Некоторые особенности правового регулирования отношений при наследовании жилых помещений

В юридической литературе отмечалось, что исходя из буквального  толкования текста статьи, право на иск о признании сделки недействительной имеет лицо, ее совершившее (либо прокурор в интересах этого лица), однако судебная практика трактует эту норму  права расширительно, признавая  право на иск и за наследниками завещателя¹⁵. Такая позиция, основанная на том, что наследники завещателя являются его правопреемниками, представляется правильной.

Наследник по завещанию, содержащему  условия, может обратиться в суд  с иском о признании завещания  недействительным в части оговоренного условия. В случае удовлетворения его  исковых требований он получит наследственное имущество без выполнения условий  завещания. В том случае, если выполнение условия (имеются в виду правомерные  условия) стало невозможным по причинам, не зависящим от наследника, при  подтверждении этого обстоятельства судебным решением наследственное имущество  также должно перейти в собственность  такого наследника (а в случае его  смерти – в собственность его  наследников) без всяких условий.

Характерными примерами  правомерных условий, оговариваемых  в завещании, могут служить, например: 1) получение наследственного имущества  по достижении определенного возраста; 2) получение наследственного имущества  по прошествии скольких-то лет со дня  смерти завещателя; 3) прекращение ведения паразитического образа жизни; 4) прекращение злоупотребления алкоголем и т.д.

Завещатель может распорядиться  всем имуществом, либо отдельными его  частями (в этом последнем случае незавещанное имущество перейдет к  наследникам по закону); может по своему усмотрению распорядиться и  предметами домашней обстановки и обихода  и тем самым изменить установленный  законом порядок наследования этих предметов¹⁶.

Завещатель может изменить в завещании принцип равенства  долей, распределив имущество по своему усмотрению. Он вправе завещанием лишить одного или нескольких законных наследников права наследования (за исключением тех наследников, которые имеют право на «обязательную  долю»).

Если наследодатель желает лишить кого-либо из наследников по закону наследственных прав, он должен прямо указать это в завещании.

Все права и обязанности, предусмотренные завещательным  распоряжением наследодателя, возникают  у наследников с момента открытия наследства¹⁷. Этим, а также общим принципом свободы завещания, в силу которого завещатель может, как оставить те или иные распоряжения на случай смерти, так и пересмотреть их в любой момент, объясняется большое значение правил об отмене или изменении ранее составленного завещания.

Глава 2 Основные положения наследования жилых помещений

2.1 Жилые помещения как объекты наследственных правоотношений

Традиционно к жилым относятся  помещения, которые являются изолированными и пригодными для постоянного  проживания граждан, то есть отвечают установленным санитарным и техническим  правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Порядок  признания помещения жилым и  требования, предъявляемые к нему, определяются в соответствии со ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации.

К жилым помещениям относятся  квартиры в многоквартирных домах, жилые дома, а также части квартир  или жилых домов (комнаты)¹⁸. Независимо от того, к какому виду жилых помещений относится тот или иной объект недвижимости, в случае открытия наследства он входит в состав наследственной массы, конечно же, при наличии у наследодателя права собственности на него.

Следует отметить, что фактически жилые помещения, предоставляемые  гражданам по договору социального  найма, переходили (и поныне переходят) от одного поколения нанимателей  к другим, последующим поколениям. Для предоставления такого жилья  гражданин (и его семья) должен отвечать определенным требованиям, предъявляемым  законом к нуждающимся в жилье  гражданам. После получения квартиры ее выбытие из владения потомков первоначального  нанимателя практически невозможно независимо от того, что жилищные условия  данной семьи впоследствии улучшились и по фактическому положению они  не являются нуждающимися нанимателями.

Граждане, проживающие в  так называемом социальном жилье, имеют  все легальные возможности сохранять  в своем владении квартиру, вселяя в нее членов своей семьи, а  те в свою очередь в последующем  делают то же самое. В случае смерти нанимателя предоставляет, любому дееспособному члену семьи, умершего нанимателя, право требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма¹⁹. Однако только право собственности и право наследования обеспечивают реальное право граждан сохранять жилое помещение в распоряжении своих близких родственников или определяемых самими собственниками граждан. В результате массовой приватизации жилых помещений такое право у большинства граждан, пользовавшихся жилыми помещениями на основании договора социального найма, возникло. Большая часть жилищного фонда перешла в частную собственность, в результате чего отпала необходимость гражданам производить какие-либо "обманные" действия, дабы сохранить жилище в рамках семьи.

Особенностью жилых помещений  также является то, что они представляют собой сложные вещи. Наряду с главной  вещью (собственно помещением) в состав жилого помещения входят другие вещи, являющиеся принадлежностью по отношению  к главной вещи (например, инженерно-техническое  оборудование). Это выделяет жилое  помещение среди других объектов, которые могут входить в состав наследства. При наследовании между  участниками складываются правоотношения по поводу квартиры или жилого дома в целом, а не по поводу отдельных  их частей (оконных рам, санитарно-технического оборудования, радиаторов отопления  и т.д.). Оборудование, входящее в  состав квартиры, не наследуется самостоятельно.

Особенностью правового  режима квартир в многоквартирных  домах является также то, что наряду с правом собственности на жилое  помещение собственнику принадлежит  также доля в праве общей собственности  на общее имущество дома. В ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации дан достаточно полный, но не исчерпывающий перечень объектов, которые могут входить в состав общего имущества многоквартирного дома: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более  одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также  крыши, ограждающие несущие и  ненесущие конструкции данного  дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое  и иное оборудование, находящееся  в данном доме за пределами или  внутри помещений и обслуживающее  более одного помещения, земельный  участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства  и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства  данного дома объекты, расположенные  на указанном земельном участке.

Доля в праве на общее  имущество, принадлежавщая собственнику помещения в многоквартирном доме, не может находиться в гражданском обороте отдельно от жилого помещения, а следует его судьбе. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество прежнего собственника такого помещения²⁰.

Отнесение того или иного  помещения к категории жилых  помещений имеет существенное значение для регулирования наследственных отношений. Прежде всего по признаку последнего места постоянного проживания наследодателя определяется место открытия наследства. В данном случае при разрешении конкретных наследственных дел необходимо применять вышеуказанные нормы Жилищного кодекса Российской Федерации и принимаемых в его развитие положений законодательных актов, для того чтобы определить, является ли постоянное место пребывания наследодателя жилым помещением. При этом для определения места открытия наследства не имеет значения, являлся ли наследодатель при жизни собственником помещения, в котором постоянно проживал до смерти, или он пользовался таким помещением на иных основаниях.

Следующим важным моментом, связанным с определением жилого помещения, является то, что именно в месте постоянного проживания наследодателя сосредоточена большая  часть его имущества. Реализация наследниками права фактически принять  наследство как раз и заключается, как правило, в ограничении доступа  других лиц в жилое помещение, принадлежавшее наследодателю, а также  в совершении им ряда действий по сохранению жилого помещения (его содержанию).

Еще одним специфическим  свойством недвижимого имущества, связанным с обязательностью  государственной регистрации прав на него, является то, что благодаря  отражению в специальных реестрах записей о правах на недвижимости такое имущество способно выполнять  функцию обеспечения иных обязательств (в том числе кредитных) без  необходимости его физической передачи кредиторам. Определенные неудобства, связанные с государственной  регистрацией, вполне могли бы компенсироваться для гражданского оборота указанным  эффектом. Однако реализация на практике такого механизма представляется весьма затруднительной²¹. Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество по своему предмету выходит за рамки частноправовых институтов и по большей части содержит в себе нормы публичного права (о системе органов, осуществляющих государственную регистрацию, о процедурах, назначениях, порядке документооборота и т.д.

Жилое помещение может  находиться в собственности одного лица или нескольких лиц²². Гражданское законодательство не содержит ограничений по количеству собственников одного объекта недвижимости. При этом общая собственность на имущество может возникнуть как по воле собственника имущества (например, в результате совершения сделки), так и помимо его воли (например, при наследовании жилого помещения несколькими наследниками). В первом случае возможны такие действия со стороны собственника или собственников помещений, в результате которых возникают "карликовые" доли в праве собственности, например 1/10, 1/50, 1/100 и т.д.

Такое предложение по совершенствованию  законодательства представляется не вполне обоснованным по следующим причинам.

Во-первых, предлагается введение ограничения в отношении действий собственников и нераспространение  его на случаи возникновения права  общей собственности помимо воли собственников. То есть, таким образом, авторы предложения допускают существование "карликовых" долей в принципе, но при этом разделяют их на виды по признаку способа возникновения. Однако существование "карликовых" долей, возникших, к примеру, при  наследовании по закону одного жилого помещения несколькими наследниками, допускается авторами предложения, хотя такие доли могут также не соответствовать так называемому  принципу жизнеспособности доли.

Во-вторых, сам указанный  принцип представляется надуманным. Речь может идти о жизнеспособности вещи, а доля, как известно, к таковым  не относится. Можно сказать, что жизнеспособность юридическую следует отличать от жизнеспособности экономической или физической: эти свойства не всегда совпадают²³.

Что касается регулирования  отношений по поводу общей собственности, возникающей в результате наследования, законодательство содержит нормы, позволяющие  таким образом регулировать отношения  по поводу недвижимого имущества, чтобы  обеспечить возможность собственникам  реализовать свои права. Так, существуют и широко применяются нормы о  соглашении между наследниками об изменении  долей в наследстве. Наследственное имущество, которое находится в общей долевой собственности двух или нескольких наследников, может быть разделено по соглашению между ними²⁴. При этом соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, как и соглашение о выделении из наследства доли одного или нескольких наследников, может быть заключено наследниками и после выдачи им свидетельства о праве на наследство.

2.2 Переход права собственности на жилое помещение в порядке наследования

В развитие положения ст. 35 Конституции Российской Федерации  о гарантированном праве наследования Гражданский кодекс Российской Федерации  предусматривает, что в случае смерти гражданина право собственности  на принадлежавшее ему имущество  переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. Правовое регулирование  перехода права собственности на жилое помещение в порядке  наследования осуществляется в соответствии с частью третьей Гражданского кодекса  Российской Федерации с учетом особенностей, установленных жилищным законодательством. По общему правилу, установленному законом, наследство открывается после смерти гражданина. Днем открытия наследства и соответственно днем начала исчисления срока на принятие наследства наследниками считается день смерти наследодателя, факт которой документально подтверждается свидетельством о смерти, выданным органами записей актов гражданского состояния. Помимо действительной смерти наследодателя, подтвержденной в установленном  порядке, аналогичные последствия  имеет и объявление судом гражданина умершим²⁵.

Особое значение при регулировании  наследственных отношений имеет  жилое помещение, в котором проживал наследодатель, не только как объект, входящий в состав наследства (в  случае, если оно принадлежало наследодателю  на праве собственности), но и как  место жительства наследодателя, по которому и определяется место открытия наследства. Во втором случае основание  права пользования таким помещением значения не имеет. Открытия наследства является последнее место жительства наследодателя, т.е. жилое помещение, которое наследодатель фактически использовал для проживания и на пользование которым имел соответствующее право²⁶.