Ипотека

 

4. Закладная,  как ценная бумага удостоверяющая  ипотеку

Кредитный договор  между банком и заемщиком в  целях последующего приобретения заемщиком  на полученные деньги необходимого жилого помещения является одним из основополагающих в механизме правового регулирования ипотечного жилищного кредитования. Он может быть охарактеризован как договор ипотечного жилищного кредитования, который в силу специфики и содержания выступает самостоятельным подвидом кредитного договора, не предусмотренным действующим законодательством.

Основными принципами договора ипотечного жилищного кредитования являются платность, срочность, целевой  характер, обеспеченность и возвратность.

Закон об ипотеке  ввел в гражданский оборот новую  именную ценную бумагу – закладную, которая призвана удостоверить право  ее обладателя на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному  ипотекой.

Значение закладной  состоит в том, что она позволяет упростить и ускорить оборот прав по обеспеченному ипотекой обязательству. Передача прав по закладной производится путем совершения сделки в простой письменной форме, не требующей государственной регистрации смены залогодержателя.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом – так же и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная подписывается указанными лицами и вместе с договором об ипотеке, либо иными документами влекущими за собой ипотеку в силу закона, сдается в орган государственной регистрации. После регистрации закладная находится у залогодержателя.

Закладная –  это новое правовое явление для  института обеспечения исполнения обязательств. Основные нормы, посвященные  закладной содержатся в Законе об ипотеке.³³

Закладная – именная ценная бумага, удостоверяющая права ее владельца, вытекающие из двух договоров – договора об ипотеке и основного договора. Все уступки связанные с договорами полностью подчинены правилам закладной. Если не доказано иное, то уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку по обеспеченному ипотекой обязательству. Допускается несовпадение в одном лице должника и залогодателя и не допускается возможность несовпадения кредитора и залогодателя. По этому, целесообразно, чтобы права, возникающие у залогодержателя и кредитора, удостоверялись одним документом – закладной. С передачей закладной производится одновременно передача прав залогодержателя и кредитора (ст. 13 Закона об ипотеке).

Закладную можно  продать, заложить, перезаложить при определенных условиях, не изменяя при этом самого договора об ипотеке. Закладная не требует нотариального удостоверения, правила об усложненном порядке уступки прав к ней неприемлемы, следовательно, и не требуется государственная регистрация перехода прав. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которой удостоверены закладной не допускаются. При совершении такой сделки она признается ничтожной. Уступить права об ипотеке можно, только в случае если по нему не имеется закладной.

Закладной в  силу закона могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке  и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено  Законом об ипотеке.

Держатель закладной находится в более выгодном положении, чем кредитор, исполнение обязательств перед которым не обеспечено должником. В результате условия получения кредита для должников, обязательства которых обеспечены ипотекой с выдачей закладной, более благоприятны, чем для заемщиков, права которых не обеспечены ипотекой.

Составление и  выдача закладной не допускается  в случае если:

1) предметом  ипотеки являются предприятие  как имущественный комплекс, либо  его право аренды;

2) ипотекой обеспечивается  денежное обязательство, сумма  долга по которому на момент  заключения договора не определена.

Большое значение придается форме и формальным признакам закладной. Данные и условия, вносимые в закладную можно разделить на две категории – обязательные (предусмотренные законом) и необязательные, которые вносятся в закладную по соглашению сторон.

Обязательные  данные:³⁴

1) слово «Закладная»,  включенное в название документа;

2) имя залогодателя  и указание места его регистрации  либо наименование и местонахождение,  если залогодатель юридическое лиц;

3) имя первоначального  залогодержателя и указание места его регистрации либо его наименование и указание местонахождения, если залогодержатель юридическое лицо;

4) название кредитного договора  или иного денежного обязательства,  исполнение которого обеспечивается  ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

5) имя должника по обеспеченному  ипотекой обязательству, если  должник не является залогодателем,  и сведения о документе, удостоверяющем  личность должника, либо его наименование и указание места нахождения, если должник – юридическое лицо;

6) указание суммы обязательства,  обеспеченной ипотекой, и размера  процентов, если они подлежат  уплате по этому обязательству,  либо условий, позволяющих в  надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

7) указание срока уплаты суммы  обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит  уплате по частям – сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них, либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

8) название и достаточное для  идентификации описание имущества,  на которое установлена ипотека,  и указание места нахождения  такого имущества;

9) подтвержденную заключением оценщика  денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;

10) наименование права, в силу  которого имущество, являющееся  предметом ипотеки, принадлежит  залогодателю, и органа, зарегистрировавшего  это право, с указанием номера, даты и места государственной  регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды – точное название имущества, являющегося предметом аренды;

11) указание на то, что  имущество, являющееся предметом  ипотеки, обременено правом пожизненного  пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;

12) подпись залогодателя и, если  он не является должником, также  подпись должника по обеспеченному  ипотекой обязательству;

13) сведения о государственной регистрации  ипотеки;

14) указание даты выдачи закладной  залогодержателю и даты выдачи  закладной ее владельцу, если  осуществлялись аннулирование закладной  и составление новой закладной  с указанием даты аннулирования предыдущей закладной.

При этом документ, названный "Закладная", в котором отсутствуют какие-либо данные, приведенные выше не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному  залогодержателю.

Все листы закладной  составляют единое целое, они должны быть пронумерованы и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию права.³⁵

5. Прекращение залога

Действующая в настоящее  время норма ст. 352 ГК РФ³⁶ также содержит исчерпывающий перечень оснований прекращения залога. Однако ст.352 ГК РФ не предусматривает таких важных оснований прекращения залога как прекращение по соглашению сторон, прекращение по решению суда и прекращение в связи с переходом права собственности к залогодержателю. Что касается прекращения гражданских прав и обязанностей по решению судебных органов, ГК РФ вообще не предусматривает такой возможности.

По всей видимости, исходя из существа гражданско-правового института  залога, принципа свободы договора и положений процессуальных кодексов об обязательности исполнения вступивших в законную силу судебных решений. Все-таки можно говорить о том, что залог может быть прекращен как судебным решением, так и по согласию сторон, а также переходом права собственности на заложенное имущество, однако ввиду существования неотъемлемого постановления Пленума Верховного суда РФ такой вывод нуждается в дополнительном судебном толковании.

Ряд проблем также  связан с регулированием процесса реализации заложенного имущества с публичных  торгов. Статья 349 ГК РФ предусматривает  две формы реализации - по решению суда и на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодателя с залогодержателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания. В принципе возможность заключения соглашения о порядке обращения взыскания достаточно привлекательна для сторон, так как позволяет избежать осложнений, связанных с несовершенством судебной системы, и в наибольшей степени соблюсти интересы, как залогодержателя, так и залогодателя.

Однако ч. 1 ст.350 ГК РФ устанавливает, что реализация заложенного имущества производится с публичных торгов «в порядке, установленном процессуальным законодательством, если не установлен иной порядок». Но в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством, торги организуются судебным исполнителем и проводятся по исполнительным документам, исчерпывающий перечень которых содержится в ГПК РСФСР.

Заключение договора на торгах регулируется также статьями 447, 448 ГК РФ, однако в указанных нормах прямо не указывается, что они применяются для залоговых отношений.

Не урегулирован также  вопрос о том, каким актом должно формироваться право собственности  залогодержателя в случае о становления  последним предмета залога за собой  при объявлении повторных торгов не состоявшимися.

Представляются возможными такие документы, как заявление в адрес регистрирующего органа, специального решения залогодержателя либо и то и другое.³⁷

Есть также еще одна проблема. В соответствии с ч.4 ст.350 ГК РФ³⁸, если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается. Право собственности залогодержателя на недвижимость возникает только после государственной регистрации данного права (ч.2 ст.8 ГК РФ).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

На сегодняшний день ипотека очень актуальна и  применяется для обеспечения  исполнения обязательств при заключении различных договоров. Ипотека обеспечивает исполнение обязательств посредством  двух функций:

1) стимулирует должника  к надлежащему поведению, исполнению своих обязанностей, так как в противном случае наступают неблагоприятные для него последствия – обращение взыскания на предмет залога (стимулирующая функция);

2) при неисполнении  должником своих обязанностей  после реализации заложенного  имущества из его стоимости кредитор получает удовлетворение (компенсационная функция).

Проведенное исследование позволяет сформулировать следующие  положения относительно оснований  возникновения ипотеки.

Гражданский кодекс и  Закон об ипотеке предусматривают  два основания ее возникновения: на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств и в силу договора. В большинстве случаев ипотека возникает в силу договора. К ипотеке в силу закона применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не предусмотрено иное.

При заключении договора волеизъявление однозначно направлено на установление залога недвижимости. При возникновении ипотеки в  силу закона возможно два варианта:

1) ипотека возникает  независимо от воли сторон;

2) ипотека носит диспозитивный  характер, то есть стороны имеют  право предусмотреть отсутствие  ипотеки, указав это в договоре.

До внесения изменений от 11.02.2002 г. не была предусмотрена государственная регистрация ипотеки в силу закона.³⁹ Теперь же законная ипотека подлежит государственной регистрации.

Необходимо сказать  об изменившихся требованиях к форме  договора об ипотеке. Законодатель отменил  обязательное нотариальное удостоверение  договора, что упрощает и удешевляет процедуру его заключения. Договор ипотеки подлежит государственной регистрации, несоблюдение которой влечет недействительность договора.

Перечисленные новшества  говорят о развитии законодательства об ипотеке. Оно шаг за шагом впитывает  в себя изменения, продиктованные развитием рынка. За последнее время законодательство об ипотеке изменилось существенно. С момента введения в действие Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» претерпел уже восемь редакций. Это объясняется тем, что государство стремится усовершенствовать отношения в сфере ипотечных правоотношений.⁴⁰

Данная работа была посвящена  сложной, но достаточно интересной теме, имеющей к тому же практическую значимость. Необходимо отметить, что природа  залога не носит естественного правового  характера, а представляет собой обязательственное правоотношение. Ряд вопросов в настоящее время возникает при указании существенных условий договора об ипотеке, его формы, в том числе о необходимости нотариального удостоверения. Обращение взыскания на предмет залога также вызывает определенные трудности в практической деятельности юристов. Но несмотря на наличие множества работ, посвященных ипотеке, данная тема представляет интерес и для дальнейшего изучения.

 

 

 

 

 

 

Список  использованной литературы