить договор, как предусмотренный законом или иными правовыми актами”.⁵

А.Шаханов придерживался  того же- договор долевого участия  в строительстве – это своего рода, самостоятельный вид договора, специально не регламентируемый гражданским законодательством.⁶

Щербинин пишет, что  для начала нужно определить наиболее существенный нормообразующий признак  договора- направленность обязательства. По договору долевого участия в строительстве застройщик обязуется в установленный договором срок построить определенный объект недвижимого имущества или организовать его строительство, ввести в эксплуатацию и передать квартиру дольщику. Дольщик, в свою очередь,- в срок осуществить финансирование строительства объекта и принять свою долю в нем.⁷

Б.В. Муравьев признает договор  долевого участия в строительстве  предварительным договором купли- продажи: “инвестиционный договор  на момент его заключения уже содержит условие о размере и порядке  уплаты цены объекта недвижимости, в отношении которого планируется в будущем заключить договор купли- продажи. По сути, такой инвестиционный  договор является основным договором”.⁸

Ю.Свирин считает, что  “нельзя квалифицировать договоры долевого участия в строительстве как предварительные в соответствии со ст. 429 ГК РФ. Поскольку из этих договоров уже возникают права и обязанности, гражданин платит деньги, а компания выполняет комплекс работ. В будущем они должны будут заключить только договор о передаче квартиры, поскольку нельзя передать то, чего еще нет. Иными словами, к моменту заключения “договора об инвестировании” дом еще не построен и предметом таких договоров является сама деятельность исполнителя по строительству, а не передача квартиры”.⁹

Е.Г.Козлова под договором долевого участия в строительстве понимает договор, по которому “физические лица принимают долевое участие в строительстве конкретного жилого дома путем сложения денежных средств, а юридическое лицо на привлеченные денежные средства осуществляет строительство, по окончании которого физические лица получают в собственность квартиру”¹⁰ Такое определение позволяет сделать вывод о том, что этот договор может применяться только при оформлении отношений, связанных с жилищным строительством. Это не учитывает в полной мере сферу применения рассматриваемого договора. Так, договор участия в долевом строительстве вполне может применяться и при строительстве иных объектов недвижимости. С другой стороны, застройщиком может выступать не только юридическое лицо, но и индивидуальный предприниматель, который на привлеченные денежные средства дольщиков осуществляет строительство.

Итак, анализируя вышеуказанное  и опираясь на Федеральный закон  определим под договором долевого участия в строительстве одну сторону, которая обязуется в предусмотренный срок создать объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник, в свою очередь обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

В литературе высказывались  предложения о возможности включения  в ГК РФ главы, посвященной договору долевого участия в строительстве, что означало бы признание за ним самостоятельного вида гражданско-правового договора. Однако, законодатель пошел по пути моделирования договорных условий в специальном нормативном акте – Федеральном законе от 30.12.2004 г. “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ”¹¹

Основная цель Федерального закона – защита прав и интересов  граждан и юридических лиц, вкладывающих средства в строительство жилья и иных объектов недвижимости в порядке долевого участия.

Договор заключается  в простой письменной форме (ст.160-162 ГК РФ), подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. По желанию сторон договор долевого участия в строительстве может быть совершен в нотариальной форме.

Договор должен содержать:

1. название сторон, заключающих договор (застройщик и дольщик);
2. предмет договора- отдельная квартира (этаж, предварительный номер квартиры, ее общая и полезная площадь, планировка, количество уровней, наличие балкона, кладовок и т.п.), а также площадь иных помещений, подчиненных квартире (гараж, подвал и т.п.);
3. срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
4. цену договора (цена указывается в рублях за один квадратный метр и в целом за все помещение), сроки и порядок ее уплаты (либо дольщик полностью оплачивает всю сумму, либо в рассрочку, либо с помощью банка, т.е. ипотека);
5. гарантийный срок на объект долевого строительства.¹²

Итак, рассмотрев понятие, содержание и форму договора участия в долевом строительстве можно сделать вывод, что данный договор является не простым, так как в большинстве случаев его невозможно отличить от других видов договоров, но если посмотреть на признаки в целом: наличие своего предмета, объекта, можно сказать, что данный договор является самостоятельным.