Договор жилищного найма

Как уже отмечалось, из данного  правила ЖК РФ предусмотрено исключение: жилые помещения должны предоставляться  на условиях социального найма без  внесения платы за пользование занимаемым жилым помещением лицам, признанным малоимущими в установленном  порядке (ст. 156 ЖК РФ). Указанное исключение применяется только в отношении  тех жилых помещений, которые  относятся к муниципальному жилищному  фонду социального использования.

В отличие от договора коммерческого  найма, «договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия»¹⁷.

Договор социального найма  жилого помещения не может быть расторгнут, если изменились основания и условия, дающие право на заключение такого договора, например, в случаях, когда улучшилось материальное положение семьи нанимателя или он приобрел на праве собственности иное жилое помещение и т.п. Подобные обстоятельства могут влиять лишь на изменение условий оплаты жилого помещения, предоставленного на условиях социального найма.

В ст. 61 ЖК РФ установлены  особенности пользования жилым  помещением, предоставленным по договору социального найма. Правила пользования  жилым помещением, предоставленным  по указанному договору, определяются ЖК РФ и соответствующим договором социального найма. При этом другие правовые регуляторы отношений пользования таким помещением в ч. 1 ст. 61 ЖК РФ не упоминаются. Целесообразно иметь в виду, что условия конкретных договоров социального найма жилых помещений на практике будут во многом определяться содержанием условий типового договора социального найма, который подлежит утверждению Правительством РФ (см. ч. 2 ст. 63 ЖК РФ).

Осуществляя правомочие пользования  жилым помещением, предоставленным  по договору социального найма, наниматель вправе не только сам проживать в  таком жилом помещении, но также  в установленном порядке вселять  в помещение иных лиц, сдавать  жилое помещение в поднаем, производить  обмен жилого помещения и осуществлять иные права, предусмотренные ст. 67 и  другими статьями ЖК РФ, а также  заключенным с таким нанимателем  договором социального найма.

В целях придания дополнительной стабильности отношениям, возникающим  из социального найма, ст. 64 ЖК РФ введено  правило, согласно которому договор  социального найма не подлежит изменению  или расторжению даже в тех  случаях, когда происходит смена  собственника жилого помещения. Кроме  того, указанный договор сохраняется  в неизменном виде и тогда, когда  право хозяйственного ведения или  право оперативного управления на такое  жилое помещение переходит к  другому субъекту.

Постановлением Правительства  РФ от 21 мая 2005 г. N 315 во исполнение ст. 63 ЖК РФ утвержден Типовой договор  социального найма жилого помещения. Указанным Постановлением установлено, что «договоры социального найма жилого помещения, заключенные до вступления его в силу, переоформлению не подлежат»¹⁸. Следует обратить внимание на то обстоятельство, что это касается уже заключенных договоров. Если же, как часто бывает на практике, договоры социального найма ранее не заключались с лицами, пользующимися жилыми помещениями фонда социального использования, то с ними будут заключаться договоры по новой типовой форме.

Заключение договора социального найма, с одной стороны, является правом сторон, а с другой - обязанностью, поскольку только после его заключения у сторон возникают права и обязанности, и у физического лица (ставшего после его заключения нанимателем) и членов его семьи появляется право на вселение в жилое помещение и пользование им.

2.2. Права  и обязанности сторон в договоре  найма жилого помещения

В соответствии со ст. 676 ГК РФ «наймодатель должен передать нанимателю жилое помещение свободным и в состоянии, пригодном для проживания»¹⁹.

Это требование означает, что жилое помещение необходимо передать свободным не только в фактическом, но и в юридическом смысле. Второе из требований имеет более широкое значение. Прежде всего, обращает на себя внимание то, что хотя буквально соответствующая норма означает необходимость передать наймодателю жилое помещение в состоянии, «пригодном для проживания», однако с учетом совершенно ясной цели любого договора найма жилого помещения следует толковать указанную норму распространительно. Имеется в виду необходимость оценивать состояние передаваемого жилого помещения с точки зрения его при­годности для «постоянного проживания».

Пункт 2 ст. 676 ГК, имея в виду стадию, следующую за передачей жилого помещения нанимателю, выделяет три группы обязательств наймодателя:

- осуществление надлежащей  эксплуатации жилого дома, в котором  находится сданное внаем жилое  помещение;

- предоставление либо обеспечение предоставления нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;

- обеспечение проведения ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Выделенные в ст. 678 ГК РФ обязанности нанимателя сводятся к следующему:

- использовать жилое помещение только для проживания;

- обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;

- не производить переустройства и реконструкции жилого помещения без согласия наймодателя;

- своевременно вносить плату за жилое помещение и, если это предусмотрено договором, самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Первая из перечисленных  обязанностей - использовать жилое  помещение для проживания включена в легальное определение договора коммерческого найма (п. 2 ст. 671 ГК). Та же обязанность применительно к  договору социального найма вытекает из ряда статей ЖК РФ.

В главе 8 ЖК РФ более широко, чем это сделано в ГК РФ, определяет состав обязанностей нанимателя, связанных с сохранностью жилья, понимаемого в широком смысле. В частности, помимо необходимости для нанимателя обеспечить сохранность собственно жилых помещений, он должен также бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, к объектам благоустройства, соблюдать правила содержания жилого дома и придомовой территории, правила пожарной безопасности, чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования. Таким образом, не только для наймодателя, но и для нанимателя соответствующая обязанность не ограничивается размерами жилого помещения как такового. Нарушение обязанностей, о которых идет речь, может повлечь выселение нанимателя из жилого помещения. При этом для договора коммерческого найма основанием может служить «разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими лицами, за которых он отвечает», а для договора социального найма - «систематическое разрушение или порча жилого помещения». В том и другом случаях понятие жилого помещения имеет широкое значение, не ограниченное им самим в качестве предмета найма, а охватывает все имущество, право пользования, которым в соответствующем объеме получает наниматель.

Права и обязанности наймодателя по договору коммерческого найма в целом аналогичны правам и обязанностям наймодателя по договору социального найма. Вместе с тем иное распределение обязанностей в отличие от договора социального найма может предусматриваться соглашением сторон конкретным договором найма. В целях защиты прав нанимателей, как более слабой стороны договора, ГК РФ предусматривает их преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Вместе с тем определенные правомочия предоставлены и наймодателю, который может предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях.

Вместе с тем в соответствии со ст. 69 ЖК РФ «члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности»²⁰ (при этом к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя). Они должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения. Следовательно, хотя члены семьи нанимателя и не подписывают договор социального найма, они являются участниками данного договора.

Глава 3. Изменение и прекращение договора найма жилого помещения

Глава 35 ГК РФ содержит статьи, касающиеся изменения договора коммерческого найма жилого помещения. К ним, в частности, могут быть отнесены статьи, посвященные заключению постоянно проживающими с нанимателем лицами договоров о принятии на себя солидарной ответственности перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ), порядку вселения постоянно проживающих с нанимателем граждан (ст. 679 ГК РФ), замене нанимателя постоянно проживающим с ним гражданином (ст. 686 ГК РФ). При этом в соответствии с п. 2 ст. 683 ГК к договору краткосрочного коммерческого найма не будут применяться положения ст. 686 ГК о замене нанимателя постоянно проживающим с ним гражданином, если, конечно, данным договором не предусмотрено иное.

Так, «По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем»²¹. В случае же смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если консенсуса не достигнуто, все постоянно проживающие в жилом помещении граждане становятся сонанимателями (п. 2 ст. 686 ГК). Согласия наймодателя при этом не требуется.

Прекращение жилищного правоотношения, возникающего из договора коммерческого  найма жилого помещения, может иметь  место, как вследствие расторжения  договора, так и по другим основаниям (смерть одинокого нанимателя, уничтожение  жилого помещения). Поэтому понятие  «прекращение договора найма» шире понятия «расторжение договора найма».

Таким образом, договор коммерческого  найма, как и любой гражданско-правовой договор, может быть прекращен при наличии волеизъявления сторон (стороны) договора, а также независимо от их волеизъявления (в случае утраты жилого помещения, смерти одиноко проживающего гражданина-нанимателя, объявления его умершим, признания безвестно отсутствующим).

Общие основания прекращения  договора коммерческого найма жилого помещения изложены в гл. 26 ГК РФ «Прекращение обязательств», выделим некоторые из них:

- прекращение обязательства его надлежащим исполнением (ст. 408 ГК);

- прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице, например, наниматель как наследник становится собственником нанятого жилого помещения (ст. 413 ГК);

- прекращение обязательства невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает, например разрушение жилого помещения, его утрата в связи со сносом дома и т.д. (ст. 416 ГК);

- прекращение обязательства смертью гражданина (в данном случае только одиноко проживающего нанимателя в силу п. 2 ст. 686, ст. 675 ГК) (ст. 418 ГК);

- прекращение обязательства ликвидацией юридического лица (в данном случае юридического лица - наймодателя) (ст. 419 ГК).

ГК РФ содержит специальные правила, посвященные основаниям и порядку расторжения договора коммерческого найма (ст. 687 ГК). «Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством»²². При этом согласно ст. 688 ГК последствием расторжения договора коммерческого найма является «выселение из жилого помещения на основании решения суда»²³ как самого нанимателя, так и других граждан, которые к моменту расторжения договора проживали в указанном помещении.

Прежде всего, ст. 687 ГК РФ различает расторжение договора по требованию нанимателя с согласия других граждан, постоянно с ним проживающих, в любое время, независимо от истечения срока договора, для чего необходимо письменное предупреждение о расторжении, направленное наймодателю за три месяца. По инициативе нанимателя договор расторгается без обращения в суд, а перечень оснований, по которым наниматель может потребовать расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, законом не ограничен. В данном случае четко прослеживается стремление законодателя защитить интересы нанимателя как более слабой стороны рассматриваемого договора.

Расторжение договора коммерческого  найма по инициативе наймодателя допускается только в судебном порядке за совершение нанимателем либо другими гражданами (постоянно проживающие совместно с нанимателем граждане; поднаниматели; временные жильцы), за действия которых он отвечает, неправомерных действий, в частности²⁴:

1) невнесение нанимателем  платы за жилое помещение в  долгосрочном договоре за шесть  месяцев, если при этом договором  найма не установлен более  длительный срок, а при краткосрочном  - более двух раз по истечении  установленного договором срока  платежа; 

2) разрушение или порча  жилого помещения (самим нанимателем  или другими гражданами, за действия  которых он отвечает). При этом  до обращения в суд наймодатель не обязан предупреждать нанимателя о необходимости устранения данных нарушений.