Купля-продажа недвижимости

Если  покупатель  своевременно  не оплачивает переданный ему в      соответствии  с договором  объект недвижимости,  продавец получает      право  требовать оплаты недвижимого  имущества и уплаты процентов  в      соответствии со статьей 395 ГК РФ (п. 3 ст. 486).

Невыполнение  покупателем  обязательств по оплате недвижимости,   предусмотренных  договором  продажи  недвижимого имущества,  может      также служить основанием к расторжению договора.

При уклонении одной из сторон от регистрации сделки пунктом  3 статьи  165  ГК  РФ  предусмотрено:   если  сделка,   требующая  государственной  регистрации,   совершена  в надлежащей форме,  но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Необходимо так же отметить, что отсутствие нотариального удостоверения договора, если таковое предусмотрено в нем, тоже не является основанием для признания сделки недействительной, если исполнены все обязательства по оплате имущества и его передаче.

Если продавец   является собственником продаваемого имущества, тогда он обладает всеми правами по распоряжению, принадлежащего ему имущества, но бывают случаи, когда продавец и собственник не совпадают в одном лице.

В тех случаях  когда  в качестве  продавца  по  договору выступает не собственник   недвижимого  имущества,  а  обладатель иного  ограниченного вещного права  на недвижимость (унитарное государственное  или муниципальное      предприятие,  учреждение),  значительно  повышается риск возможного      признания такого договора недействительной сделкой.¹⁷

Здесь  необходимо  учитывать  ограниченный характер правомочий      указанных  субъектов  на  распоряжение  недвижимым  имуществом.  В      частности,  государственное  или  муниципальное  предприятие,  как      субъект права хозяйственного ведения (п.  2 ст.  295 ГК РФ), так и      субъект права оперативного управления - казенное предприятие (п.1ст.297), не вправе  продавать  принадлежащее  ему  недвижимое  имущество   без   согласия   его  собственника. Нарушение этого требования влечет недействительность договора  продажи  недвижимости.

Глава 3. Судьба земельного участка, занятого недвижимостью, при ее продаже.

При заключении и исполнении договора продажи здания или сооружения обязательно возникает вопрос о  праве покупателя на земельный участок, связанный с продаваемой недвижимостью. Дело в том, что строение и земельный  участок под ним образуют некоторое  единство: единый строительно-технический  объект, единый хозяйственно-эксплуатационный объект. Для правильной эксплуатации строения (технической и хозяйственной) необходим земельный участок  не только в габаритах самого строения, но и вокруг него для обслуживания строения¹⁸.

Как уже говорилось, по общему правилу при переходе права собственности  на здания, сооружения и иную недвижимость к покупателю переходят и права  на ту часть земельного участка, которая  занята проданной недвижимостью  и необходима для ее использования. Взаимосвязь перехода права собственности  на здания и сооружения и права  на соответствующую часть земельного участка бывает различной в зависимости  от содержания и характера прав продавца недвижимости на земельный участок, на котором она расположена. Когда  продавец здания или сооружения является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая  недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется  право аренды или иное право, предусмотренное  договором продажи недвижимости, на соответствующую часть земельного участка (п. 2 ст. 552 ГК). Если договором  не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий  земельный участок, к нему переходит  право собственности на ту часть  земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для  ее использования.

Если продавец здания или  сооружения не является собственником  земельного участка, на котором оно  расположено, то к покупателю переходят  те же права на пользование соответствующей  частью земельного участка (право аренды, постоянного (бессрочного) пользования и т. п.), на тех же условиях и в том же объеме, что принадлежали продавцу (п. 3 ст. 552, п. 2 ст. 271 ГК). При этом, если иное не предусмотрено законом или договором, продажа недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, допускается без согласия собственника этого участка. Подобная продажа не должна противоречить условиям пользования таким участком, установленным законом или договором, в частности целевому назначению земельного участка. В противном случае подобное изменение будет означать необходимость перевода земельного участка из одной категории земель в другую.

При продаже земельного участка, на котором расположено принадлежащее  продавцу земли здание, сооружение или иная недвижимость, без передачи этой недвижимости в собственность  покупателя в договоре следует согласовать  условия, определяющие права продавца на земельный участок, на котором  находится такая недвижимость. Если такие условия не определены договором, продавец сохраняет право ограниченного  пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью  и необходима для ее использования  в соответствии с ее назначением¹⁹.

Рассмотренное выше основание  для ряда важных выводов. Во-первых - действующим российским законодательством  земельный участок признается принадлежностью  главной вещи - строения (здания, сооружения), расположенного на нем. Во-вторых, собственник  строения (здания, сооружения), находящегося на чужом земельном участке обладает свободой распоряжения им²⁰.

При продаже доли в праве  собственности (продаже части) здания (сооружения), расположенного на земельном  участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, права покупателя на земельный участок должны определяться продавцом и покупателем в договоре с соблюдением требований земельного законодательства. При продаже доли в праве собственности (продаже части) здания (сооружения), расположенного на земельном участке, которым продавец владеет в силу ограниченного вещного права, отличного от права собственности, покупатель приобретает аналогичное вещное право²¹. Порядок и пределы его осуществления должны быть оформлены в порядке, предусмотренном земельным законодательством.

Глава 4. Особенности  договора купли-продажи предприятий.

Несмотря на то, что предприятие  относится к категории недвижимость, законодатель посчитал нужным выделить вопросы о регулировании договора купли-продажи предприятий в отдельный  параграф. Для начала определимся  с понятием предприятия как такового. Многие авторы определяют предприятие  как принадлежащий предпринимателю  единый и обособленный имущественный  комплекс, признаваемый недвижимостью  и используемый для ведения предпринимательской  деятельности.²² Законодательно определение предприятия закреплено в п.1 ст.132 ГК РФ и звучит оно следующим образом: «предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности».

Продажа предприятия в  целом предполагает передачу покупателю не только зданий и оборудования, но и привязанных к материальной основе производства прав и обязанностей продавца. Сложные отношения, возникающие  при такой продаже, требуют специального регулирования.

Предметом договора продажи  предприятия является предприятие  в целом как имущественный  комплекс, за исключением прав и  обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Здесь  необходимо выделить две категории  прав продавца (собственника предприятия), в отношении которых в ГК РФ предусмотрены два правила (пп. 2 и 3 ст. 559 ГК РФ). К первой категории  относятся права на фирменное  наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ  или услуг, а также принадлежащие  на основании лицензии права на использование  таких средств индивидуализации. Если иное не будет обусловлено договором  продажи предприятия, эти права  переходят к покупателю.

Вторую категорию составляют права, полученные продавцом на основании  разрешения (лицензии) на занятие соответствующей  деятельностью. Указанные права, напротив, не подлежат передаче покупателю. Исключением могут быть лишь те случаи, которые установлены законом или иными правовыми актами. Причем за неисполнение переданных покупателю в составе предприятия обязательств, допущенные из-за отсутствия у покупателя разрешения (лицензии), необходимой для исполнения этих обязательств, продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.

В договоре продажи предприятия  должны быть точно указаны состав и стоимость продаваемого предприятия, которые определяются на основе полной инвентаризации предприятия.

В ГК РФ закреплены правила, позволяющие удостоверить состав предприятия (п.2 ст. 562 ГК РФ). Стороны еще до подписания договора продажи предприятия должны составить и рассмотреть: акт  инвентаризации; бухгалтерский баланс; заключение независимого аудитора о  составе и стоимости предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Указанные документы служат обязательным приложением к договору продажи предприятия, который заключается  в письменной форме путем составления  одного документа, подписанного сторонами. Отсутствие какого-либо из названных  документов расценивается как несоблюдение формы договора продажи предприятия, что влечет его недействительность (п.2 ст. 560 ГК РФ).

Договор продажи предприятия  подлежит государственной регистрации  и считается заключенным с  момента этой регистрации (п.3 ст. 560 ГК РФ).

Самая характерная особенность  договора продажи, выделяющая его в  самостоятельный вид договора продажи  недвижимости, заключается в том, что продажа предприятия во всех случаях сопровождается, с одной  стороны, уступкой прав требований продавца покупателю, а с другой переводом  на него долгов, что, как известно, требует  согласия кредиторов. Поэтому в ГК РФ введены положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения этого порядка (ст. 562 ГК РФ).

Обязанностью сторон по договору продажи предприятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи покупателю этого  предприятия. Объем прав кредиторов и последствия реализации ими  своих прав для сторон поставлены в прямую зависимость от исполнения продавцом и покупателем обязанности  по уведомлению кредиторов о продаже  предприятия.

Кредиторам, как получившим уведомление о продаже предприятия, но не давшим согласие на перевод долга, так и не получившим такого уведомления, предоставлено право потребовать: прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения продавцом  причиненных этим убытков; признания  договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей  части. Разница между ними состоит  в том, что кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами  в течение трех месяцев со дня  получения уведомления о продаже  предприятия, а кредитор, не получивший такого уведомления, - в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия  покупателю.

Кроме того, по долгам, включенным в состав проданного предприятия, которые  были переданы покупателю без согласия кредиторов на перевод этих прав, продавец и покупатель после передачи предприятия  последнему несут солидарную ответственность.

Исполнение обязательств по договору продажи предприятия  требует от продавца совершения определенных действий, не свойственных иным договорным обязательствам. В частности, если иное не будет предусмотрено договором, продавец за свой счет должен подготовить  предприятие к передаче покупателю, составить и представить на подписание покупателю передаточный акт. В передаточном акте в обязательном порядке должны найти отражение сведения об уведомлении  кредиторов о продаже предприятия, данные о составе предприятия, о недостатках, выявленных в переданном имуществе, перечень утраченного продавцом имущества.

День подписания продавцом  и покупателем передаточного  акта признается моментом передачи покупателю предприятия и перехода на него риска  случайной гибели или случайного повреждения имущества предприятия.

Вместе с тем момент передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом перехода к  нему права собственности на это  предприятие, который определяется датой государственной регистрации  права собственности. Однако, не являясь  собственником переданного предприятия (до регистрации), покупатель получает право распоряжаться имуществом предприятия в той мере, в какой  это необходимо для реализации целей  приобретения. И соответственно продавец, сохраняющий право собственности  на переданное предприятие до момента  государственной регистрации, лишается такого права (ст. 564 ГК РФ).

Несмотря на то, что в  состав предприятия могут входить  многие объекты недвижимости, передаваемые покупателю, требуется лишь один акт  государственной регистрации права  собственности покупателя на предприятие  в целом.

Задача.

К. имел в Москве на праве  собственности 3-х комнатную квартиру, приватизированную им ещё в 2001 г. В 2002 г. В связи с длительной поездкой в США К. сдал в наем на 2 года эту  квартиру своему знакомому Думикяну.

Возвратившись в 2004 г. В Москву К. обнаружил в своей квартире гр-на Зотова, который пояснил, что  в 2002 г. Он купил эту квартиру у  Думикяна, который имел документ о  праве собственности на нее. Договор  купли-продажи зарегистрирован. У  гр-на Зотова на руках документ о  госрегистрации квартиры на его имя. К. обратился в суд с иском  о признании договора купли-продажи  между Думикяном и Зотовым  ничтожным и о возврате квартиры ему. Подлежит ли иск удовлетворению?