Купля-продажа недвижимости

   Что касается отнесенных к недвижимости воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, то они могут определяться как индивидуальными, так и родовыми признаками. Это зависит от того, заключают ли стороны договор в отношении одной или нескольких одинаковых вещей, например, это может быть договор в отношении судов одного типа, которые могут определяться в договоре родовыми признаками.

   Одним из неурегулированных в полной мере остается вопрос о возможности отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет неразрывной связи с земельным участком, однако отделить его от этого земельного участка было бы достаточно сложно. Речь, в частности, может идти о статуях в несколько тонн, не скрепленных с фундаментом, или зданиях, установленных на поверхности земли на блоках. Кроме того, следует учитывать то обстоятельство, что в настоящее время возможно перемещение даже многоэтажных зданий и при этом не будет причинен даже незначительный (не говоря уже о несоразмерном) ущерб.

Глава 2. Требования к оформлению договора купли - продажи недвижимости и последствия их нарушения

   Как  известно,  договор продажи недвижимости является одним из      отдельных  видов договора купли - продажи,  выделяемым по признаку      особого объекта продажи -  недвижимого  имущества.   Поэтому  указанному договору присущи все основные признаки договора купли - продажи товаров,  отличающие  его  от  иных типов самостоятельных  гражданско  - правовых договоров.  Исходя из этого договор продажи   недвижимости может быть определен следующим образом.

   Статья 454 ГК РФ п.1 дает следующее определение договора купли-продажи: "По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)". На этом общем определении основывается договор продажи недвижимости: "По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество" (ст. 549 ГК РФ) "по передаточному акту" (ст. 556 ГК РФ) и "по предусмотренной цене" (ст. 555 ГК РФ).

С точки зрения классических гражданско-правовых характеристик  договор купли-продажи недвижимого  имущества является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Требования к форме  договора купли-продажи недвижимости сводится к тому, что договор должен быть оформлен и заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного обеими сторонами (ст. 550 ГК); не требует государственной  регистрации. Стороны обязаны лишь зарегистрировать переход права  собственности на имущество. При  этом указанная регистрация производится не обязательно единовременно с  передачей недвижимости по акту. Исполнение обязанности продавца по передаче недвижимости покупателю может происходить как  до, так и после регистрации перехода права собственности. Однако в юридической литературе данный вопрос о регистрации договора является довольно-таки спорным. Высказана точка зрения, согласно которой обязательной регистрации подлежит любой договор купли-продажи недвижимости  и перехода права собственности. Например, М.И, Брагинский и В.В. Витрянский утверждают, что «обязательной регистрации подлежат сделки с недвижимым имуществом во всех случаях». Из анализа ст.130 и 164 ГК, содержание которых «переплетается», делается вывод, что «если закон называет определенное имущество недвижимостью, тем самым решается положительно вопрос об обязательной регистрации сделок с ним».⁶

Положения ГК РФ о письменной форме сделки (п.  1 ст.  160) и о      письменной форме договора (п.2 ст. 434) имеют серьезные отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа,  выражающего  его  содержание и  подписанного лицами,  совершающими сделку, или должным образом уполномоченными  ими лицами,  допуская одновременно      совершение  двусторонних  или  многосторонних  сделок  (договоров)      иными  способами,   установленными  ГК  РФ.   Применительно  же  к      письменной форме  договора законодатель отходит от общего правила и      допускает  заключение  договора не только путем  составления одного      документа,  подписанного сторонами,  но и путем обмена документами      посредством  почтовой,   телеграфной,   телетайпной,   телефонной,      электронной или иной связи, позволяющей  достоверно установить, что      документ исходит от стороны по договору.

В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых  к форме данного договора, влечет за собой его недействительность.

К существенным условиям договора продажи недвижимости относятся:

• условие о предмете договора (который рассматривается в качестве существенного условия любого договора);
• условие о цене отчуждаемого объекта недвижимости.

 Предмет  всякого договора продажи недвижимости включает в себя      два рода объектов:  во-первых,  продаваемое недвижимое имущество;      во-вторых,   действия   продавца  и покупателя  соответственно  по      передаче недвижимости, ее принятию и оплата. В тех случаях, когда продается здание,   сооружение  или иной  объект  недвижимости, определяемый  по   признакам   неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и продавец является собственником земельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего рода: права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости.⁷

По  сравнению  с общими положениями о купле - продаже  товаров,      законодатель ужесточает требование относительно условия  договора о      продаваемом  объекте недвижимости.  В договоре продажи недвижимого      имущества  должны  быть  указаны  данные,  позволяющие определенно      установить объект недвижимости,  подлежащий передаче покупателю по      договору,   в   том  числе  сведения,   определяющие  расположение      указанного  объекта недвижимости на соответствующем участке либо в      составе другого  недвижимого имущества. При отсутствии таких данных      в  договоре  условие о недвижимом имуществе,  подлежащем передаче,      считается   не   согласованным   сторонами,   а   договор  продажи      недвижимости - незаключенным. (ст. 554 ГК)

Дискуссии вызывает вопрос о  возможности заключения договора купли-продажи не завершенного строительством объекта. Арбитражная практика говорит  о том, что данные объекты относятся  к недвижимому имуществу, так  как обладают свойствами, присущими  недвижимости: во-первых, данный объект имеет прочную связь с землей и не представляется возможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению; во-вторых, гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством. Таким образом, получается, что не завершенные строительством объекты могут являться предметом договора купли-продажи недвижимости.

Если предметом договора является памятник истории и культуры, включенный в соответствующий перечень памятников, то в договоре должно быть указание на историко-культурное значение отчуждаемого объекта недвижимости, что следует рассматривать как  существенную характеристику предмета договора, без которой он считается  незаключенным.

Некоторые объекты недвижимости имеют ограниченную оборотоспособность. Это обстоятельство необходимо учитывать  при заключении договоров купли-продажи, в которых данные объекты выступают  предметом. Так, согласно п.3 ст. 129 ГК земля  и другие природные ресурсы могут  отчуждаться в той мере, в какой  их оборот допускается законами о  земле и других природных ресурсах. Таким образом, гражданское законодательство закрепляет приоритет специального законодательства в вопросах регулирования  оборотоспособности природных ресурсов.

Значительно  отличается от общих положений о договорах  и такое      существенное  условие  договора  продажи  недвижимости,  как  цена      (ст.  555  ГК  РФ).  Во-первых,  положение о том,  что исполнение      договора,  в котором не определена цена,  должно быть оплачено по цене, обычно   взимаемой   при   сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (статьи 424 и 485),  не подлежит применению к договорам продажи недвижимости.  Здесь действует иное правило: при отсутствии  в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене  недвижимости  договор о ее  продаже признается незаключенным. Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся  на земельном участке, должна      включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

Для  определения  цены  продаваемого  объекта  недвижимости (с      учетом  цены  земельного  участка или права  на него) стороны могут      прибегнуть  к услугам  профессиональных оценщиков,  действующих на      основе  Федерального  закона  от  29  июля  1998 г.  "Об оценочной      деятельности в Российской Федерации".⁸

Цена  недвижимости  может  быть установлена в договоре продажи      недвижимости  на  единицу  ее  площади  или  иного  показателя  ее      размера.   В  этом  случае  общая  цена  продаваемого  недвижимого      имущества,  подлежащая уплате покупателем,  определяется исходя из      фактического  размера переданного покупателю недвижимого имущества      (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

Момент   вступления   в  силу  договора  продажи  недвижимости      определяется  в соответствии с общими правилами,  предусмотренными      пунктом  1 статьи  425  и пунктом  1 статьи  433  ГК  РФ:  договор      вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его      заключения,   каковым   признается   момент   подписания  договора      продавцом и покупателем.⁹

После установления цены в  договоре продажи жилого помещения  и исполнения договора стороны не вправе изменять цену продаваемого имущества. Такой вывод подтверждается судебной практикой¹⁰.

Исключение  составляет  лишь  договор продажи жилых помещений.      Договор продажи жилого  дома,  квартиры,  части жилого дома или      квартиры   подлежит   государственной   регистрации   и считается     заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).          Следует  обратить  особое внимание на то,  что договор продажи      недвижимости  (за  исключением  продажи жилых помещений) считается      заключенным  и вступает в силу именно с момента его подписания,  а      не   с  момента   регистрации   перехода   права  собственности  к   покупателю.¹¹

Пунктом 1 статьи 165 предусмотрено, что  несоблюдение нотариальной  формы, а в случаях, установленных  законом, - требования о государственной   регистрации   сделки  влечет  ее недействительность (ничтожность); в силу пункта 3 статьи 433 договор, подлежащий государственной      регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если      иное не установлено законом.¹²

Как   уже   отмечалось,   применительно   к  договору  продажи      недвижимости в ГК РФ имеются специальные правила  о государственной      регистрации   перехода   права   собственности   на  недвижимость,      исключающие   применение   некоторых  общих  положений  Кодекса  о      государственной  регистрации сделок и договоров:  положение о том,      что   сделки  с землей  и  другим  недвижимым  имуществом  подлежат      государственной  регистрации в случаях и в  порядке, предусмотренных      статьей   131  ГК  РФ  и Федеральным  законом  "О  государственной      регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним" (п. 1 ст. 164);  положение  о том,  что договор,  подлежащий государственной      регистрации, считается заключенным с момента  его регистрации (п. 3 ст. 433). Заключение договора продажи недвижимости и  вступление его в      силу  делает его обязательным для продавца и покупателя (но не для      третьих лиц!). Именно с момента  заключения договора (до государственной   регистрации) покупатель вправе требовать  от   продавца  его исполнения,  то есть передачи ему проданного объекта недвижимости.¹³ Учитывая существующий   порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,  во   всех   случаях   исполнения   договора  продажи недвижимости предполагается,  что в течение определенного промежутка времени покупатель  находится в положении фактического владельца объекта недвижимости  при сохранении  права собственности на  указанный объект  за  продавцом (во  всяком случае,  с точки зрения третьих лиц).

До  государственной  регистрации  перехода  права   собственности   покупатель   по   договору  продажи  недвижимости,    исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом,  поскольку  право   собственности   на имущество   до   момента государственной регистрации  сохраняется  за  продавцом.   После  передачи  недвижимого имущества покупателю,  но до государственной  регистрации  перехода права собственности продавец также не вправе  им  распоряжаться,  поскольку указанное имущество служит предметом исполненного  продавцом  обязательства,   возникшего  из  договора  продажи,  а покупатель является его законным владельцем.  В случае заключения   нового   договора  об  отчуждении  ранее  переданного  покупателю   имущества   продавец  несет  ответственность  за  его   неисполнение.¹⁴

Положение ГК РФ о том, что  исполнение договора продажи недвижимости  сторонами до  государственной  регистрации  перехода  права  собственности  не служит основанием для изменения  отношений с  третьими лицами (п. 2 ст. 551), свидетельствует  о том, что фактическая невозможность  для продавца   распорядиться  переданным  покупателю объектом недвижимости  не  может  препятствовать обращению  взыскания на указанное недвижимое имущество  по требованиям  кредиторов  продавца. И, напротив, до момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество кредиторы покупателя   не вправе  претендовать  на  удовлетворение их требований за счет этого имущества.¹⁵ Однако наложение ареста на имущество продавца является и нарушением прав покупателя.

Специальное    правило   применительно   к  договору   продажи      недвижимости   установлено  ГК  РФ  лишь  в  отношении  последствий      передачи  недвижимости  ненадлежащего  качества.  В случае передачи      продавцом  покупателю  недвижимости,  не  соответствующей условиям      договора продажи недвижимости о  ее качестве, покупатель наделяется      всеми  правомочиями  покупателя,  получившего (по договору купли -      продажи)  товар  с недостатками  (ст.  475 ГК РФ),  за исключением      права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества  на товар, соответствующий договору.¹⁶

Неисполнение покупателем обязательства по принятию от продавца проданного   ему   объекта недвижимости  также влечет  для него      определенные  последствия (помимо обязанности возместить продавцу      причиненные убытки).  В частности,  в силу отсутствия какого-либо      специального  правила в параграфе 7 главы 30  ГК  РФ в подобной      ситуации, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов      или договора  купли - продажи не принимает товар или отказывается   его принять,  продавец  вправе  потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.