Договор управления многоквартирным домом

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ТУРИЗМА  и СЕРВИСА»

(ФГБОУВПО «РГУТиС)

Факультет права и социальных коммуникаций

      Кафедра Юридическая

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине:  _________________________________________________

на тему:________________________________________________________

 

 

Выполнила студентка группы_________________

________________  формы  обучения

_________________________________                                                              

 

Дата защиты ”_______”______________20_____г.

Оценка __________________________________________

 

2013 г.

 

 

 

Содержание:

Введение

Глава 1. Понятие  и способы управления многоквартирными домами

1.1. Понятие управления многоквартирными домами

1.2. Способы управления многоквартирными домами

Глава 2. Договор  управления многоквартирным домом

2.1. Понятие и правовая природа договора управления многоквартирным домом

2.2. Заключение договора управления многоквартирным домом

2.3. Содержание договора управления многоквартирным домом

Заключение

Список использованной литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Вспоминая историю, можно сделать вывод, что жилищно-коммунальное хозяйство (далее ЖКХ) являлось самой монополизированной и муниципализированной отраслью народного хозяйства. Такое положение можно было объяснить тем, что ЖКХ обладало высокой долей естественных локальных монополий в отрасли, а также сформировавшейся практикой управления эксплуатацией жилищного фонда посредством укрупнения имеющихся предприятий и наделения их максимальным объемом полномочий и функций.

Жилищно-коммунальное хозяйство можно назвать одной  из социально ориентированных отраслей народного хозяйства, в которой в настоящее время завершается процесс реформирования.

Особое внимание реформирования уделено на перевод  управления многоквартирными домами в  частные компании, что явилось  причиной возникновения новых институтов:

- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

- управление товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

- управление управляющей организацией.

Целью данной работы является не только раскрытие понятия и способов управления многоквартирными домами, но и выявление проблем связанных  с этим.

Цель работы предопределила постановку и решение  следующих задач:

1. Дать понятие и выявить цели управления многоквартирными домами

2. Проанализировать выбор способа управления многоквартирным домом

3. Изучить способы управления многоквартирными домами

4. Провести сравнительный анализ способов управления

Объектом исследования являются способы управления многоквартирными домами, а предметом - проблемы, которые возникают при реализации способов управления.

Данная курсовая работа состоит из двух глав.

В первой главе  подробно рассматриваются понятие  и способы управления многоквартирными домами. Вторая глава полностью состоит  из раскрытия понятия «договор управления многоквартирным домом».

При написании  работы была исследована нормативно-правовая база, общая и специальная литература, материалы периодической печати, а также материалы глобальной сети Интернет.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Понятие и способы управления многоквартирными домами

 

1. Понятие управления многоквартирными домами

 

Под многоквартирным  домом понимают совокупность двух и  более квартир, которые имеют  самостоятельные выходы либо на земельный  участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Если рассматривать  многоквартирный дом в материальном плане, то он находит свое выражение  в виде непосредственно здания.  В составе здания можно выделить следующие элементы (Рис. 1):

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 1. Элементы здания

1. Конструктивные элементы здания являются части здания, которые представляют собой строительные конструкции (ограждающие несущие и ненесущие конструкции, фундамент, крыша, перекрытия, стены и пр.).
2. Помещения жилые и нежилые. Под жилыми помещениями понимают определенные объемы между строительными конструкциями, которые предназначены для постоянного проживания граждан (квартиры).

Таким образом, жилым помещением признается изолированное  помещение, которое будет являться недвижимым имуществом и которое  пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. данное помещение будет отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства). В соответствии с Гражданским кодексом к жилым помещениям относят: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

К нежилым помещениям относят помещения в многоквартирном  доме (объемы между строительными  конструкциями), которые предназначены  для осуществления различных  видов деятельности. К ним можно  отнести офисы, магазины, аптеки, поликлиники и другие помещения.

3. Помещения, которые не являются частями жилых и нежилых помещений, все остальные помещения (объемы между строительными конструкциями), которые не относятся к квартирам и нежилым помещениям. Примером таких конструкций могут быть коридоры, чердаки, подвалы, лифтовые шахты.
4. Инженерные сети и оборудование здания. Под ними понимают коммуникации и оборудование, которые расположены в доме и предназначены для предоставления жилищно-коммунальных услуг. Примером могут служить трубы, бойлерные установки, мусоропровод, лифтовое оборудование и т.п.

Рассмотрев  состав многоквартирного дома в материальном плане, следует отметить, что жилые  и нежилые помещения не будут  рассматриваться в данной работе как объект управления в рамках многоквартирного дома по следующим причинам:

1. В отношении управления такими помещениями решение принимает их собственник;
2. В отношении всех остальных элементов решения по вопросам управления принимаются на общем собрании собственников помещении.

Исходя из вышесказанного,  делаем вывод, что под объектом управления в рамках многоквартирного дома мы будем понимать: управление помещениями, которые не являются частями жилых и нежилых помещений и управление инженерными сетями и оборудованием здания.

Действующий Жилищный кодекс РФ не дает понятия «управление многоквартирным жилым домом». Таким образом, для того, чтобы самостоятельно выделить данное понятие, необходимо выделить его признаки.

К признакам  управления многоквартирным домом  относят:

1) Деятельность. Управление есть процесс, который действует во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома- с момента его постройки и до момента сноса.

2) Объект. Любое управление направлено на определенный объект. От объекта зависит форма управления многоквартирным домом:

-управление  жилищным фондом (деятельность, которая связана с управлением всеми помещениями, находящимися в собственности одного лица);

-управление общим имуществом в доме (деятельность, которая осуществляется собственниками помещений в доме, либо лицом, привлеченным собственниками).

3) Субъект. Под субъектом управления понимают лицо, группу лиц, специально созданный орган или общество в целом, воздействующие на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели.

К функциям субъекта относят:

- осуществление управленческой и организационной работы;

- принятие решений;

- обеспечение достижения поставленных целей.

При управлении многоквартирным домом, субъектом  управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект), или лица, которые привлечены ими для управления домом (опосредованный субъект). Предусмотрено также, что в некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (это происходит в тех случаях, если собственники сами не выбирают способ управления домом, то за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления).

4) Целенаправленность. Любая деятельность по управлению ставит перед собой определенные цели и задачи. Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения:

- благоприятных и безопасных условий проживания граждан;

- надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме;

- решения вопросов пользования общим имуществом;

- предоставления коммунальных услуг гражданам, которые проживают в таком доме.

5) Согласованность и единство. При ситуации, если жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме принадлежат различным собственникам, то управление может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут самостоятельно вырабатывать эти условия, либо поручить формирование их уполномоченному лицу, которое будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.

Делая вывод, можно  сказать, что под управлением  многоквартирным домом понимают согласованную деятельность собственников  помещений в многоквартирном  доме, или лиц, привлеченных ими, которая  направлена на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, которые проживают в таком доме.

 

2. Способы управления многоквартирными домами

Управление  многоквартирными домами осуществляется по правилам, предусмотренными действующим  Жилищным кодексом, а именно VIII разделом 161 статьей, в котором определены и регламентированы способы управления многоквартирным домом:

1) Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) Управление товариществом собственников жилья (далее ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) Управление управляющей организацией.

Какой именно выбрать  способ управления многоквартирным  домом выбирается на общем собрании собственников помещений, данный способ может быть изменен в любое  время. Если по каким-то причинам собственник  не принимал участия в общем собрании собственников, решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех. Общее собрание может быть проведено как в форме собрания (совместное присутствие), так и в форме заочного голосования. В Жилищном кодексе установлена процедура проведения собрания.

На выбор  способа управления влияет то, сколько  помещений в доме (жилых и нежилых), насколько платежеспособны, дисциплинированы и активны жители, насколько они  заинтересованы в более комфортных условиях проживания.

1. Непосредственное управление. Данный способ подразумевает, что собственники помещений самостоятельно осуществляют управленческую деятельность по организации эффективного использования своего имущества, не привлекая при этом каких-либо посредников. При выборе такого способа управления в таком доме договоры оказания услуг по содержания и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества с лицами, которые осуществляют соответствующую деятельность, собственники помещений заключают на основании решений общего собрания. Таким образом,  все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

  Однако некоторые договора заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. К таким договорам относят: договоры на холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение ( в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

При выборе данного  способа управления в отношениях с третьими лицами вправе действовать  либо один из собственников, либо иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, которая выдана в письменной форме ему от всех или большинства собственников помещений в многоквартирном доме.