Ипотека, как особая разновидность залога

- потребовать досрочного  исполнения обеспеченного залогом  обязательства в случаях:

а) если предмет залога выбыл из владения залогодателя не в соответствии с условиями договора о залоге;

б) нарушения залогодателем  правил о замене предмета залога (ст. 345 ГК РФ);

в) утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель  не отвечает (п. 1 ст. 351 ГК РФ);

- потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет выполнено, то обратить взыскание на предмет залога в случаях:

а) нарушения залогодателем  правил о последующем залоге (ст. 342 ГК РФ);

б) невыполнения залогодателем обязанностей, предусмотренных п. 1, 2 ст.343 ГК РФ);

в) нарушения залогодателем  правил о распоряжении заложенным имуществом (п. 2 ст. 346 ГК РФ);

- приобрести по соглашению  с залогодателем при объявлении  торгов несостоявшимися заложенное  имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом (п. 4 ст. 350 ГК РФ).

Залогодержателю как  собственнику российским законодательством  предоставлено право истребовать  предмет ипотеки из чужого незаконного  владения. Данному праву корреспондирует п. 3 ст. 33 Закона об ипотеке, предоставляющий залогодержателю право, действуя от своего имени, истребовать заложенное по договору об ипотеке имущество из чужого незаконного владения в соответствии со ст. 301-303 ГК РФ для передачи его во владение залогодателя³⁴.

Если залогодатель отказался  от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и  потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов (п. 2 ст. 33 Закона об ипотеке).

Поскольку залогодатель обязан сообщать каждому будущему контрагенту  о всех предшествующих залогах, а  также существо, размер и срок обеспеченных этими ипотеками обязательств, то в случае невыполнения этих условий залогодержатель по последующему договору будет вправе потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков³⁵.

Залогодержатель имеет  право потребовать от залогодателя сообщить сведения о последующей  ипотеке (п. 2 ст. 44 Закона об ипотеке).

После заключения последующего договора об ипотеке изменение предшествующего  договора, влекущее обеспечение новых  требований предшествующего залогодержателя  или увеличение объема требований, уже обеспеченных по этому договору, допускается лишь с согласия залогодержателя по последующему договору (п. 3 ст. 44).

Залогодержатель по предшествующему  договору об ипотеке обладает правом преимущественного удовлетворения своих требований.

Если залогодатель отчуждает (продает, меняет, дарит, вносит в качестве капитала в имущество юридического лица и т.п.) предмет залога без согласия залогодержателя, то залогодержатель вправе по своему выбору потребовать³⁶:

а) признания сделки об отчуждении заложенного имущества  недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ;

б) досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства  и обращения взыскания на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества своих требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Также если договором не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т.е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. При этом впервые при регулировании залоговых обязательств законодатель указывает на конкретные сроки исполнения обязательств (ст. 50 Закона об ипотеке)³⁷.

В случаях, предусмотренных  ст. 35, 39 и 41 Закона об ипотеке, залогодержатель  вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом³⁸.

 

Заключение

В заключение сформулируем основные выводы курсовой работы.

Ипотека - залог недвижимого имущества, главным образом земли и строений, с целью получения ипотечной ссуды. Ипотека представляет такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника

Если ипотека –  это залог недвижимости, то ипотечное  кредитование – это предоставление денежных средств под залог недвижимости. Ипотечное кредитование  означает получение денежных средств (кредита) для покупки жилого помещения (квартиры или дома) и в качестве обеспечения по обязательствам выступает приобретаемое на кредитные средства жилое помещение.

Государство определяет концепцию развития системы ипотечного  кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.

Развитие  ипотечного кредитования в России, сталкивается  с многими проблемами, но самые основные:

а)       проблемы в законодательстве;

б)  проблемы основных участников ипотечного кредитования

Совершенно очевидно, что существующая сегодня законодательная  база недостаточно полна, имеет внутренние противоречия.

В нынешних условиях, в формирование системы ипотечного кредитования становится одним из приоритетных направлений государственной политики. Не случайно Правительством РФ была одобрена Концепция развития системы ипотечного кредитования. Она ориентирована на создание системы эффективного и масштабного долгосрочного ипотечного кредитования населения.

 

Библиографический список

Правовые  акты

Конституция Российской Федерации (принята всенародным  голосованием 12.12.1993) // "Российская газета", 5.12.1993.

Гражданский Кодекс Российской Федерации (ГКРФ) Часть 2 от 26.01.1996 N 14-ФЗ (в последней редакции от 01.02.2008) //Собрание законодательства РФ. 1996. N 5, Ст. 410;   Собрание законодательства РФ.2007 N 225-ФЗ.

Федеральный Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года// Российская газета № 102-ФЗ в последней редакции 26 июня 2007 г. № 118-ФЗ.

Научная литература

Бабкин «Возникновение ипотеки силу закона» // Нотариус, 2002, № 1.

Бабкин С. А. «Про ипотеку» // Взгляд. 2006. № 12

Великомыслов Ю.Я. «Ипотека недвижимого имущества.» //Allpravo.Ru – 2005.

Гражданское право: В 2 т. Том II, полутом 2: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. М.: Издательство БЕК, - 2004 г.- 816 с.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации часть первая (постатейный) / А.К. Губаева, Н.Д.Егоров, И.В.Елисеев и др.; Отв. ред. Н.Д.Егоров, А.П.Сергеев - 3-е изд., перераб. и доп М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, - 2006. – 769. с.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части  второй / Под ред. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина - М.: Юрайт-Издат, - 2004.- 659. с.

Киселев А. А. «Предмет договора ипотеки» // Нотариус. 2003. № 2.

Козырин А. «Договор об ипотеке» // Бизнес-адвокат. 1998. №18

Крылов С. «Доверенность в практике государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская юстиция. — 2003. — № 12

Медведев Д.А «Российский Закон о залоге» // Журнал "Правоведение" 1992 №5

Мушинский В.О.  Гражданское право: Учеб. пособие. — М.: ФОРУМ: ИНФРА-М, - 2003. — 224 с.

Проблемы  ипотечного кредитования в России // www.bibliotekar.ru

"Экономический словарь". Под ред. А.И.Архипова, ТК "Велби", издательство "Проспект", 2004 г.

"Юридический энциклопедический  словарь". Под ред. М.Н.Марченко, ТК "Велби", издательство "Проспект", 2006 г.

Яшенков К. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности // Право и экономика. - №11. - 2004 г.

¹ Медведев Д.А «Российский Закон о залоге» // Журнал "Правоведение" 1992 №5

² Мушинский В.О.  Гражданское право: Учеб. пособие. — М.: ФОРУМ: ИНФРА-М, - 2003. — 224 с.

³ "Экономический словарь". Под ред. А.И.Архипова, ТК "Велби", издательство "Проспект", 2004 г.

⁴ Мушинский В.О.  Гражданское право: Учеб. пособие. — М.: ФОРУМ: ИНФРА-М, - 2003. — 224 с.

⁵ Гражданское право: В 2 т. Том II, полутом 2: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. М.: Издательство БЕК, - 2004 г.- 816 с.

⁶ Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина - М.: Юрайт-Издат, - 2004.- 659. с.

⁷ Гражданский Кодекс Российской Федерации (ГКРФ) Часть 2 от 26.01.1996 N 14-ФЗ (в последней редакции от 01.02.2008) //Собрание законодательства РФ. 1996. N 5, Ст. 410;   Собрание законодательства РФ.2007 N 225-ФЗ.

⁸ Проблемы ипотечного кредитования в России // www.bibliotekar.ru

⁹ Федеральный Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года// Российская газета № 102-ФЗ в последней редакции 26 июня 2007 г. № 118-ФЗ.

¹⁰ "Юридический энциклопедический словарь". Под ред. М.Н.Марченко, ТК "Велби", издательство "Проспект", 2006 г.

¹¹ Бабкин С. А. «Про ипотеку» // Взгляд. 2006. № 12

¹² Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации часть первая (постатейный) / А.К. Губаева, Н.Д.Егоров, И.В.Елисеев и др.; Отв. ред. Н.Д.Егоров, А.П.Сергеев - 3-е изд., перераб. и доп М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, - 2006. – 769. с.

¹³ Киселев А. А. «Предмет договора ипотеки» // Нотариус. 2003. № 2.

¹⁴ Бабкин С. А. «Про ипотеку» // Взгляд. 2006. № 12

¹⁵ Бабкин «Возникновение ипотеки силу закона» // Нотариус, 2002, № 1.

¹⁶ Федеральный Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года// Российская газета № 102-ФЗ в последней редакции 26 июня 2007 г. № 118-ФЗ.

¹⁷ Бабкин «Возникновение ипотеки силу закона» // Нотариус, 2002, № 1.

¹⁸ Федеральный Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года// Российская газета № 102-ФЗ в последней редакции 26 июня 2007 г. № 118-ФЗ.

¹⁹ Гражданский Кодекс Российской Федерации (ГКРФ) Часть 2 от 26.01.1996 N 14-ФЗ (в последней редакции от 01.02.2008) //Собрание законодательства РФ. 1996. N 5, Ст. 410;   Собрание законодательства РФ.2007 N 225-ФЗ.

²⁰ Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина - М.: Юрайт-Издат, - 2004.- 659. с.

²¹ Бабкин «Возникновение ипотеки силу закона» // Нотариус, 2002, № 1.

²² Федеральный Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года// Российская газета № 102-ФЗ в последней редакции 26 июня 2007 г. № 118-ФЗ.

²³ Козырин А. «Договор об ипотеке» // Бизнес-адвокат. 1998. №18

²⁴ Киселев А. А. «Предмет договора ипотеки» // Нотариус. 2003. № 2.

²⁵ Козырин А. «Договор об ипотеке» // Бизнес-адвокат. 1998. №18

²⁶ Крылов С. «Доверенность в практике государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская юстиция. — 2003. — № 12

²⁷ Яшенков К. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности // Право и экономика. - №11. - 2004 г. – с.42.

²⁸ Великомыслов Ю.Я. «Ипотека недвижимого имущества.» //Allpravo.Ru – 2005.

²⁹ Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина - М.: Юрайт-Издат, - 2004.- 659. с.

³⁰ Яшенков К. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности // Право и экономика. - №11. - 2004 г. – с.42.

³¹ Яшенков К. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности // Право и экономика. - №11. - 2004 г.

³² Великомыслов Ю.Я. «Ипотека недвижимого имущества.» //Allpravo.Ru – 2005.

³³ Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина - М.: Юрайт-Издат, - 2004.- 659. с.

³⁴ Федеральный Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года// Российская газета № 102-ФЗ в последней редакции 26 июня 2007 г. № 118-ФЗ.

³⁵ Великомыслов Ю.Я. «Ипотека недвижимого имущества.» //Allpravo.Ru – 2005.

³⁶ Яшенков К. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности // Право и экономика. - №11. - 2004 г.

³⁷ Яшенков К. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности // Право и экономика. - №11. - 2004 г.

³⁸ Великомыслов Ю.Я. «Ипотека недвижимого имущества.» //Allpravo.Ru – 2005.