Ипотека, как особая разновидность залога

Введение

В условиях хронического недостатка государственных средств  традиционной задачей для органов  власти всех уровней стало привлечение  внебюджетных денежных ресурсов в сферу  жилищного строительства. Наиболее перспективным решением “квартирного вопроса” специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования . 

Ипотека (залог недвижимого имущества) служит одной из надежнейших гарантий прав и законных интересов кредиторов. Особая привлекательность залога недвижимого имущества (в том числе и земельных участков) объясняется тем, что с его помощью проще произвести принудительное взыскание. В отличие от применения неустойки, поручительства или гарантии ипотека предполагает наличие заранее подготовленного для взыскания имущества.

Особую актуальность ипотека приобретает в условиях нестабильной экономики, когда не преодолено недоверие участников рынка друг к другу. В этих условиях ипотека может гарантировать надежность капиталовложений.

Актуальность курсовой работы в том, что ипотечный кредит  играет большую роль в замещении государственных источников  финансирования  потребностей  предприятий, фирм  и жилищного строительства банковским  кредитом  на  надежной  основе. Его развитие  способствует  наращиванию   инвестиционной  активности хозяйствующих  субъектов в  условиях дефицитности  кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции.

Цель рассмотреть  ипотеку, как особую разновидность залога

В курсовой работе поставлены следующие задачи:

- определить общую характеристику ипотеки;

- дать понятие ипотеки;

- перечислить принципы  финансового права;

- раскрыть основания возникновения ипотеки и ее регулирование;

- рассмотреть  права и обязанности сторон по договору ипотеки;

- определить правовой статус залогодателя;

- выявить  правовой статус залогодержателя.

При написании курсовой  работы был проанализирован Гражданский кодекс РФ, вторая часть, Федеральный Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» использованы источники и литература авторов и ученых пособий в области гражданского права.

В ходе написания  курсовой были использованы, метод сравнения, методы исследования, метод анализа, методы синтеза.

Структура курсовой работы состоит из введения, двух глав, включающих четыре  параграфа, заключения и библиографического списка.

 

Глава 1. Общая характеристика ипотеки

1.1. Понятие ипотеки

Ипотека (греч. Hypotheca)  -  разновидность имущественного залога.

Залог — один из наиболее древних и устоявшихся институтов частного права. Развитое залоговое  законодательство свидетельствует о зрелости рынка, надежности заключаемых контрактов, обеспеченности будущих требований. В нашей стране залог долгое время имел, скорее, ритуальное значение, сопровождая наиболее примитивные акты обмена¹.

Залог, в свою очередь, — один из способов обеспечения исполнения обязательства денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). Как способ обеспечения надлежащего исполнения обязательств залог более привлекателен, так как с его помощью проще произвести принудительное взыскание. Залог предполагает, что на имущества должника может быть наложено взыскание, но имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании².

Термин "ипотека" появляется в начале VI в. до н.э (в древней  Греции его ввел архонт Солон) и был  связан с обеспечением ответственности  должника перед кредитором определенными  земельными владениями. Для этого  оформлялись письменные обязательства, а на границе земельного участка, принадлежащего заемщику, ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в определенной сумме. На таком столбе (греч. "hypotetheca" – подставка, подпорка), получившем название "ипотека", отмечались все поступающие долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу наглядно удостовериться о состоянии данной земельной собственности³.

Постепенно ипотека  вошла в средневековое европейское  законодательство. Ипотека стала  надежным вещным правом. До тех пор, пока существует какая-либо часть обязательства, право получения удовлетворения кредитором остается на целом предмете, обремененном ипотекой. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) независимо от смены владельца.

В России понятие "ипотека" бытовало на протяжении нескольких столетий. Начиная со второй половины XVIII в. появились ипотечные (земельные) банки, которые выдавали кредиты под залог земли (в основном, дворянству). Но, в начале ХХ века, во времени революционных потрясений, ипотеку как форму залога сначала изъяли из экономической системы страны, а потом и само понятие постепенно ушло из обихода, из специальных словарей и справочников⁴.

В настоящее время  в большинстве стран, в т. ч. и  в России, предметом ипотеки могут  быть традиционные объекты недвижимости - земельные участки, здания, сооружения, квартиры, а также воздушные и морские суда, космические объекты. Договоры об ипотеке подлежат обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Современное Российское законодательство определяет ипотеку  как способ обеспечения обязательств, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право, в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства, получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Ипотека - в гражданском праве залог предприятий, зданий, сооружений, земельных участков и др. объектов недвижимости, которые остаются во владении и пользовании залогодателей⁵.

Квалифицирующими признаками ипотеки  выступают: предмет договора о залоге, которым может являться лишь недвижимое имущество, и сохранение за залогодателем прав владения и пользования этим имуществом⁶.

Предметом ипотеки по российскому праву может быть любое недвижимое имущество, к которому относятся земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты⁷.

Объектом договорной ипотеки является конкретный объект недвижимости, точно указанный в  договоре об установлении ипотеки. Инициатором  договорной ипотеки выступает владелец недвижимости⁸.

Имущество, которое может  быть предметом ипотеки определено законодателем в ст.5 Закона об ипотеке. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п.1 ст.130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе⁹:

1) земельные участки, за исключением  земельных участков не подлежащих  ипотеке (ст.63 Закона об ипотеке);

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части  жилых домов и квартир, состоящие  из одной или нескольких изолированных  комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и  другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда  внутреннего плавания и космические  объекты.

Основные акты, регулирующие вопросы ипотеки:

Гражданский кодекс Российской Федерации (прежде всего гл. 23 Кодекса);

Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г. N. 2872-1;

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 20 июля 1998 г. N. 102-ФЗ;

Федеральный закон «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. N. 122-ФЗ;

Регулирование ипотечных  отношений осуществляется наряду с ГК РФ ФЗ от 16.07.1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)". По общему правилу залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества; при наступлении этих обстоятельств залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотечного обязательства, если только между ним и залогодателем не заключено письменное соглашение о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества и залогодатель надлежаще выполняет условия этого соглашения. Залогодатель вправе использовать имущество в соответствии с его назначением, в т.ч. извлекать из имущества плоды и доходы. Договор об ипотеки должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации, которая осуществляется учреждениями юстиции. Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеки влечет его недействительность¹⁰.

Ипотека - залог недвижимого имущества, главным образом земли и строений, с целью получения ипотечной ссуды. Ипотека представляет такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника¹¹.

Имущество - материальные ценности, вещи, находящиеся во владении юридических и физических лиц; различают движимое, перемещаемое имущество и недвижимое в виде земли и прикрепленных к ней объектов¹²

Если ипотека – это залог недвижимости, то ипотечное кредитование – это предоставление денежных средств под залог недвижимости. Ипотечное кредитование  означает получение денежных средств (кредита) для покупки жилого помещения (квартиры или дома) и в качестве обеспечения по обязательствам выступает приобретаемое на кредитные средства жилое помещение¹³.

В настоящее время  в России, в условиях развивающегося рынка недвижимости и применения различных форм рассрочки и кредитования, большинство из которых лишь условно  можно отнести к ипотеке, идет становление системы ипотечного жилищного кредитования. С одной стороны, рынок жилья вызвал к жизни различные способы рассрочки и кредитования, реализуемые строительными компаниями, банками, различными финансовыми организациями и кооперативами граждан; с другой стороны, органы власти, понимая большой потенциал ипотеки, как формы улучшения жилищных условий граждан, предпринимают действенные меры для развития ипотечного кредитования¹⁴.

1.2. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

Действующим законодательством  предусмотрены два вида оснований  возникновения ипотеки:

1) в силу закона;

2) в силу договора.

Ипотека в  силу закона (легальная ипотека) представляет собой ипотеку, которая возникает при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов¹⁵.

Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:

1) Приобретение жилых  домов, квартир, земельных участков  с использованием кредитных средств  банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа. Земельный участок, жилой дом или квартира, приобретенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого недвижимого имущества, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на недвижимое имущество. Указанные случаи предусмотрены статьями 64.1 и 77 Закона об ипотеке¹⁶ . Таким образом, при приобретении квартиры, жилого дома или земельного участка с использованием кредитных средств указанное недвижимое имущество находится в ипотеке у банка, выдавшего кредит, до полного погашения кредита. В данном случае в правоотношениях участвуют три стороны — продавец, покупатель и кредитор.

2) Строительство жилых  домов, зданий, сооружений или  квартир с использованием кредитных  средств банка или иной кредитной  организации либо средств целевого  займа. В соответствии со статьей  64.2 Закона об ипотеке, если  иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение, либо право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора. Иными словами, данная норма Закона об ипотеке означает, что если на земельном участке ведется строительство объекта недвижимости за счет средств целевого займа или кредита, то земельный участок, на котором осуществляется строительство, будет находиться в залоге с момента регистрации права собственности на строящееся здание. Необходимо отметить, что данная норма является диспозитивной, то есть по усмотрению сторон указанное правило можно не применять. Чаще применяется другая схема залога. Банк выдает кредит, потом заключается договор об ипотеке земельного участка, на котором будет вестись строительство, а собственник заложенного земельного участка ведет на нем строительство за счет кредитных средств. При этом построенный объект недвижимости не будет обременен ипотекой¹⁷. Кроме того, жилой дом или квартира, построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру (ст. 77 Закона об ипотеке) ¹⁸. Указанная норма действует, например, при приобретении квартиры в строящемся доме на основании инвестиционного договора с привлечением кредитных средств банка. До тех пор, пока жилой дом не будет построен, сдан в эксплуатацию, а право собственности на квартиру зарегистрировано, — квартира не может являться объектом ипотеки. Поэтому квартира становится обремененной ипотекой только после регистрации права собственности.