Договор участия в долевом строительстве: особенности правового регулирования и государственной регистрации

в этом случае участник долевого строительства вправе потребовать  от застройщика возврата денежных средств  и уплаты процентов. Если участником долевого строительства является гражданин, то он вправе потребовать уплаты процентов в двойном размере.

 Кроме одностороннего  отказа от исполнения договора, по требованию участника долевого  строительства договор может  быть расторгнут в судебном  порядке в следующих случаях:

1. прекращение или приостановление строительства многоквартирного дома, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2. существенное изменение проектной документации строящегося многоквартирного дом, в состав которого входит объект долевого строительства, в том числе существенное изменение размера объекта долевого строительства;
3. изменение назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома, а также в иных установленных законом или договором случаев (п.1.1 ст.9).

Основная обязанность  участника долевого строительства  по договору участия в долевом  строительстве жилья – полностью  и своевременно осуществлять все платежи в порядке, размере и сроке, установленные договором участия в долевом строительстве. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период. В случае нарушением участником долевого строительства обязательства по уплате цены договора (просрочка внесения платежа, систематическое нарушение сроков внесение платежей) наступает предусмотренная для него законом ответственность, что выражается в возможности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. Однако, застройщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке не ранее чем через 30 дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждение о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования (п.3 ст.9). В таком случае, застройщик возвращает денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет ценны договора, в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора (п.5 ст.9).

Не менее важная обязанность  участника долевого строительства  – в установленном договорном порядке и в предусмотренный  договором срок принять по акту приема- передачи от застройщика объект долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства многоквартирного дома в соответствии с договором и готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение 7 рабочих дней со дня получения указанного сообщения (п.4 ст.8).

С.П. Гришаев пишет, что  принятие ФЗ “Об участии в долевом  строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые  законодательные акты РФ” и последующих изменений, было направленно на улучшение положения дольщиков, однако, фактически их положение только ухудшилось. Это объясняется тем, что усложнение процедуры заключения договора вызвало крах некоторых застройщиков, которые действовали по принципу пирамиды - строили жилье за счет средств, получаемых с новых дольщиков. В связи с этим в качестве дополнительной меры представляется необходимым создание строительными фирмами специальных страховых фондов для расчетов с дольщиками в случае банкротства первых.²⁰

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Изучение и анализ научной юридической литературы, законодательной базы с сфере  долевого строительства дает основание  для следующих выводов:

1. В современных условиях развития жилищного строительства одним из самых распространенных способов улучшения жилищных условий граждан является их участие в строительстве жилья путем его финансирования за счет собственных средств;
2. В российском гражданском законодательстве с 2004 года появился новый вид гражданско- правового договора – договор участия в долевом строительстве;
3. Исследуемый договор является консенсуальным, возмездным и взаимным (двусторонним);
4. Существенными условиями рассматриваемого договора является предмет договора, срок передачи объекта долевого строительства, цена договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства;
5. Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Введение в действие Федерального закона ““Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ”, регулирующего договор участия в долевом строительстве заметно улучшило положение участников долевого строительства. Многие условия договора четко зафиксированы в законе и носят императивный характер.

Основная цель Федерального закона – защита прав и интересов  граждан и юридических лиц, вкладывающих средства в строительство жилья  и иных объектов недвижимости в порядке долевого участия.

Договор заключается  в простой письменной форме, подлежит государственной регистрации.

Содержание договора участия в долевом строительстве  жилья составляет совокупность прав и обязанностей его участников –  застройщика и участника долевого строительства.

Основная обязанность  участника долевого строительства  по договору участия в долевом  строительстве жилья – полностью  и своевременно осуществлять все  платежи в порядке, размере и  сроке, установленные договором  участия в долевом строительстве. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период. В случае нарушением участником долевого строительства обязательства по уплате цены договора (просрочка внесения платежа, систематическое нарушение сроков внесение платежей) наступает предусмотренная для него законом ответственность, что выражается в возможности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. Однако, застройщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке не ранее чем через 30 дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждение о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования (п.3 ст.9). В таком случае, застройщик возвращает денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет ценны договора, в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора (п.5 ст.9).

Не менее важная обязанность  участника долевого строительства  – в установленном договорном порядке и в предусмотренный договором срок принять по акту приема- передачи от застройщика объект долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства многоквартирного дома в соответствии с договором и готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение 7 рабочих дней со дня получения указанного сообщения (п.4 ст.8).

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Нормативно- правовые акты

1. Конституция Российской Федерации от 30.12.2008 № 6//Российская газета- 2009. -№7.
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть 1). Федеральный закон от 30.11.1994г. № 51-ФЗ (в ред. ФЗ от 09.04.2009 г.//СЗ РФ. 1994.№32.
3. Градостроительный Кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29.12.2004г. №190-ФЗ (в ред. ФЗ от30.12.2008г)//СЗ РФ.2005. №1 (часть1)
4. Жилищный Кодекс Российской Федерации. Федеральный Закон от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (в ред.ФЗ от23.07.2008 г.)// СЗ РФ.2005.№1 (часть 1)
5. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральный закон от 21.07.1997 г. №122-ФЗ (в ред.ФЗ от 25.02.2009 г)//СЗ РФ.1997. №30.
6. Об ипотеке (залоге недвижимости). Федеральный Закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ (в ред. ФЗ от 30.12.2008 г)// СЗ РФ.1998.№29.
7. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации. Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (в ред.ФЗ от 23.07.2008)//СЗ РФ.2005. №1 (часть 1)
8. О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства (вместе с Правилами предоставления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Постановление Правительства РФ от 27.10.2005 г. №645 (в ред. Постановления Правительства РФ от 16.01.2007 г.)// СЗ РФ. 2005. №45
9. О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объектав эксплуатацию. Постановление Правительства РФ от 24.11.2005 г. № 698// СЗ РФ.2005. № 48.
10. О существенных условиях договоров долевого участия в строительстве. Письмо Пенсионного фонда РФ от 01.10.2001 г. № ВП-09-25/7938// Консультант Плюс

 

Специальная литература

11. Александрова М. О правовой природе договоров долевого участия в строительстве жилья // Кодекс 2001. -№ 5.
12. Гришаев С.П. Что нового было внесено в Закон об участии в долевое строительство? // Консультант Плюс.
13. Дикусар В.М. Защита прав долевых инвесторов // Жилищное право. 2006. №8.
14. Козлова Е.Г. Проблемы законодательства об объекте договора долевого участия в строительстве // Бюллетень нотариальной практики.- 2009.-№ 5.
15. Лушкин С.А. Правовое положение сторон договора участия в долевом строительстве // Право и экономика.- 2005.-№10.
16. Муравьев Б.В. Договор с участием инвесторов в строительстве // Законодательство. 1999. №6.
17. Свирин Ю. Инвестор или потребитель? // Российская юстиция. 1997. № 3.
18. Шаханов А. Договор долевого участия граждан в строительстве. СПБ., 2001.
19. Щербинин А.Г. Особенности договора долевого участия граждан в строительстве жилья для личных нужд // Журнал российского права. 2003. № 10.

¹ Александрова М. О правовой природе договоров долевого участия в строительстве жилья// Кодекс 2001.-№5,-С.30

² Федеральный закон Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (в ред. ФЗ от 23.07.2008)// Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1). Ст.40

³ Федеральный закон Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (в ред. ФЗ от 23.07.2008)// Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1). Ст.40

⁴ Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., Волтерс Клувер.2006.С.331

⁵ Щербинин А.Г. Особенности договолра долевого участия граждан в строительстве жилья для личных нужд //Журнал российского права.2003.№ 10. С.54-59

⁶ Шаханов А. Договор долевого участия в строительстве. СПБ.,2001. С.4

⁷ Щербинин А.Г. Особенности договолра долевого участия граждан в строительстве жилья для личных нужд //Журнал российского права.2003.№ 10. С.54-59

⁸ Муравьев Б.В. Договор с участием инвесторов в строительстве // Законодательство.1999. №6. С.244

⁹ Свирин Ю. Инвестор или потребитель?//

российская юстиция. 1997.№ 3.С.37.

¹⁰ Козлова Е.Г Проблемы законодательства об объекте договора долевого участия в строительстве // Бюллетень практики.-2009. -№5.- С.21-26.

¹¹ Федеральный закон Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (в ред. ФЗ от 23.07.2008)//СЗ РФ. 2005. №1 (часть1) Ст.40;СЗ РФ.2006. № 30. Ст.3287; СЗ РФ.2006. № 43. Ст.4412.

¹² Федеральный закон Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (в ред. ФЗ от 23.07.2008)// Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1). Ст.40

¹³ Российская газета- Федеральный выпуск.-2004.-№ 3669.

¹⁴ Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., Волтерс Клувер.2006. С.336

¹⁵ Лушкин С.А. Правовое положение сторон договора участия в долевом строительстве // Право и экономика. 2005. №10 (Консультант Плюс)

¹⁶ Дикусар В.М. Защита прав долевых инвесторов // Жилищное право. 2006. №8 С.66

¹⁷ Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., Волтерс Клувер.2006. С.339

¹⁸ О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства (вместе с Правилами предоставления застройщиками ежекартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечнием деежных средств участников долевоо строительства. Постановление Правительства РФ от 27.10.2005. № 645 в ред. Постановления Правительства РФ от 16.01.2007г.)//СЗ РФ. 2005. № 45.Ст. 4616; СЗ РФ. 2007. № 4. Ст. 519; Об утверждении методических указаний по заполнению форм ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением днежных средств участников долевого строительства.

¹⁹ Лушкин С.А. Правовое положение сторон договора участия в долевом строительстве // Право и экономика. 2005. №10 (Консультант Плюс)

²⁰ Гришаев С.П. Что нового было внесено в Закон об участии в долевое строительство?//(Консультант Плюс)