Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Содержание субъективных гражданских прав, носителями которых являются собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков и обладатели сервитутов, регулируются в первую очередь гражданским, а не земельным законодательством (п. 3 ст. 3 ЗК РФ).

Субъективное право собственности на земельный участок представляет собой закрепленную в ст. 209 ГК РФ за собственником юридически обеспеченную возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему участком по своему усмотрению и в своем интересе путем совершения в отношении этого участка любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также устранять вмешательство третьих лиц в сферу его хозяйственной деятельности.

 

Глава 3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

3.1. Особенности  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество

Составной частью особого правового режима недвижимого имущества является обязательная государственная регистрация прав на него, сделок с ним и обременений недвижимого имущества.

Под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ (п. 1 ст. 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Институт государственной регистрации урегулирован, прежде всего, нормами Гражданского кодекса РФ, а также Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация прав на морские воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты осуществляется в особом порядке. Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в данном случае не применяется. Наряду с ГК РФ правила государственной регистрации прав на недвижимое имущество содержатся в Жилищном, Градостроительном, Земельном кодексах.

Основными отличительными особенностями системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются следующие:

· ведение документов о правах на недвижимость по единым правилам на всей территории;

· правовая преемственность в ведении государственной регистрации;

· открытый, публичный характер сведений государственного реестра прав28.

В соответствии со ст. 13 указанного Закона эта процедура состоит из пяти этапов:

1) прием документов, представляемых  для регистрации прав и сделок;

2) правовая экспертиза  представленных документов и  проверка сделки на соответствие  закону;

3) установление отсутствия  противоречий между заявляемыми  правами и уже зарегистрированными  правами на регистрируемый объект  недвижимости, а также иных оснований  для отказа либо приостановления  государственной регистрации;

4) внесение записей в  ЕГРП;

5) совершение надписей  на правоустанавливающих документах  и выдача удостоверений о произведенной  государственной регистрации прав.

В гражданском законодательстве существует разграничение между государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и государственной регистрацией сделок (обязательственных правоотношений) с этими правами (ст. 131, ст. 164 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 131 ГК и ст. 4 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Согласно п. 1 ст. 4 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него. Примерный перечень таких ограничений дан в ст. 1 указанного Закона, согласно которой государственной регистрации подлежат сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и др.29

3.2. Характеристика особенностей осуществления сделок с недвижимым имуществом

Правовой режим сделок с недвижимостью, как было показано выше, различен для разных сделок. Гражданский кодекс отдельно регулирует в качестве договорных подвидов только продажу недвижимости, продажу предприятий, аренду зданий и сооружений, аренду предприятий. Логика законодателя не совсем понятна, поскольку в ГК есть отдельное правовое регулирование для сделок с указанными объектами и нет для земельных участков.

В отдельных случаях содержание обязательственных прав на недвижимое имущество, вытекающее из сделок с недвижимостью, может определяться достаточно широко. Так, доверительный управляющий в пределах установленных договором, по существу, осуществляет правомочия собственника.

Гражданский кодекс России предусматривает для сделок с недвижимостью весьма строгие формальные правила, обеспечивающие устойчивость прав владельцев недвижимости. Основанием перехода вещного права является в силу прямого указания закона (п. 2 ст. 218, п. 1 ст. 235 ГК РФ) договор об отчуждении (купля-продажа, мена, дарение и др.), для возникновения у приобретателя на основании договора вещного права необходима также государственная регистрация перехода вещного права. В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя по договору возникает с момента регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, механизм отчуждения недвижимости в российском праве образован совокупностью юридических фактов «обязательственный договор + регистрация».

Закон устанавливает специальные требования к форме сделок как основанию возникновения прав на недвижимое имущество. В частности, предусмотрена письменная форма сделки в виде единого документа, подписанного обеими сторонами. Для отдельных сделок с недвижимостью предусмотрена нотариальная форма (договор ренты). Так, согласно ст. 584 ГК договор ренты удостоверяется нотариально, а при отчуждении объекта недвижимости требуется также и государственная регистрация этой сделки в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. Договор ренты входит в число немногих договоров, подлежащих государственной регистрации (договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, договор дарения недвижимого имущества и некоторые др.), и служит ограничением (обременением) права собственности. Указание в законе на государственную регистрацию договора ренты дополняет необходимость государственной регистрации права собственности на недвижимость и других вещных прав (ст. 131 ГК), т.е. создана система двойной регистрации (удостоверения) объектов недвижимости.

В законодательстве установлены определенные требования и к исполнению сделок с недвижимостью. Передача прав на недвижимое имущество, как правило, облекается в письменную форму (передаточные акты, разделительные балансы и т.д.). При этом, как отмечено в литературе, само по себе отражение в балансе фиксирует только факт передачи, но недостаточно для возникновения права собственности, которое возникает из других оснований30. Закон закрепляет также правило об исполнении обязательств по передаче имущества по месту нахождения земельного участка, здания, сооружения или другого недвижимого имущества (ст. 316 ГК РФ).

Особая процедура предусмотрена для сделок купли-продажи предприятия. Согласно п. 2 ст. 561 ГК РФ до подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Не все сделки могут совершаться с недвижимыми вещами. Например, недвижимость не может продаваться по договору комиссии, поскольку такая сделка не может быть самостоятельно исполнена комиссионером ввиду специфики правового режима недвижимости, предполагающего регистрацию перехода права собственности на недвижимость, которая может осуществляться только по заявлению указанных в законе лиц. Комиссионер к их числу не относится (п. 23 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. № 85 «Обзор практики разрешения споров по договору комиссии»)31.

Особенности правового режима совершения сделок с недвижимостью вновь вызвали к жизни такое понятие, как «оборот недвижимости». Этот термин был известен и в дореволюционной России. Так, И.А. Покровский рассматривал оборот недвижимости как совокупность обставленных различными и довольно сложными формальностями отчуждений недвижимостей, совершаемых у нас при посредстве крепостного порядка32. В.Б. Ельяшевич применял другой термин «поземельный оборот», под которым он понимал все сделки, переносящие вещные права с одного субъекта на другой33.

Следует отметить, что на практике предметом сделок часто является не недвижимость как таковая, а доли, паи, акции юридических лиц, владеющих этой недвижимостью. Результатом таких сделок является то, что приобретается власть над недвижимостью через механизмы корпоративного права и ценные бумаги, нивелирующие значение специальных процедур отчуждения и установленные для недвижимости ограничения. Это особенно характерно для крупных городов (в первую очередь для Москвы), в которых действуют специальные компании (рейдеры), скупающие акции юридических лиц, владеющих привлекательной с экономической точки зрения недвижимостью. Как правило, речь идет о бывших государственных предприятиях. После покупки контрольного пакета акций, такие предприятия перепрофилируются, а полученная недвижимость выгодно перепродается. Решением этой проблемы могло бы быть распространение специальных правил правового режима недвижимости также и на ценные бумаги, однако это противоречило бы самой природе сделок с ценными бумагами, которая требует определенной быстроты.

Таким образом, реализация полномочий собственности, связанных с совершением сделок, объектом которых является недвижимость, имеет свои особенности. Их правовое регулирование осуществляется как Гражданским кодексом РФ, так и подзаконными актами. Таким особенности вытекают из самой сущности объекта сделки (недвижимости), его особой экономической ценности, и связаны с процедурой оформления перехода прав на недвижимое имущество.

 

 

 

3.3. Сделки с  недвижимостью и их регистрация

Сделкой называется действие граждан и юридических лиц, направленное на установление, изменение или прекращение граждански прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

Сообразно цели, которую преследуют стороны, выделяются три группы сделок с недвижимостью:

· сделки по отчуждению недвижимого имущества, влекущие переход права собственности;

· сделки без отчуждения недвижимого имущества, которые не влекут перехода права собственности;

· акцессорные или дополнительные к ранее совершенным сделкам с недвижимым имуществом34.

Согласно ст. 164 ГК РФ обязательной государственной регистрации подлежат следующие сделки с недвижимым имуществом:

· договор об ипотеке (залоге недвижимости)35 (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)";

· уступка требования по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации (ст. 389 ГК РФ);

· перевод долга по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации (ст. 391 ГК РФ);

· договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ);

· договор продажи доли в праве общей собственности на жилой дом, квартиру и их частей (ст. 251 ГК РФ);

· договор продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ);

· договор мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 567 ГК РФ);

· договор мены долями в праве общей собственности на жилой дом, квартиру и их частей (ст. 251 ГК РФ);

· договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ);

· отказ одаряемого принять в дар недвижимое имущество (ст. 573 ГК РФ);

· пожертвование недвижимости (ст. 582 ГК РФ);

· договор дарения доли в праве собственности на недвижимое имущество (ст. 251 ГК РФ);

· договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ); договор пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 601 ГК РФ);

· договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, заключаемый на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ.);

· договор аренды недвижимого имущества, заключаемый на неопределенный срок, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ); договор аренды с правом выкупа (п. 3 ст. 609, ст. 624 ГК РФ); договор субаренды при условии применимости к нему правил о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ);

· договор аренды предприятия как имущественного комплекса (п. 2 ст. 658 ГК РФ);

· договор залога права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Закона «Об ипотеке»); соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 3 ст. 55 Закона «Об ипотеке»);