Договор жилищного найма

Вне зависимости от того, по какой сделке или иному основанию лицо приобрело право на жилое помещение (стало его собственников или нанимателем), жилое помещение всегда должно быть использовано только по его целевому назначению. Жилое помещение всегда предназначено исключительно для проживания в нем граждан. Статья 17 ЖК РФ допускает «использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение»⁹. При заключении сделок с жилыми помещениями необходимо учитывать, что в определенных случаях даже указанной предпринимательской деятельностью нельзя заниматься в жилых помещениях.

1.3. Стороны  в договорах найма жилых помещений

Решение вопроса о сторонах применительно к каждому из типов  договоров найма жилых помещений  имеет свою специфику.

 В качестве наймодателя по договору коммерческого найма могут выступать граждане и юридические лица, имеющие право частной собственности на жилое помещение, и государственные и муниципальные образования, обладающие жилищным фондом на праве государственной или муниципальной собственности. Наем жилых помещений представляет собой основанное на договоре владение и пользование жилыми помещениями.

 Наймодателем по договору найма жилого помещения может быть собственник либо орган, уполномоченный собственниками или законом сдавать жилое помещение в наем.

В соответствии со ст. 677 ГК РФ «Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин»¹⁰. При этом «Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан»¹¹.

 На практике встречаются случаи, когда освободившееся в квартире жилое помещение в виде изолированной комнаты или комнат при отсутствии в нем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий или имеющих жилую площадь менее установленной нормы на одного человека или не имеющих возможности его выкупить, передается этими же нанимателями (нанимателю) квартиры по договору коммерческого найма. За таким нанимателем занимаемое им жилое помещение будет закреплено по двум договорам найма: по договору социального найма – часть помещения, переданная ему ранее на основании ордера, и на освободившееся жилое помещение – по договору коммерческого найма. Наймодателем по договору найма жилого помещения в таком случае является жилищно-эксплуатационная организация (жилищно-эксплуатационная контора, домоуправление и т.п.). Они заключают договоры и, будучи юридическими лицами, в случае возникновения спора является в суде стороной по делу. В то же время жилищно-эксплуатационная организация не может быть стороной по делу, когда споры касаются вопросов, выходящих за пределы договора найма, и отнесены к компетенции органов, осуществляющих управление жилищным фондом. К таким спорам относятся споры о признании ордера недействительным, предоставление жилого помещения при сносе дома, обмене и т.п. При возникновении таких споров стороной выступают органы местного самоуправления или иная организация, осуществляющая управление жилищным фондом.

В помещении может проживать  не один наниматель. По ст. 677 «Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом»¹². К членам семьи нанимателя могут относиться далеко не все родственники, а лишь те, которые указаны в договоре социального найма и ведут с нанимателем общее хозяйство. Вместе с тем членом семьи нанимателя может признаваться в судебном порядке и лицо, не являющееся супругом нанимателя или его родственником. Однако даже если граждане перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как и наниматель.

 Законом введена гарантия  права нанимателя, предусматривающая,  что при переходе жилого помещения  из государственной, муниципальной  или частной собственности в  иную форму собственности, договор  найма жилого помещения не  может быть прекращен (ст. 675 ГК). Так, если гражданин владеет  и пользуется квартирой или  домом на основании договора  коммерческого найма сроком на  пять лет, то он продолжает  являться нанимателем жилого  помещения, и при замене наймодателя путем продажи жилого помещения муниципальным образованием юридическому лицу, у нанимателя сохраняется право на проживание до окончания действия договора. Происходит лишь замена сторон в договоре (наймодателя), сам же договор сохраняет действия на указанных в нем условиях.

Глава 2. Содержание договора найма жилого помещения

2.1. Форма,  порядок и условия заключения  договоров найма жилых помещений

Действующее законодательство содержит принципиальные различия в  порядке заключения каждого из двух типов договоров жилищного найма. В то же время требования к форме  договоров для того и другого  едины. Это и дало возможность  посвятить обоим типам договоров  одну и ту же ст. 674 ГК РФ. Она ограничивается указанием на то, что договоры найма жилого помещения заключаются в простой письменной форме.

Письменная форма заключения договора найма жилого помещения  между наймодателем (муниципальной жилищной организацией или собственником жилого помещения) и нанимателем способствует конкретизации прав и обязанностей сторон по пользованию жилыми помещениями. Несоблюдение наймодателем и нанимателем простой письменной формы заключения договора найма жилого помещения не влечет за собой недействительности договора, однако «лишает стороны в случае спора права ссылаться в подтверждение договора и его условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства»¹³.

Жилищным кодексом РФ были введены новые нормы, регламентирующие условия и порядок заключения договора социального найма, его  предмет, права и обязанности  сторон.

В ч. 2 ст. 57 Жилищного кодекса  Российской Федерации указаны категории  граждан, которым жилые помещения  по договорам социального найма  предоставляются вне очереди (граждане, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат; а также граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности).

Предоставление жилых  помещений вне очереди не предполагает включения гражданина в какую-либо очередь.

Жилищным кодексом РФ право  граждан на получение жилого помещения  вне очереди не поставлено в зависимость  от наличия или отсутствия иных лиц, также имеющих право на получение  жилого помещения вне очереди. Поэтому  указанное право должно быть реализовано  вне зависимости от наличия или  отсутствия других лиц, состоящих на учете по улучшению жилищных условий, и времени принятия их на учет.

При удовлетворении требования лица о предоставлении ему в соответствии со ст. 57 Жилищного кодекса Российской Федерации жилого помещения по договору социального найма вне очереди, если срок, в течение которого должно предоставляться жилое помещение, законодательством не определен, суд  не должен определять срок, поскольку  внеочередное предоставление не предполагает какого-либо срока для предоставления жилого помещения, а решение суда должно быть исполнено в установленные действующим законодательством сроки.

Применительно к способам заключения договоров найма жилых  помещений следует иметь в  виду, что из двух типов договоров  один - коммерческого найма - подчиняется общему принципу, закрепленному в ст. 421 ГК РФ, - принципу свободы договоров. Речь идет о том, что наймодатель и наниматель заключают договор коммерческого найма по собственной воле: ни та, ни другая сторона не могут принудить контрагента вступить с нею в договорные отношения или принять предложенные условия (условие) договора.

Для договоров коммерческого  найма, заключаемых по поводу жилых  помещений, которые составляют государственную  или муниципальную собственность, субъекты Российской Федерации нередко  утверждают примерные договоры.

Глава 35 ГК особо выделяет три условия договора коммерческого  найма жилого помещения, посвящая каждому  самостоятельную статью. Имеются  в виду предмет договора, цена (размер оплаты) и срок.

Условие о предмете в договоре найма должно ответить на вопрос о  том, какое жилое помещение следует  передать в наем. Одно из условий предусматривает необходимость указать в договоре местонахождение помещения и его размер. Особо оговорено, что техническое состояние жилого помещения, инвентаризационная стоимость, степень износа и характеристика жилого помещения являются неотъемлемой частью договора.

 Условию об оплате за жилое помещение применительно к договору коммерческого найма посвящена ст. 682 ГК РФ («Плата за жилое помещение»). Кроме того, указание на предоставление жилого помещения «за плату» включено в определение в ст. 671 ГК РФ договора найма жилого помещения, т. е. договора коммерческого найма, в качестве одного из основных его признаков.

Размер платы за жилое помещение устанавливается в договоре коммерческого найма по соглашению сторон. Притом с одним ограничением: если законом определен максимальный размер такой платы, цена, указанная в договоре, не должна его превышать. Из этого следует, что в случаях, когда договорная цена окажется выше установленного законом максимума, соответствующее условие должно быть признано недействительным с последствиями, предусмотренными ст. 180 ГК РФ («Последствия недействительности части сделки»). В результате договор можно будет считать все же заключенным с тем, однако, что условие о цене будет действовать в размере, равном указанному в законе максимуму. Следует отметить, что законодатель пока еще не воспользовался предусмотренной в ГК РФ возможностью и соответственно не ввел максимального предела платы за предоставленное по договору коммерческого найма жилое помещение.

По п. 1 ст. 682 ГК «Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер»¹⁴. Однако стоит также руководствоваться п. 3 ст. 424 ГК. Он предусматривает, что «в случаях, когда в возмездном договоре цена не указана и не может быть определена исходя из условий договора, оплату следует производить «по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги»¹⁵. Не упоминание в договоре цены найма само по себе не влечет признания его незаключенным. Также по п. 2 ст. 424 ГК «изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке»¹⁶. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма или по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора (ст. 153 ЖК РФ).

Из ст. 683 ГК («Срок в  договоре найма жилого помещения») вытекает, что договор коммерческого  найма как таковой имеет определенный срок, в пределах которого наниматель вправе пользоваться жилым помещением. Этот срок может устанавливаться  самими сторонами, с тем, однако, чтобы  он не превысил пяти лет. В противном  случае срок будет считаться равным пяти годам. Аналогичное последствие  наступает и при отсутствии в  договоре указания на срок найма.

Таким образом, условие о  сроке, как и о цене, не относится  к числу существенных. Исключение из этого правила составляют предусмотренные в ст. 432 (п. 1) случаи, при которых по заявлению одной из сторон по поводу определенного условия должно быть достигнуто соглашение. Таким образом, могут стать существенными и цена, и срок, равно как и любое другое договорное условие.

С целью обеспечить стабильность отношений сторон по договору коммерческого  найма законодатель (ст. 684 ГК) признает за нанимателем по истечении срока  действия договора преимущественное право  перед любым другим лицом заключать  договор с наймодателем на новый срок. Соответственно не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора наймодатель обязан предложить по своему выбору один из трех вариантов: заключить договор на новый срок на прежних условиях, заключить договор на новый срок, но на иных условиях; предупредить о желании прекратить действие договора, объясняя это тем, что принял решение вообще не сдавать жилое помещение кому бы то ни было в течение не менее одного года.

ГК РФ допускает внесение наймодателем предложения о заключении договора на новый срок, но на иных условиях. Такое предложение об изменении условий договора приобретает силу только с согласия нанимателя. Свои новые условия вправе на тех же основаниях выдвинуть и наниматель с тем, однако, что такое условие не должно выражаться в увеличении числа лиц, которые в силу договора должны с ним совместно проживать. Подобное требование нанимателя ГК РФ (ст. 684) считает заведомо неприемлемым.

Если в течение трех месяцев до момента истечения срока действия договора никаких предложений от наймодателя не поступит, а сам наниматель, в свою очередь, никаких возражений против заключения договора на новый срок не представит, договор будет все же считаться заключенным на прежних условиях и на новый срок.

Статья 60 ЖК РФ не содержит указания на возмездный характер договора социального  найма жилого помещения. Поэтому  необходимо учитывать положения  ГК РФ о возмездных и безвозмездных  договорах. Следовательно, договор  социального найма жилого помещения, как правило, носит возмездный характер, т.е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за пользование  жилым помещением, за содержание и  ремонт этого помещения, а также  за коммунальные услуги по правилам раздела VII ЖК РФ.