Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Содержание

Введение……………………………………………………………………….…2

Глава 1. Сущность и классификация недвижимого имущества………….…..5

1. Понятие недвижимости как объекта гражданского права и его общая характеристика……………………………………………………5
2. Классификация объектов недвижимости………………………...7

Глава 2. Гражданско-правовой режим недвижимого имущества……….…..14

Глава 3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним……………………………………………………………………..20

3.1. Особенности государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество……………………………………………………………………….20

3.2. Характеристика особенностей осуществления сделок с недвижимым имуществом……………………………………………………………………..22

3.3. Сделки с недвижимостью  и их регистрация………………………..26

Заключение…………………………………………………………………..….29

Список использованной литературы………………………………………….32

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Действующая Конституция РФ  закрепила переход к новой системе, которая складывается из таких конституционных основ, как отказ от монополии государства на собственность и экономическую деятельность, утверждение равенства всех форм собственности, введение частной собственности на жилище, землю и так далее1. Результатом реформ в нашей стране стало и то, что недвижимость вновь стала товаром, который продается и покупается на рынке.

Деление вещей на движимые и недвижимые для гражданского оборота имеет фундаментальное значение. Такая классификация существенным образом определяет правовой режим вещи. Важность этого деления подчеркивали как дореволюционные выдающиеся цивилисты – Д.И. Мейер2, Г.Ф. Шершеневич3, так и современные. В.А. Дозорцев отмечал, что «введение этих категорий является существенным шагом вперед, необходимым в условиях рыночных отношений»4.

Недвижимость – это товар особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью. Кроме того, пользование недвижимостью затрагивает интересы других лиц. В связи с этим государство не может самоустраниться от правового регулирования рынка недвижимости. Государственное регулирование рынка недвижимости заключается, прежде всего, в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая процедура призвана обеспечить интересы в первую очередь участников рынка, а также государства, местных органов власти и других субъектов права.

Актуальность данной работы связана с тем, что пользование недвижимостью и сделки с ней затрагивают интересы практически всех граждан и юридических лиц, поэтому изучение этих вопросов весьма важно. Современное законодательство о недвижимости содержит большое количество нормативных актов, которые зачастую противоречат друг другу. Изучение этого законодательства также весьма актуально.

Целью работы является всестороннее изучение и анализ правового режима недвижимого имущества.

Задачи работы:

• Рассмотрение понятия и признаков недвижимого имущества; рассмотрение вопросов отнесения отдельных видов имущества к недвижимости;

•   Рассмотрение гражданско-правового режима недвижимости, анализ его особенностей;

•  Рассмотрение особенностей государственной регистрации прав на недвижимость и их ограничений;

•  Рассмотрение особенностей государственной регистрации сделок с недвижимостью.

Объектом настоящего исследования является подинститут недвижимого имущества, его сущность и нормативно-правовое регулирование.

Предметом исследования выступили нормы действующего законодательства Российской Федерации, материалы правовой доктрины, учебной и научной монографической литературы по исследуемой проблематике, материалы периодической печати и судебной практики.

 

Глава 1. Сущность и классификация недвижимого имущества

1. Понятие недвижимости как объекта гражданского права

Понятие недвижимого имущества изучалось как современными, так и дореволюционными юристами. Имеется и обширная судебная практика. Между тем нельзя говорить об отсутствии спорных и неясных вопросов в правовом регулировании его режима.

Из определения недвижимого имущества в ст. 130 ГК5  следует, что речь идет о материальных вещах, физически осязаемых объектах, имеющих экономическую форму товара6. Недвижимость является особой разновидностью вещей. Ее специфика заключается в том, что это всегда индивидуально-определенная вещь. Даже стандартные коттеджи, здания, сооружения являются уникальными вещами, поскольку привязаны к конкретному земельному участку. Об этом, в частности свидетельствуют положения договора купли-продажи недвижимости (ст. 555 ГК)7, согласно которым цена является существенным условием данного договора и к нему неприменимы положения п. 3 ст. 424 ГК, согласно которому в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги.

Помимо понятия недвижимости в юридическом смысле существует понятие недвижимости в физическом и экономическом смыслах. Так, в физическом смысле недвижимость представляет собой отдельный расположенный в пространстве объект, обладающий определенной полезностью. Тогда как в экономическом плане недвижимость представляет собой объект, который требует потока инвестиций, направленных на сохранение и развитие объекта, а также обладает свойством приносить своему владельцу доход.8

Согласно ст. 130 ГК все объекты недвижимости могут быть разделены на три группы:

1) объекты недвижимости, которые недвижимы по своей  природе (земля, участки недр, обособленные  водные объекты);

2) объекты, которые прочно  связаны с землей и перемещение  которых влечет несоразмерный  ущерб их назначению;

3) объекты, которые по  своей физической природе являются  движимыми, но законодатель отнес  их к недвижимости.9

Перечень объектов, указанных в ст. 130 ГК, которые являются недвижимыми, юридически не является исчерпывающим, поскольку, как следует из п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество (так называемая недвижимость по закону). В качестве примера можно привести предприятия (ст. 132 ГК). Спецификой недвижимого имущества является возможность использования этого имущества только в условиях более или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке, а для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием является место их использования – это водное, воздушное или космическое пространство.

Следует отметить, что в указанной статье ГК помимо термина «недвижимые вещи» также используется термин «недвижимое имущество». Представляется, что в данном случае речь идет о неточности законодателя. Как известно, имущество – это более широкое понятие по сравнению с вещами, поскольку включает в себя помимо вещей также и имущественные права. Указанное обстоятельство дает основание некоторым юристам утверждать, что «под понятием недвижимости, употребляемым в ст. 130 ГК, необходимо понимать недвижимое имущество, включающее в себя как вещи, так и имущественные права на данные вещи». Объясняется это следующим образом. Использование вещей лицами, не являющимися собственниками, возможно только путем предоставления им собственником соответствующих вещных прав. И потому объектами гражданских прав на пользование чужими вещами являются не вещи как таковые, а лишь права на их использование.10

С таким мнением вряд ли можно согласиться. Во-первых, использовать чужую вещь могут носители не только вещных, но и обязательственных прав. Во-вторых, формулировка статьи 130 ГК, говорящая о таком признаке недвижимости, как неразрывная связь с землей, прямо указывает на то, что речь идет о вещах, поскольку имущественные права не могут быть связаны с землей.

Как правильно отмечено в литературе, недвижимые по природе вещи в соответствии с указанной статьей можно условно разделить на два вида:

а) природные ресурсы (земельные участки, недра, обособленные водные объекты, которые являются недвижимыми в силу своих естественных свойств);

б) объекты, которые отнесены законом к недвижимости в силу их прочной связи с землей.11

Примерный перечень последних дан в указанной статье ГК (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения), в которой также дается критерий отнесения их к недвижимому имуществу (прочная связь с землей).

2. Классификация объектов недвижимости

Как уже было сказано, ГК РФ подразделяет все недвижимое имущество на два основных вида:

· недвижимость по природе;

· недвижимость в силу закона.

Существуют классификации и по другим признакам:

*по формам собственности (частные, федеральные, субъектов федерации, муниципальные, смешанной формы собственности),

*по характеру потребления (применимо к зданиям жилой фонд и нежилой фонд),

*по характеру и целям использования в гражданском обороте (недвижимость, изъятая из оборота, ограниченно используемая в обороте, используемая для жилья, используемая в предпринимательских целях, используемая для общественно-значимых целей, имеющая значение памятников истории и культуры).

В Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним12 недвижимое имущество делится на три группы: "Земельный участок", "Здание, сооружение", "Жилое, нежилое помещение, прочие составляющие зданий, сооружений". При этом один и тот же объект не может быть отнесен более чем к одной группе.

Наиболее распространенной в научной литературе13 является классификация по физическому статусу, основанная на определении недвижимости, содержащемся в Гражданском Кодексе. Исходя из ст. 130 ГК РФ недвижимые вещи можно разделить на следующие виды:

· земельные участки;

· участки недр;

· здания и сооружения;

· помещения;

· иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению;

· предприятия, как имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности;

· движимые вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

Земельные участки. Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Такое определение приводится в ст. 11.1 Земельного кодекса РФ14. Согласно п. 1 ст. 6 ЗК РФ объектами земельных отношений могут быть не только земельные участки, но и части земельных участков. Недвижимые участки могут быть делимыми и неделимыми. Делимым может быть участок, при разделе которого каждая из образованных частей может использоваться без изменения назначения, т. е. не требуется ее перевод в состав земель иной категории. Если же раздел земельного участка повлечет изменение его назначения, то данный участок признается неделимым.

Поскольку земельный участок является недвижимым имуществом, то он является объектом не только земельных, но и гражданско-правовых отношений, в том числе имущественных.

Участки недр. Согласно Закону «О недрах»15 недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Все участки недр в границах территории РФ и ее континентального шельфа, включая подземное пространство и содержащиеся в нем полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственным недвижимым имуществом. Участки недр ограничены в гражданско-правовом обороте.

Здания и сооружения. В законодательстве нет определения зданий и сооружений. Однако анализ нормативно-правовой документации позволяет выделить основную отличительную особенность зданий и сооружений – их фундаментальную связь с земельным участком, на котором они возведены.16 Здания и сооружения могут быть как надземными, так и подземными. К числу зданий и сооружений не относятся временные переносные строения сборно-разборного типа (павильоны, киоски, ларьки). Здания и сооружения предназначены для длительной эксплуатации, некоторые из них представляют художественную и историческую ценность. Юридического разграничения между зданиями и сооружениями не проводится.17

Помещения. Помещение - это конструктивно и пространственно-обособленная часть здания или сооружения, пригодная для определенного использования. Согласно Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» , помещение - это объект, входящий в состав зданий и сооружений (ч. 2 п. 6 ст. 12). Помещения делятся на две основные категории – жилые и нежилые.

Согласно ст. 6 ЖК РФ18 жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Исходя из этого нежилое помещение можно определить как помещение, не используемое для жилья и не отнесенное к жилым, хотя в законодательстве такого определения нет. Нежилые помещения предназначены для производственной, хозяйственной деятельности и т. д.