Ипотека, как особая разновидность залога

3) Продажа в кредит. Согласно пункту 5 ст. 488 и пункту 3 ст. 489 ГК РФ товар, проданный  в кредит, в том числе с условием  о рассрочке, признается находящимся  в залоге у продавца с момента  его передачи покупателю в обеспечение исполнения последним обязанности по оплате, если иное не установлено договором¹⁹. Данное положение распространяется на все виды недвижимости, которые могут быть предметом куплипродажи. В данном случае ипотека в отношении недвижимости возникает, если продавец (он же кредитор) продает объект недвижимого имущества в кредит, в том числе в рассрочку, покупателю.

4) Рента. В силу пункта 1 ст. 587 ГК РФ при передаче под  выплату ренты земельного участка  или другого недвижимого имущества  получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. При этом договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации²⁰. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Договор ренты зачастую заключают пожилые люди, у которых есть квартира или жилой дом, но которым не хватает средств к существованию. При заключении указанного договора собственником квартиры становится лицо, которое обязуется содержать пожилого человека (бывшего собственника недвижимости). Одним из видов договора ренты является договор пожизненного содержания с иждивением. Согласно статье 601 ГК РФ это договор, по которому получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а также, если этого требует здоровье гражданина, и уход за ним. В данном случае ипотека прекращается в связи со смертью получателя ренты. Для этого необходимо подать в регистрирующий орган заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке с приложением свидетельства о смерти получателя ренты²¹.

5) Залог имущественных  прав. Согласно пункту 1 ст. 58 Закона  Российской Федерации от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге» (далее — Закон о залоге), если при залоге имущественных прав должник залогодателя до исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, исполнит свое обязательство, все полученное при этом залогодателем становится предметом залога. Например, при залоге права требования квартиры по инвестиционному договору. Ипотека в силу договора (она же «договорная ипотека») представляет собой ипотеку, которая возникает на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости)²².

Ипотека по договору - залог недвижимого имущества, возникающий на основании договора, заключенного между сторонами с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке ((ст.8 Закона)²³.

Согласно статье 1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Право залога заключается в праве кредитора (залогодержателя) требовать при невыполнении должником (залогодателем) обязательства, обеспеченного залогом, продажи заложенного имущества с торгов и в первоочередном получении удовлетворения из денежных средств, вырученных в результате продажи объекта недвижимого имущества²⁴.

 Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству. Обеспеченное ипотекой обязательство также называют основным обязательством, поскольку его исполнение обеспечено залогом недвижимости по договору об ипотеке (залоге недвижимости), которое, в свою очередь, является дополнительным обязательством (акцессорным). Основным отличием законной ипотеки от договорной является то обстоятельство, что при договорной ипотеке не меняется собственник объекта недвижимости, а ипотека возникает на

основании договора об ипотеке. Договор об ипотеке может быть заключен только при наличии основного  обязательства, исполнение которого и  обеспечивается договором об ипотеке. В случае прекращения основного обязательства (например, полное погашение кредита по кредитному договору) прекращается и ипотека. Необходимо также отметить, что залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо) ²⁵.

 

Глава 2. Права и обязанности  сторон по договору ипотеки 

Действующее российское законодательство не содержит ограничений  по субъектному составу залогового правоотношения.

Согласно абз.2 п.1 ст.1 Закона, залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

«Третье лицо» заключает договор  ипотеки от собственного имени, а  не от имени должника. Отношения  между третьим лицом - залогодателем и должником по основному обязательству не являются ипотечными. Они могут регулироваться отдельным договором, в котором предусматривается право залогодателя на получение возмещения в случае обращения взыскания на заложенное имущество. При отсутствии подобного договора третье лицо - залогодатель в случае обращения взыскания на заложенное имущество вправе требовать от должника возмещения убытков по правилам о неосновательном обогащении (гл.60 ГК РФ)²⁶.

Залогодателем, так же как и залогодержателем, может быть физическое, юридическое лицо либо государство. Субъектами залогового правоотношения могут быть физические и юридические лица, государственные и административно-территориальные образования, обладающие гражданской правосубъектностью.

Залогодержатель - потенциальный  собственник, однако возможность приобретения заложенного имущества залогодержателем ограничивается объемом правоспособности граждан и специальной правоспособности юридических лиц.

В соответствии с ч. 2 ст. 355 ГК РФ залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. ГК РФ (п. 1 ст. 335) определяет, что залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.

Отдельно выделим профессиональных субъектов ипотечных правоотношений (банки, оценочные, риэлтерские и страховые компании). Заметим, что необходимо различать субъектный состав ипотечного рынка, ипотечных правоотношений, субъектный состав обязательства. Последняя категория – частная и включает в себя стороны ипотечного обязательства.

Среди специальных субъектов  юридических лиц - залогодержателей по ипотечным договорам заметно  выделяются кредитные учреждения. Предоставляют  ипотечный кредит, как правило, банки, выступающие субъектами договорных отношений по ипотеке. Такими банками являются ипотечные банки. Ипотечные банки имеют в экономике двойное значение: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные кредиты, и как эмитенты закладных листов, являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала и приносящих проценты²⁷.

Залогодержателем может  быть только кредитор в обязательстве, обеспеченном ипотекой. Согласно положениям гражданского законодательства, в случае, если залогодатель исполнит требование залогодержателя, вытекающее из основного обязательства, права залогодержателя по отношению к должнику переходят к залогодателю в силу закона (ст. 387 ГК РФ). При этом действуют правила о цессии²⁸.

2.1. Правовой статус залогодателя

Залогодатель обязан²⁹:

- страховать заложенное  имущество в полной его стоимости;

- немедленно уведомлять  залогодержателя о возникновении  угрозы утраты или повреждения  заложенного имущества (ст. 343 ГК  РФ);

- сообщать каждому  последующему залогодержателю сведения  обо всех предшествующих залогах  данного имущества и отвечать за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности (ст. 342 ГК РФ);

- залогодатель несет  риск случайной гибели или  случайного повреждения заложенного  имущества, если иное не предусмотрено  договором о залоге (ст. 334 ГК РФ);

- в случае предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле (п. 1 ст. 33 Закона об ипотеке);

- пункт 2 ст. 33 Закона  предписывает, что в указанных  выше случаях залогодатель должен  использовать соответствующие обязательствам  способы защиты своих прав  на заложенное имущество, предусмотренные ст. 12 ГК РФ;

- закон возлагает на  залогодателя обязанность сообщать  каждому будущему контрагенту  о всех предшествующих залогах,  а также существо, размер и  срок обеспеченных этими ипотеками  обязательств (п. 1 ст. 44 Закона);

- залогодатель, заключив последующий договор об ипотеке, должен незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предыдущим ипотекам.

В соответствии с действующим  законодательством залогодатель имеет  право³⁰:

- пользоваться предметом  залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога;

- отчуждать предмет  залога, передавать его в аренду  или безвозмездное пользование  другому лицу либо иным образом  распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога;

- завещать заложенное  имущество (ст. 346 ГК ГФ). Условия  договора об ипотеке или иного  соглашения, ограничивающие это  право залогодателя, ничтожны;

- в любое время до  продажи предмета залога прекратить  на него обращение взыскания  и его реализацию, исполнив обеспеченное  залогом обязательство (п. 7 ст. 350 ГК РФ);

- в разумный срок  восстановить предмет залога  или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 345 ГК РФ);

- в случае обращения  взыскания на заложенное имущество  - земельный участок - сохраняет  право ограниченного пользования  той частью, которая необходима  для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением (п. 4 ст. 340 ГК РФ);

- если иное не предусмотрено  Законом об ипотеке и договором,  залогодатель вправе без согласия  залогодержателя сдавать заложенное  имущество в аренду, передавать  его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что³¹:

а) срок, на который имущество  предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного  ипотекой обязательства;

б) имущество предоставляется  в пользование для целей, соответствующих  назначению имущества (п. 1 ст. 40 Закона).

 

2.2. Правовой статус залогодержателя

Залогодержатель обязан³²:

- залогодержатель, которому  передано имущество, обязан, если  иное не предусмотрено законом или договором, страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, - на сумму не ниже размера требования;

- на залогодержателя,  которому передано имущество,  возложена обязанность, если иное  не предусмотрено законом или  договором, принимать меры, необходимые  для обеспечения сохранности  заложенного имущества, в том  числе для защиты его от  посягательств со стороны третьих лиц; немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;

- до обращения взыскания  на имущество, залогом которого  обеспечены требования по предшествующей  и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества;

- при обращении взыскания  на имущество, заложенное по  двум или более договорам об ипотеке, залогодержатель должен представить в суд, в который предъявляется соответствующий иск, доказательства исполнения обязанности по уведомлению в письменной форме залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества о намерении предъявить свои требования к взысканию.

Залогодержатель имеет  право³³:

- проверить по документам  и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения  заложенного имущества (п. 2 ст. 343 ГК РФ);

- требовать от залогодателя  принятия мер, необходимых для  сохранения предмета залога;

требовать от любого лица прекращения посягательств на предмет  залога, если это угрожает утратой  или повреждением его;