Договор участия в долевом строительстве: особенности правового регулирования и государственной регистрации

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

§ 2.Особенности правового регулирования отношений, связанных с участием в долевом строительстве

 

В настоящее время  вопросы, связанные с комплексным решением проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающей доступность жилья для граждан, а также безопасные и комфортные условия проживания в нем, определены в качестве приоритетных направлений государственной политики в жилищном секторе экономики.

В этой связи соответствующая  деятельность Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека и ее территориальных  органов, связанная с практическим применением комплекса ограничительных прав граждан и ущемление их законных интересов в сфере жилищного строительства, рассматривается Роспотребнадзором как один из важнейших элементов гос. гарантий жилищных прав граждан РФ.

Между тем, работа большинства  территориальных органов в указанном направлении все еще не носит системный характер и явно не соответствует той социальной значимости проблем, которые имеют место быть в данной области.

С апреля 2005 года отношения  по долевому участию в строительстве  регулируются новым Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. Нормы этого документа применимы также и к строительству деловой недвижимости. В то же время они не затрагивают объекты недвижимости производственного назначения. Закон обязателен для всех компаний, не имевших на 1 апреля 2005 года разрешения на строительство. Если же на дату вступления Закона в силу застройщик такое разрешение получил, то требования Закона на него не распространяются. В отличие от Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39- ФЗ “Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений”, новый Закон регулирует только отношения, связанные с привлечением в строительство денежных средств. Вложения ценных бумаг и иного имущества, в том числе имущественных прав и иных прав, имеющих денежную оценку, выходят за его рамки. С принятием закона изменилось следующее: теперь привлекать для строительства денежные средства от физических лиц можно только на основании договора участия в долевом строительстве. Все компании, занимающиеся этим, обязаны отвечать ряду требований. Так, они должны иметь в собственности или арендовать земельный участок, иметь разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию. Согласно Закону, сторонами договора участия в долевом строительстве выступают застройщик и участник долевого строительства. Застройщик обязуется своими силами или и привлечением других лиц создать объект недвижимости и передать его участникам. Последние обязуются оплатить обусловленную договором цену и принять объект.

Договор об участии в  долевом строительстве создает  для застройщика значительные трудности в налоговом планировании. Выполнение им своих функций для целей налогообложения является реализацией работ. Таким образом, деятельность застройщика будет облагаться налогом на добавленную стоимость. В то же время Закон позволяет оптимизировать суммы НДС за счет уменьшения налоговой базы. Базой при реализации работ признается их стоимость в соответствии с заключенным договором (ст. 154 НК РФ). Цена договора на участие в долевом строительстве может определяться двумя способами. Во- первых, как сумма денежных средств, которые заказчик перечисляет застройщику для выполнения им работ. Во- вторых, как сумма денежных средств на возмещение затрат застройщика плюс на оплату самих работ (ст.5 Закона). В первом случае налоговая база по НДС будет определяться исходя из всей суммы, перечисленной заказчиком застройщику. Во втором- НДС будет уплачиваться только с вознаграждения застройщика. Здесь нужно принять во внимание то, что налогом на добавленную стоимость облагаются в том числе и авансы. Поэтому, возможность разбить суммы, перечисляемые застройщику, на возмещение расходов и собственно оплату работ. Это позволит застройщику значительно сэкономить на налоговых платежах. Если договором предусмотрены поэтапные выплаты, целесообразно последний платеж назвать в тексте договора оплатой работ застройщика. Скорее всего, этот момент будет оспариваться налоговым органом. Как правило, они настаивают на том, что расходы, понесенные подрядчиком и возмещаемые заказчиком, увеличивают размер вознаграждения подрядчика. Поэтому такой вариант является рискованным.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Права, обязанности и ответственность  сторон по договору участия в долевом  строительстве

§ 1. Права, обязанности  и ответственность застройщика

Содержание договора участия в долевом строительстве жилья составляет совокупность прав и обязанностей его участников – застройщика и участника долевого строительства. При этом в ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ” значительная роль отводится регламентации прав, а особенно обязанностей и ответственности застройщика.

Так, в ст. 2 Федерального закона “Об участии в долевом  строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ” содержится определение понятия “застройщик”. “Застройщик - юридическое лицо, независимо от его организационно- правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство”¹³

Необходимо ваыделять права и обязанности застройщика, которыми он наделен в соответствии с Законом № 214- ФЗ, а также права и обязанности, возникающие у застройщика из договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома. В Законе предусмотрено право застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома.

Что же касается обязанностей, предусмотренных законом, то застройщик, обязан получить разрешение на строительство, должен обладать земельным участком на праве собственности или договора аренды земельного участка (ч.1 ст.3). Застройщик обязан предоставить любому обратившемуся лицу проектную декларацию для ознакомления (ч.2 ст.19).

Однако, ФЗ “Об участии  в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ” (п.3 ст.3) предусматривает и ответственность застройщика в случае привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся доме, лицом, не имеющим на это право в соответствии с законом о долевом строительстве.

О.Ю. Скворцов отмечает, что  законодатель стремится предусмотреть те случаи, когда денежные средства привлекаются фирмами у физических лиц в противоречии с положениями закона. Именно для предупреждения совершения подобных действий законодатель вводит ч.3 ст.3 Закона.¹⁴

Застройщик обязан использовать денежные средства, уплачиваемые участником долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирного дома в соответствии с проектной декларацией (ст.18)

Основные обязанности  застройщика:

• обязан осуществить комплекс организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение строительства многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией и  сроками строительства, и в установленном порядке получить разрешение на его эксплуатацию;
• предоставлять по требованию участника долевого строительства всю необходимую информацию о ходе строительства;
• получить разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
• после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства в предусмотренный договором срок по акту приема- передачи.

 

С.А. Лушкин пишет, что  застройщик обязан: а) обеспечить выполнение строительных работ в соответствии с проектной документацией, нормативными актами и действующими нормами; б) осуществлять постоянный и полный контроль за выполнением подрядными организациями строительных работ согласно заключенным договорам подряда на строительство; в) контролировать качество строительных работ и осуществлять технический надзор за их выполнением; г) осуществлять комплектование строительства материалами и оборудованием как самостоятельно, так и через привлекаемые организации; д) совершать все необходимые для осуществления строительства сделки с третьими лицами.¹⁵

Что же касается проблемы защиты прав участников долевого строительства при нарушении застройщиком сроков передачи объекта долевого строительства, В.М. Дикусар приходит к выводу, что в ФЗ “ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ ” необходимо внести альтернативную обеспечительную меру – нужно закрепить за гражданами – потребителями право требования отобрания индивидуально- определенной вещи и передачи ее потребителю в случае неисполнения обязательств по ее передаче, в том числе в объекте незавершенного строительства.¹⁶

О.Ю.Скворцов отмечает, что  на практике положения нормы Закона о том, что застройщик обязан определять единый срок передачи объекта застройки  всем участникам долевого строительства, могут вызвать неопределенность в решении ряда вопросов, связанных со сроком передачи объектов строительства дольщикам.¹⁷

В соответствии с ФЗ “Об  участии в долевом строительстве  многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ” формируется федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Данный орган наделяется достаточно широкими полномочиями в соответствии со ст.23 Закона. Одним из важнейших таких правомочий является , в частности, право уполномоченного органа ежеквартально получать от застройщика отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов.¹⁸

С.А.Лушкин заостряет  внимание на том, что отношения по участию в долевом строительстве  это более объемное понятие, чем  договор участия в долевом строительстве между двумя сторонами. В процессе строительства многоквартирного дома в качестве участников долевого строительства выступают десятки, а нередко даже сотни лиц. И непомерная ответственность застройщика, например, перед одной частью участников долевого строительства может негативно сказаться и на них же самих и на другой группе лиц, не имеющих претензий к застройщику.¹⁹

 

§ 2. Права, обязанности  и ответственность дольщика

 

В целях защиты прав участников долевого строительства ФЗ “Об участии  в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ” наделяет их достаточно широкими правами:

1. Участник долевого  строительства обладает правом  залога, возникающим с момента  государственной регистрации договора, на предоставленный для строительства земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на участок и строящийся на этом участке объект недвижимости (п.1. ст.13). Залог необходим для обеспечения возврата денежных средств, внесенных участником долевого строительства, возмещения убытков или взыскания неустойки вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

2. Право на обращение  в органы, осуществляющие государственную  регистрацию прав на недвижимое  имущество и сделок с ним  с заявлением о государственной  регистрации права собственности  на объект долевого строительства,  после приемки объекта долевого строительства. (п.4 ст.16).

3. Право обей долевой  собственности на общее имущество  в многоквартирном доме (п.5 ст.16). Т.е. у участника долевого строительства  при возникновении права собственности  на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В соответствии с договором  участия в долевом строительстве  участник долевого строительства имеет право:

• право на ознакомление с проектной декларацией;
• уступать права требования по договору участия в долевом строительстве;
• право предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства в течение гарантийного срока;
• право до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям к качеству, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта строительства (п.5 ст.8);
• если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлением от условий договора, приведшим к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

 

а) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 
 
б) соразмерного уменьшения цены договора; 
 
в) возмещения своих расходов на устранение недостатков; 
 
право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участник долевого строительства имеет в следующих случаях: застройщик нарушает срок передачи жилого помещения; не выполняет требования дольщика, предъявленные в связи с обнаруженными недостатками объекта строительства; дом построен с существенными нарушениями требований к качеству; застройщик нарушил правила оформления договора поручительства(ст.9)