Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств

 

 

ОУП ВПО «АКАДЕМИЯ ТРУДА И СОЦИАЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ»

ЯКУТСКИЙ ЭКОНОМИКО – ПРАВОВОЙ ИНСТИТУТ (ФИЛИАЛ)

ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ

Кафедра гражданского права и процесса

 

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Гражданское право»

Тема: Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств

 

 

 

 

 

 

Выполнил:

    студент группы БЮ-13 ЗВ

Семенов Леонид Анатольевич

 

Проверила:

Ст. преподаватель

   Заремба О.С.

 

 

 

Якутск 2015

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Обеспечение граждан жилищем, доступным по цене и по способу приобретения, является для любого государства одним из основных задач социальной политики.

В Российской Федерации данному вопросу государством уделяется повышенное внимание. На правительственном уровне принят национальный проект по жилью. Почти в каждом регионе есть свои законы, другие нормативные акты, программы, по обеспечению доступным и качественным жильем. Проблема правового регулирования залоговых отношений и, в частности, ипотеки постоянно привлекает к себе внимание специалистов в России и за рубежом и достаточно широко представлена в юридической, экономической литературе. Опубликовано значительное число монографий, комментариев к законодательству, статей. Сегодня как никогда важно понимание правовых и финансовых механизмов, лежащих в основе системы жилищного ипотечного кредитования и ипотеки жилища.

Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема, в основном, решается через приобретение или строительство жилья за счет собственных сбережений. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений или возможности их накопить.

В условиях недостаточности денежных средств у большинства населения на покупку жилья жилищная проблема будет, в основном, решаться в рамках системы ипотечного жилищного кредитования.

Создание системы долгосрочного кредитования граждан для приобретения жилья позволило увеличить платежеспособный спрос и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения. Система обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Кредитование приобретаемого гражданами жилья осуществляется с помощью ипотеки (залога приобретаемого жилого обеспечения), которая обеспечивает выданный кредит на его покупку. К залогу недвижимости в жилищной сфере устанавливаются дополнительные требования, направленные на уменьшение негативных последствий возможной утраты жилья.

Система ипотечного жилищного кредитования открывает собственнику недвижимости возможность получать кредит в размере, соответствующем всей или части стоимости недвижимости, не лишая себя пользования последней. В последнее время значение ипотеки еще более усилилось, поскольку ипотека рассматривается в качестве важнейшего средства решения жилищной проблемы. Особенно роль ипотеки возрастает, когда состояние экономики страны является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система может помочь стабилизировать ситуацию. Ипотека, с одной стороны, помогает решать социальные и экономические проблемы, прежде всего в обеспечении населения жильем и повышении эффективности промышленного производства, а с другой стороны, способствует снижению инфляции.

Как способ обеспечения обязательств ипотека приобретает все большее значение. Она надежно защищает интересы кредитора по основному обязательству, предоставляя ему право в случае невыполнения основного обязательства должником получить удовлетворение из стоимости заложенного недвижимого имущества, обладающего значительной ценностью вследствие своих естественных свойств (оно неподвижно, а следовательно, не может быть похищено и утеряно; требует государственной регистрации). Тем самым ипотека укрепляет у кредитора уверенность в получении удовлетворения по основному, чаще всего кредитному, договору. В то же время ипотека защищает и законные интересы должника. Ведь обязательства из ипотеки являются дополнительными по отношению к основному обязательству. Недействительность основного обязательства должника влечет за собой недействительность ипотеки.

Целью работы является изучение российского законодательства об ипотеке и изучение основ этого перспективного вида кредитования.

Глава 1. Общие положения залоговых правоотношений

1.1 Понятие и основание залога

Обеспечение обязательств – традиционный институт гражданского права. Его появление обусловлено стремлением оградить интересы кредитора и предотвратить либо уменьшить размер негативных последствий от возможного неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства. Для осуществления этой цели могут быть установлены обеспечительные меры принудительного характера. Такие меры именуются способами обеспечения исполнения обязательств. К ним относятся: неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток и другие способы, предусмотренные законом или договором (ст. 329 ГК).

Способы обеспечения обязательств носят имущественный характер. Их значение состоит в том, что они стимулируют должника к точному исполнению обязанностей под угрозой неблагоприятных для него имущественных последствий (выплата определенной денежной суммы и т.д.). Они могут компенсировать кредитору убытки, возникшие вследствие нарушения должником своих обязательств.

По своей сути понятие "ипотека" близко к понятию "залог". Это обусловлено тем, что ипотека является основной разновидностью залога. Залог же, в свою очередь, служит средством обеспечения исполнения обязательства заемщиком перед кредитором: при невозврате в установленный срок суммы заимодавец может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества.

Залог – один из самых надежных способов обеспечения исполнения обязательств. Нормы, регулирующие залоговые правоотношения, распространяют свое действие и на ипотеку.

Обеспечительная функция залога состоит в том, что кредитор-залогодержатель в случае неисполнения должником обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (п. 1 ст. 334 ГК РФ).

Согласно ст. 335 ГК РФ сторонами залогового правоотношения являются залогодержатель и залогодатель. В роли первого может выступать любое дееспособное физическое или юридическое лицо. Что же касается второго, то залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. В последнем случае в правоотношении по залогу участвуют три лица: кредитор, должник и залогодатель. Заложенное имущество обеспечивает надлежащее исполнение должником его обязательства перед кредитором. При надлежащем исполнении обремененного залогом обязательства права кредитора в отношении заложенного имущества не осуществляются. Если же должник нарушил свои обязательства перед кредитором, последний вправе удовлетворить свои требования за счет этого имущества.

Так как залог предполагает возможность продажи заложенного имущества, залогодателем по договору могут быть только дееспособные лица. Несовершеннолетние в возрасте до 14 лет и лица, признанные судом недееспособными, не могут самостоятельно осуществлять свои права и выполнять свои обязанности. Следовательно, они не вправе заключать договор о залоге. За них юридические действия совершают их законные представители – родители, усыновители, опекуны с соблюдением условий, установленных соответствующим законодательством. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут заключать договор о залоге лишь с согласия родителей, усыновителей, попечителя. В качестве залогодателя могут выступать как гражданин, так и юридическое лицо (либо иные субъекты гражданского права), поскольку в соответствии со ст. 212 ГК РФ имущество может находиться как в собственности граждан, так и в собственности юридических лиц, а также субъектов РФ, муниципальных образований.

Предметом залога являются вещи (как движимые, так и недвижимые), за исключением изъятых из оборота и тех, на которые не допускается обращение взыскания, а также имущественные права, за исключением неразрывно связанных с личностью кредитора и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом (например, требования об алиментах).

С учетом значимости и связанности друг с другом вещи классифицируются на главные вещи и принадлежности. Под главной понимается такая вещь, которая имеет самостоятельное значение в гражданском обороте, то есть независима от других вещей. Принадлежностью признается вещь, предназначенная служить главной вещи и связанная с ней общим хозяйственным или иным целевым назначением. Правовое значение деления вещей на главные и принадлежности состоит в том, что принадлежность следует судьбе главной вещи (ст. 135 ГК РФ). Это общее правило гражданского права действует и при залоге. Права залогодержателя на вещь, являющуюся предметом залога, распространяются на ее принадлежности. Однако иное может быть предусмотрено договором.

Кредитор должен иметь в виду, что в случаях, когда предметом залога служит предприятие, жилое или нежилое помещение, право на земельный участок, используемый в сельском хозяйстве, или скот, прибыль, полученная предприятием, находящимся в залоге, доходы залогодателя в виде квартирной платы или арендной платы за пользование заложенным помещением, собранный урожай или полученный от скота приплод, – все это предметом залога при залоге основной вещи не является, и претендовать на удовлетворение своих требований за счет таких "плодов" впереди других кредиторов он не может. А для того чтобы распространить залог на "отделимые" плоды, необходимо включить соответствующее условие в договор о залоге.

Таким образом, Гражданский кодекс РФ (п. 1 ст. 340), не проводя деления плодов на "отделимые" и "неотделимые", заменяя их категориями "главная вещь" и "принадлежность", распространяет право залога на полученные в результате использования заложенного имущества плоды, продукцию и доходы только в случаях, предусмотренных договором.1

При совершении залоговой сделки в отношении недвижимого имущества одним из супругов действует норма Семейного кодекса РФ (п. 3 ст. 35) о необходимости нотариального удостоверенного согласия другого супруга. В случае отсутствия такового последний вправе потребовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки.

При долевой собственности залог собственником своей доли не требует согласия других собственников и может быть осуществлен им самостоятельно. При этом остается в силе правило, предусмотренное ст. 246, ст. 250 ГК РФ, о том, что в случае реализации своей доли одним собственником другие собственники сохраняют право преимущественного приобретения этой доли на равных условиях с другими покупателями.

Залогодателем может быть как дееспособное физическое, так и юридическое лицо. Граждане в возрасте от 14 до 18 лет, не ставшие полностью дееспособными в результате вступления в брак или эмансипации, могут закладывать свое имущество только с согласия родителей, усыновителей или попечителей. Если предметом залога является имущественное право, в качестве залогодателя может выступать лицо, которому принадлежит закладываемое право. Однако залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц. Кроме того, залогодателем может быть и арендатор имущества.

Состав сторон залогового правоотношения может измениться в период существования залога. Лицо, которое приобрело заложенное имущество в порядке правопреемства или в результате сделки, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору о залоге. В свою очередь, кредитор может передать свои права по договору об ипотеке при условии одновременной передачи прав по основному обязательству путем уступки требования или совершения передаточной надписи на закладной.

В соответствии с законодательством (ст. 342 ГК) допускается возможность перезалога уже заложенного имущества. Если залогодержателей несколько, то для них устанавливается соответствующая очередность в удовлетворении их требований. Так, в первую очередь удовлетворяются интересы того залогодержателя, который первым заключил договор залога, из оставшегося имущества удовлетворяются требования второго залогодержателя и т.д. Поскольку перезалог уже заложенного имущества противоречит интересам залогодержателя, в договоре можно установить недопустимость последующего залога имущества.

Для того чтобы защитить интересы последующих залогодержателей, залогодатель обязан сообщать всем последующим залогодержателям сведения о всех предшествующих залогах, стоимости, размере и сроке обеспечиваемого залогом обязательства. Если же залогодатель не исполнил этой обязанности, то при обращении взыскания на заложенное имущество последующих залогодержателей и недостаточности имущества он обязан возместить убытки залогодержателей.

Содержание залогового обязательства составляют права и обязанности сторон. Залогодержатель приобретает совокупность прав, которые составляют его залоговое право. Это право возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передать залогодержателю, - с момента передачи имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге (ст. 341 ГК). При передаче предмета залога залогодержателю у последнего возникает право владения, право истребовать это имущество из чужого незаконного владения от любого лица, в том числе от залогодателя, право ограничивать распоряжение заложенным имуществом.