Контрольная работа по "Жилищное право"

    Согласно ч. 4 ст. 5 Конституции Российской Федерации во взаимоотношениях с федеральными органами государственной власти все субъекты Российской Федерации равноправны. Исходя из этого не только республики, но и другие субъекты Российской Федерации обладают правом, закрепленным федеральным законодательством.

   Следует иметь в виду, что согласно ст. 27 Конституции Российской Федерации каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства.

   Право свободы выбора места жительства принадлежит гражданину от рождения, является неотчуждаемым правом; вместе с тем это право не носит абсолютного характера и подлежит правовому регулированию с учетом того, что его осуществление может привести к нарушению прав и свобод других лиц, а также определенному ограничению в пределах, указанных в ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации (в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, и в других указанных в этой статье целях).

   Вышеназванное конституционное право граждан нашло свое развитие в Законе Российской Федерации "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" от 25 июня 1993 г. В нем определены основные правила регистрации граждан по месту пребывания (в гостинице, больнице и т.п.) и по месту жительства (в жилом доме, квартире, служебном жилом помещении, специализированном доме и т.д.), в соответствии с которыми гражданин может осуществлять свои права и свободы и исполнять обязанности. Закон определил только общие правила регистрации, например, обязанность граждан зарегистрироваться по месту пребывания или месту жительства в определенные сроки при перемене места жительства и др.

Законодательством предусмотрены случаи, когда граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, могут приниматься на квартирный учет независимо от постоянного проживания в данном населенном пункте, например, по состоянию здоровья, в силу особого статуса (военнослужащие) и т.д.

   Также принимаются на учет для улучшения жилищных условий (а если они уже состояли на учете - сохраняют это право) работники, деятельность которых связана с постоянным передвижением (члены экипажей судов, геологи, изыскатели, топографо-геодезисты, работники мостопоездов и т.п.), временно отсутствующие в месте постоянного жительства по условиям и характеру работы и сохраняющие в связи с этим право на жилую площадь; при этом указанные граждане принимаются на учет по месту работы независимо от наличия у них жилой площади в месте постоянного жительства. Они учитываются также при определении нуждаемости их семьи в улучшении жилищных условий при постановке кого-либо из членов семьи на учет по месту нахождения сохраняемого жилого помещения.

   Гражданам, приехавшим на работу в районы Крайнего Севера и в местности, приравненные к ним, и проработавшим там до ухода на пенсию не менее 20 лет, а работникам, получившим инвалидность и профессиональное заболевание в период их работы в северных условиях, независимо от срока их работы разрешено предоставлять безотносительно к требованию о постоянном проживании жилые помещения, построенные на средства министерств и ведомств во всех населенных пунктах страны (кроме некоторых районов);

- во-вторых, признание граждан нуждающимися  в улучшении жилищных условий  и принятие их на учет (ст.ст. 29, 30 ЖК РСФСР);

- в-третьих, соблюдение очередности  предоставления жилья, исходя из  времени принятия их на учет  и включения в списки на  получение жилых помещений (ст.ст. 33, 36, 37 ЖК РСФСР);

- в-четвертых, соблюдение нормы  жилой площади при предоставлении  жилья с учетом права на  дополнительную жилую площадь (ст.ст. 38, 39 ЖК РСФСР);

- в-пятых, благоустроенность жилого  помещения применительно к условиям  данного населенного пункта и  его соответствие установленным  санитарным и техническим требованиям (ст. 40 ЖК РСФСР);

- в-шестых, учет при предоставлении  жилого помещения состояния здоровья  граждан, подлежащих заселению, недопустимость  заселения одной комнаты лицами  разного пола старше девяти  лет, кроме супругов, и учет других  заслуживающих внимания обстоятельств (ст. 41 ЖК РСФСР);

- в-седьмых, вынесение правомочным  органом решения о предоставлении  жилого помещения и выдача  ордера, который является единственным  основанием для вселения в  предоставленное жилое помещение (ст. 47 ЖК РСФСР).

   В юридической литературе в качестве правосубъектной предпосылки для реализации права на получение жилья иногда указывается размер доходов на одного человека. Эта предпосылка в качестве обязательной не подлежит применению в отношении военнослужащих, поскольку в силу ч. 3 ст. 40 Конституции Российской Федерации бесплатно жилище предоставляется не только малоимущим, но и иным указанным в законе гражданам. Таким законом в отношении военнослужащих является Федеральный закон "О статусе военнослужащих". Некоторые из перечисленных условий ЖК РФ скорректированы.

   Следует обратить внимание на то обстоятельство, что в отличие от ранее действовавшего порядка исключается обязательность предоставления благоустроенного жилого помещения применительно к условиям данного населенного пункта и его соответствия установленным санитарным и техническим требованиям. В то же время после введения в действие ЖК РФ будут продолжать действовать Правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений, утвержденные постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. N 335. Согласно п. 42 Правил предоставляемое гражданам для проживания жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.2

3.

   Предметом договора найма являются отношения по пользованию жилым помещением.

3.1  Согласно ст. 51 ЖК РСФСР объектом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.

   Жилое помещение, передаваемое по договору найма, должно быть свободно от любых обязательств. Фактическая передача жилого помещения осуществляется на основании акта передачи жилого помещения.

   Сторонами по договору найма являются: наймодатель - с одной стороны и наниматель - с другой стороны.

   Наймодателем по договору социального найма жилого помещения может быть собственник либо орган, уполномоченный собственником или законом сдавать жилое помещение в наем. На территории г. Москвы право заключать договоры найма на жилые помещения, находящиеся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы, предоставляется дирекциям единого заказчика на основании выписки из решения органа исполнительной власти.

   Нанимателем жилого помещения по договору социального найма может быть дееспособное физическое лицо, относящееся к категории граждан, нуждающихся в предоставлении жилого помещения из жилищного фонда социального использования, в соответствии с перечнем, определяемым законом города.

   Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов утвержден постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415 (с изменениями от 18 января 1992 г.; 23 июля 1993 г.). В Москве Типовой договор социального найма жилого помещения утвержден постановлением Московской городской думы от 7 октября 1998 г. N 86.

   3.2 Права и обязанности наймодателя, нанимателя и членов его семьи

     Права и обязанности сторон по договору социального найма, т.е. по пользованию жилыми помещениями, составляют содержание договора.

     Пользование жилыми помещениями должно осуществляться в соответствии с их назначением. Однако к осуществлению права пользования предъявляются особые требования, которые сформулированы в ст.ст. 288, 678 ГК РФ, ст.ст. 7-10 ЖК РСФСР, Правилах пользования жилыми помещениями и содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР*(142) и других нормативных правовых актах.

Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Соответственно этому размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. 

3.3 Содержание помещений и внутренний распорядок в жилых помещениях.

   Действующее законодательство Российской Федерации возлагает на граждан, являющихся нанимателями, обязанность бережно относиться к занимаемому ими жилому помещению. Это положение неразрывно связано с общей обязанностью нанимателей использовать жилые помещения в соответствии с их целевым назначением, т.е. для удовлетворения своих жилищных потребностей.

  Согласно ст. 678 ГК РФ на нанимателе жилого помещения лежит обязанность обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" возлагает на граждан обязанность бережно относиться к жилищному фонду и придомовой территории, выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования (ст. 4). ЖК РСФСР на граждан возложена обязанность обеспечивать сохранность жилых помещений, бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, к объектам благоустройства, соблюдать правила содержания жилого дома и придомовой территории, правила пожарной безопасности, соблюдать чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования. Указанные обязанности должны выполняться не только нанимателями, но и членами их семей.

3.4 Права и обязанности наймодателя по договору социального найма

Наймодатель обязан:

- в установленный срок  после подписания договора передать  нанимателю свободное жилое помещение, соответствующее условиям договора  найма и его назначению, и обеспечить свободный доступ нанимателю в жилое помещение;

- в случае аварий немедленно  принимать все необходимые меры  к их устранению;

- содержать в надлежащем  порядке места общего пользования, инженерное оборудование и придомовую  территорию дома, в состав которого  входит жилое помещение, и обеспечивать  нанимателя необходимыми жилищно-коммунальными  и прочими услугами;

- своевременно производить  капитальный и текущий ремонт  жилых домов, обеспечивать бесперебойную  работу санитарно-технического и  иного оборудования, находящегося  в них;

- обеспечивать надлежащее  содержание подъездов, вестибюлей, тамбуров, лестничных клеток, кабин  лифтов и других мест общего  пользования жилых домов, а также  придомовых территорий;

- своевременно проводить  подготовку жилых домов, санитарно-технического  и иного оборудования, находящегося  в них, к эксплуатации в зимних  условиях.

   За счет наймодателя выполняются все работы по текущему и капитальному ремонту жилого дома. Внутриквартирный текущий ремонт жилых помещений производится за счет наймодателя только в случаях, когда такой ремонт связан с устранением неисправностей отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем либо - с производством капитального ремонта.

    Повреждения жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, происшедшие по вине жильцов, исправляются нанимателем или наймодателем за счет нанимателя.

   Наймодатель имеет право требовать исполнения нанимателем обязанностей, возложенных на него вышеперечисленными нормативными правовыми актами. 

 

3.5 Права и обязанности нанимателя  

Наниматель обязан:

- использовать жилое помещение  по назначению, исключительно для  проживания, а также содержать  помещение в технически исправном  и надлежащем санитарном состоянии;

- не производить перепланировок  и переоборудования без письменного  разрешения наймодателя и уполномоченных  органов (в Москве - межведомственной  комиссии), а также своевременно  производить за свой счет текущий  ремонт жилого помещения и  обеспечивать наймодателю и организациям, осуществляющим ремонт и эксплуатацию  жилищного фонда, беспрепятственный  доступ в жилое помещение для  осмотра его технического состояния;

- в случае освобождения  нанимателем помещения по договору  найма оплатить наймодателю стоимость  непроизведенного им и входящего  в его обязанности текущего  ремонта помещений или произвести  его за свой счет, а также  оплатить задолженность по всем  дополнительным обязательствам, о  которых он был извещен заранее;

- в установленные договором  найма сроки вносить плату  за жилое помещение, своевременно  вносить платежи за коммунальные  услуги на расчетный счет наймодателя, а также принимать долевое  участие в расходах по содержанию  дома и придомовой территории. В соответствии со ст. 56 ЖК РСФСР  наниматель обязан вносить квартирную  плату ежемесячно не позднее 10-го  числа следующего за прожитым  месяца;

- при сдаче жилого помещения  по договору поднайма согласовать  договор с наймодателем;

- при освобождении жилого  помещения передать наймодателю  жилое помещение в течение  установленного срока (в Москве - в течение месяца) с улучшениями, составляющими принадлежность жилого  помещения и не отделимыми  без вреда для конструкций  жилого помещения.