Договор управления многоквартирным домом

б)перечень услуг  и работ по содержанию и ремонту  общего имущества в многоквартирном  доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая  организация;

в)порядок определения  цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

г)порядок осуществления  контроля за выполнением управляющей  организации ее обязательств по договору управления.

В договоре управления многоквартирным домом четко должно быть прописаны права и обязанности сторон. С одной стороны управляющая организация обязана осуществлять содержание и ремонт многоквартирного дома, обеспечить надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории, а также предоставление собственникам коммунальных услуг. В свою очередь собственники помещений обязаны своевременно производить оплату содержания и ремонта помещений в многоквартирном доме, общего имущества дома, предоставления коммунальных услуг.

Для всех жильцов  условия договора должны быть равными  и едиными. Не допускается установление различных условий для различных  собственников.

В Жилищном кодексе  установлены максимальный и минимальный  сроки, на которые может быть заключен договор управления. Договор заключается на срок не менее одного года, но и не более, чем на пять лет. Если же по истечении срока действия договора ни одна из сторон не заявила о прекращении его действия, то данный договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

В договоре указывается  порядок определения размера  платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы  за коммунальные услуги, а также  внесения такой платы.

Так же в договоре должно быть прописано, каким образом будет контролироваться выполнение обязательств управляющей компании. Форма и способ отчета устанавливаются соглашением сторон договора управления. В законе указан один из способов контроля. Установлено, что управляющая организация в определенный срок должна предоставлять отчет о выполненной работе, однако если срок не оговорен, то по умолчанию управляющая организация должна предоставлять отчет ежегодно в течение первого квартала. При этом данный отчет должен быть предъявлен каждому собственнику помещения в многоквартирном доме.

Основания, предусмотренные  нормами Гражданского кодекса РФ, дают право изменять и расторгать договор управления, также это  возможно и по соглашению сторон.

Если стороны  пришли к соглашению об изменении  или расторжении договора управления, то это соглашение оформляется в письменном виде. При заключении соглашения об изменении условий договора права и обязанности сторон сохраняются в измененном виде.

В случае же, если заключено соглашение о расторжении  договора управления, то права и  обязанности сторон будут прекращаться с момента, который будет установлен в соглашении, т.к. сразу невозможно прекратить управление многоквартирным домом.

Также договор  управления может быть расторгнуть  в судебном порядке, но только при  неисполнении или существенном нарушении договора другой стороной.

Существует  еще один вариант расторжения  договора управления. Так как в  любое время на общем собрании можно выбрать иной способ управления многоквартирным домом, то если общее  собрание выберет другой способ управления, то заключенный договор управления подлежит расторжению, поскольку право собственников на изменение в любое время способа управления многоквартирным домом установлено ЖК РФ.

2.2 Заключение  договора управления многоквартирным  домом

Управление  многоквартирным домом представляет собой не только конкретные сделки и фактические действия, но в целом деятельность по управлению имуществом. Важным значением для собственников помещения обладает сохранность общего имущества, а также эффективное управлением им. Только при исполнении этого можно говорить о надлежащем исполнении обязательств, которые вытекают из договора управления многоквартирным домом.

Данные обстоятельства помогают провести сходство с договором  доверительного управления чужим имуществом.  Исходя из этого следует детально рассмотреть договор управления, чтобы выделить его общие и специфические признаки, которые позволят разграничить данный договор со смежными.

Начнем с  того, что при договоре управления обязательно одной из сторон будет  выступать управляющая организация (коммерческая организация). Она будет действовать от своего имени, в интересах и за счет собственников помещений. Данное положение роднит договор управления с агентским договором, однако круг полномочий управляющей организации существенно шире и не ограничивается совершением юридических действий либо одной или нескольких сделок. На основании договора управляющая организация вправе совершать любые действия фактического характера, а также обладает совокупностью правовых возможностей по реализации целого ряда своих правомочий.

Из этого  следует, что управляющая организация  не обладает правом собственности на вверенное ей имущество, но вправе и  обязана совершать в отношении  его действия, которые соответствуют  условиям управления. При этом все имущество, которое приобретено за счет этих средств, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Договор будет  считаться заключенным, если между  сторонами в требуемой в таких  случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п.1 ст.432 ГК РФ). Как указано в Жилищном кодексе РФ, договор управления многоквартирным домом должен быть заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В договоре должны быть указаны существенные условия. В данном договоре существенные условия  относятся к двум элементам: к  его предмету и цене.

Под предметом  договора управления многоквартирным  домом понимают сложный предмет, который в свою очередь состоит из двух объектов. Первым объектом является имущество, которое передано в управление. В договоре должно указываться адрес дома и состав общего имущества в нем (п.1 ч.3 ст.162 ЖК РФ). Вторым объектом в предмете договора управления является перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества.

Как уже говорилось выше, еще одной группой обязательных условий договора управления является цена договора, а именно порядок  определения цены, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, и размер платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы. Следует заметить, что в этом перечне не указан размер вознаграждения управляющей организации, что, конечно же, является упущением законодателя. В связи с этим следует учитывать, что в договоре управления стороны должны согласовать порядок определения (форму) и размер вознаграждения управляющей организации под страхом признания договора незаключенным.

Нельзя не упомянуть  о таких ключевых признаках договора управления, как особая конструкция  правоотношений сторон, которая обусловлена тем, что с одной стороны мы видим множественность лиц в качестве собственников помещений, и наличие специфического объекта, имущественного комплекса, который находится в их общей долевой собственности. Из этого вытекает важное требование при заключении договора: условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч.4 ст.162 ЖК РФ).

Исходя из всех приведенных фактов, можно сделать  вывод, что причисление договора управления к разряду договоров подряда, оказания услуг, а также агентских договоров представляется недопустимым.

Обобщая вышеизложенное, можно утверждать, что передача управляющей  организации на основании договора управления многоквартирным домом управления домом, где уже имеется организация, осуществляющая управление (ТСЖ или потребительский кооператив), невозможна. При такой возможности происходит осуществление управления одним многоквартирным домом двумя организациями одновременно, что противоречит самой сути управления и положению ч.9 ст.161 ЖК РФ, а следовательно недопустимо. Ведь, чтобы выбрать либо управляющую организацию, либо товарищество собственников жилья, необходимо вынести этот вопрос на общее собрание собственников жилья и проголосовать, а для реализации выбора во всем случаях требуется одинаковое количество голосов.

В этом случае, если ТСЖ не имеет возможности  или желания самостоятельно осуществлять отдельные работы и услуги по эксплуатации, ремонту и обслуживанию общего имущества многоквартирного дома, то для этого они могут заключить соответствующий договор подряда или оказания услуг с лицами, которые осуществляют данную деятельность.

2.3 Содержание  договора управления многоквартирным  домом

Договор управления многоквартирным домом - является двухсторонним, взаимным, консенсуальным, возмездным, казуальным, срочным и смешанным, т.к. содержит в себе элементы договоров возмездного оказания услуг, подряда, энергоснабжения.

Важную роль при соблюдении условий договора играет контроль выполнения обязательств управляющей компанией. В ЖК предусмотрено, что управляющая компания должна ежегодно в течение первого квартала текущего года предоставлять собственникам помещений в устной или письменной форме отчет о выполнении договора за предыдущий год. Немаловажным обязательством является передача технической документации на многоквартирный дом и иных документов, которые связаны с управлением дома.

Выбирая тот  или иной способ управления многоквартирным  домом, следует помнить, что ТСЖ, тот или иной вид кооперативов, управляющая компания являются юридическими лицами. Таким образом, они обладают правом заключать договора по предоставлению коммунальных услуг, открывать расчетные счета, производить наем тех или иных сотрудников. В случае же, когда избрано непосредственное управление многоквартирным домом, могут возникать вопросы, каким образом нанимать необходимых специалистов, например, бухгалтера или руководителя. По большому счету, эти функции становятся добровольно-принудительной обязанностью тех лиц, которые обладают необходимыми знаниями и навыками. Но возложить на них ответственность за допущенные ими нарушения будет очень сложно. Также открытым остается вопрос, официально ли будет производиться оплата их труда, начисляться налоги и исчисляться стаж.

Согласно законодательству в жилищном секторе потребителями  товаров и услуг организаций  в сфере  электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых, бытовых отходов являются, в частности, в многоквартирных  домах- товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы, а также управляющие организации.² Именно они являются приобретателями указанных выше  товаров и услуг, с целью предоставления коммунальных услуг лицам, проживающим в каждом конкретном многоквартирном доме, или непосредственно собственники помещений в многоквартирном доме. Из этого следует, что если на общем собрании собственников помещений большинством был выбран способ управления, который вас не устраивает, вы не можете заключить договоры напрямую, минуя ТСЖ, кооператив или управляющую компанию. Договоры на коммунальное обслуживание будут заключаться в этом случае непосредственно с указанными юридическими лицами, а уже они могут их заключать с собственниками квартир.

Исходя из этого, можно сделать вывод, что управляющая  компания, ТСЖ или кооператив имеет  ряд преимуществ перед непосредственным управлением. Управляющая компания, являясь юридическим лицом, осуществляет свою деятельность в соответствии  с договором, строит свои взаимоотношения с поставщиками услуг и работ, не обращаясь каждый раз к мнению большинства собственников помещений.

Одним из достоинств управляющей компании перед иными  способами управления является следующее: исходя из определения, управляющая компания должна специализироваться на оказании конкретных видов услуг, то есть выполнение ею своих обязанностей должно осуществляться на соответствующем профессиональном уровне.

Однако можно  выделить и самый большой недостаток такого способа управления, как управляющая компания. Он заключается в том, что на настоящий момент нельзя в достаточном количестве перечислить надежные управляющие компании, отсутствует практика их деятельности, не сформировался круг профессионалов данной отрасли. К тому же необходимо четко излагать свои желания в договоре, ибо после того, как был заключен договор управления, возможности воздействия на принятие решений у собственников помещений просто нет.

Если провести анализ работы некоторых управляющих организаций, можно придти к выводу, что уже на стадии подписания договора, можно определить, что в самом договоре учтены в большей мере интересы домоуправляющих компаний, нежели жителей.

Если на общем  собрании собственников помещений  многоквартирного дома было решено, что управлением будет заниматься конкретная управляющая компания, то необходимо требовать, чтобы в договор были включены не только обязанности жильцов, но и их права. К сожалению, большая часть жителей не обладает достаточным объемом юридических знаний, чтобы самостоятельно противостоять юридическим службам домоуправляющих компаний. Единственно верное решение, это обращаться за квалифицированной юридической помощью к специалистам, тем более, что если в суде ваши требования будут признаны обоснованными, то все потраченные средства будут возмещены ответчиком.

Законодатель  умышленно не урегулировал исчерпывающим  образом все аспекты отношений  по управлению многоквартирным домом. В настоящее время можно заметить, что происходит переход от преимущественно административного определения заказа перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в конкретных многоквартирных домах к самостоятельному выбору такого перечня собственниками помещений, от неограниченной ответственности государственных и  муниципальных жилищных организаций к ответственности управляющих организаций за выполнение согласованных условий договора управления многоквартирным домом, от монополии и псевдорыночных отношений в сфере управления к формированию реальной конкуренции.