Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств

Залогодатель или залогодержатель, в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан (если иное не предусмотрено законом или договором) надлежащим образом его сохранять и содержать, и в частности: 1) страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, - на сумму не ниже размера требования; 2) принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц; 3) немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества (ст. 343 ГК).

Залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. Российское законодательство существенно ограничивает права кредитора, разрешая ему пользоваться переданным ему предметом залога лишь в случаях, предусмотренных договором. Норма статьи 346 ГК РФ свидетельствует о нежелании законодателя предоставлять сторонам возможность закрепления в договоре неограниченного права пользования залогодержателем предметом залога.

При грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом, правил содержания или ремонта заложенного имущества, обязанности принимать меры по сохранению данного имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения.

Если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из сущности залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу, либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. Соглашение, ограничивающее право залогодателя завещать заложенное имущество, ничтожно (п. 2 ст. 346 ГК).

Таким образом, право распоряжения залогодателя (за исключением права завещать) принадлежащим ему имуществом ограниченно.

Залогодержатель также вправе передать свои права по договору о залоге другому лицу. При этом должны соблюдаться правила о передаче прав кредитора путем уступки права требования, предусмотренные ст. ст. 382-390 ГК РФ. Для перехода к другому лицу прав залогодержателя не требуется согласия должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Права залогодержателя переходят к другому лицу на основании закона и в случае наступления указанных в нем обстоятельств в результате универсального правопреемства в правах залогодержателя, а также в других случаях. При этом уступка залогодержателем своих прав по договору о залоге другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом.2

Статья 346 ГК РФ охватывает не только одно отчуждение залогодателем заложенного имущества, но и содержит диспозитивный запрет на любое распоряжение залогодателем заложенным имуществом без согласия залогодержателя.

Уступка требования по договору о залоге, совершенному в нотариальной форме (в настоящее время нотариальная форма договора о залоге не обязательна), должна быть совершена в нотариальной форме, а в случае уступки требования по договору о залоге, требующего государственной регистрации, такая уступка требования должна быть зарегистрирована в том же порядке. Залогодатель вправе выдвигать против требований нового залогодержателя возражения, которые он имел против первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору.

С переводом долга по обязательству, обеспеченному залогом на другое лицо залог прекращается, если залогодатель не дал кредитору согласия отвечать за нового должника (ст. 356 ГК РФ).

Залог возникает в большинстве случаев в силу договора. В ст. 339 ГК перечисляются требования, предъявляемые к содержанию договора о залоге, его форме и регистрации. В частности, в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем также должно содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

По общему правилу, договор о залоге заключается в простой письменной форме, однако для договоров о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, требуется нотариальное удостоверение. Договор об ипотеке должен быть также зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом (п. 3 ст. 339 ГК). В частности, указанный договор подлежит государственной регистрации в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Собственник, сдавший свое имущество в залог, обладает, ограниченными правами собственника. Он только владеет и пользуется заложенным имуществом до того момента, пока не исполнит обязательство. Несмотря на то, что собственник заложенного имущества ограничен в своих правах, он в соответствии со ст. 210 ГК РФ и ст. 30 Закона об ипотеке обязан нести бремя содержания имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

1.2 Общие положения об ипотеке

Ипотека (залог недвижимости) является одной из разновидностей залога. Она представляет собой комплексное обеспечительное средство, поскольку защищает обязательство в целом. Термин "ипотека" следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин "ипотечное (жилищное) кредитование". Для некоторых случаев употребим термин "смешанная ипотека", когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового.

Ипотека (залог недвижимости) представляет собой способ обеспечения обязательства, при котором одна сторона (залогодержатель), являющаяся кредитором по обеспеченному ипотекой обязательству, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за изъятиями, установленными законом. Имущество, на которое установлена ипотека, во всех случаях остается во владении и пользовании залогодателя.

Существенным свойством ипотеки является право следования за имуществом, составляющим предмет залога, которое выражается в формуле "Лицо, которое приобрело заложенное... имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства... становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке". Таким образом, предоставляемое по договору о залоге недвижимости обеспечение имеет не личный, а реальный (вещный) характер. Ипотека, таким образом, является одним из обременений недвижимости и в силу этого подлежит государственной регистрации.

Ипотека, помимо преимуществ, характерных для залога вообще, обладает и рядом дополнительных, к числу которых относятся следующее:

- стоимость закладываемой по договору ипотеки недвижимости, как правило, превышает сумму долга, что гарантирует погашение его в случае неисполнения основного обязательства;

- недвижимость менее подвержена инфляционным процессам, и объем обеспечения в большинстве случаев не уменьшается, а ее ликвидность достаточно высока;

- страх потерять недвижимость, сам по себе, является очень сильным стимулом для надлежащего исполнения должником своих обязательств по основному договору (особенно это касается недвижимости в жилищной сфере);

- предметом договора об ипотеке является недвижимое имущество. К отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость. Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются движимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.). Такие объекты также указаны в качестве подлежащих ипотеке. Правила Закона об ипотеке должны применяться и к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества (в настоящее время объекты незавершенного строительства прямо признаны законодательством недвижимым имуществом), которое возводится на земельном участке, отведенном на строительство в установленном законодательством РФ порядке.

Однако не все земельные участки могут быть предметом ипотеки – ст. 63 Закона об ипотеке установлены ограничения:

- не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

- не допускается ипотека земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Существует и целый ряд других ограничений относительно круга объектов недвижимости, которые могут быть заложены по договору об ипотеке установленных как Законом об ипотеке так и Гражданским кодексом РФ.

Предметом ипотеки могут быть как жилые помещения (жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир), так и помещения, предназначенные для временного, а не постоянного нахождения (дачи, садовые домики и т.д.). Однако ипотека жилых помещений осуществляется по особым правилам, которые содержатся в ст. 74-78 Закона об ипотеке. Сюда же относятся и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах).

Предметом договора ипотеки могут быть не только вещи, но и имущественные права, в частности право аренды недвижимого имущества. Однако в данном случае необходимо согласие арендодателя (п. 4 ст. 6 Закона об ипотеке). Отдельные изъятия могут устанавливаться федеральными законами. Так, согласно ст. 17.1 Закона о недрах право пользования участком или участками недр, приобретенное юридическим лицом в установленном порядке, не может быть передано третьим лицам, в том числе в порядке переуступки прав, установленной гражданским законодательством, за исключением случаев, предусмотренных Законом о недрах или иными федеральными законами. Запрет на передачу права пользования предполагает и запрет на передачу этого права в залог.

Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Преимущественное, перед другими кредиторами, право залогодержателя по договору ипотеки означает, что если залогодатель является должником по двум или более обязательствам и не исполнил их, то за счет заложенного имущества удовлетворяются прежде всего интересы кредитора-залогодержателя. Лишь в случаях, предусмотренных законом, залогодержатель не пользуется преимуществом. Так, при ликвидации юридического лица требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом, удовлетворяются в третью очередь (после требований граждан о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, расчетов с работниками ликвидируемого юридического лица и выплаты авторского вознаграждения (п. 1 ст. 64 ГК)).

Субъектами ипотечного правоотношения являются залогодатель, то есть лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог, и залогодержатель – лицо, принявшее это имущество в залог. Залогодержателем может быть только сам кредитор, тогда как залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в обязательстве, обеспеченном ипотекой (третье лицо). Такое лицо заключает договор ипотеки от собственного имени, а не от имени должника. Отношения между третьим лицом (залогодателем) и должником по основному обязательству не являются ипотечными. Они могут регулироваться отдельным договором, в котором может быть предусмотрено право залогодателя на получение возмещения в случае обращения взыскания на заложенное имущество. При отсутствии подобного договора третье лицо - залогодатель в случае обращения взыскания на заложенное имущество вправе требовать от должника возмещения убытков по правилам о неосновательном обогащении.

Помимо общих правил Гражданского кодекса РФ, к порядку заключения договоров ипотеки применяются специальные нормы Закона об ипотеке. Статья 9 этого Закона устанавливает существенные условия этого договора, к которым относятся следующие условия:

1) предмет ипотеки (т.е. конкретный объект недвижимости) – с указанием его наименования, местонахождения, достаточным для идентификации описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, на основании которого имущество принадлежит залогодателю, и данные о государственной регистрации такового права. При залоге права аренды в договоре дополнительно указывается срок аренды;

2) оценка предмета ипотеки осуществляется  по соглашению сторон с соблюдением  требования ст. 67 Закона об ипотеке  о том, что оценка земельного участка не может устанавливаться ниже нормативной цены земли. Стороны могут поручить оценку независимому оценщику, действующему на основании Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ" и в соответствии с выданной лицензией, заключив с ним соответствующий договор. Оценка объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, включая имущество, принадлежащее унитарным предприятиям на праве хозяйственного ведения, производится только профессиональными оценщиками;

3) обеспечиваемое ипотекой обязательство – при этом обязательно указание на срок исполнения, основание возникновения (если таковым основанием является договор, то должны быть указаны его стороны, дата и место заключения), сумму (если сумма основного обязательства подлежит определению в будущем, то указывается порядок и другие необходимые условия ее определения), периодичность платежей в случаях, когда основное обязательство подлежит исполнению по частям, и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры;