Нежилые помещения

 

                                     ОГЛАВЛЕНИЕ

 

……………………………………..40

 

ВВЕДЕНИЕ

 

В современных условиях экономического развития нет ни одной сферы, где бы не применялись арендные отношения. Появляются все новые их разновидности, совершенствуются прежние формы. Аренда стала частью действительности. Сейчас договор аренды нежилых помещений имеет большое значение.

Цель данного договора – обеспечить передачу имущества  во временное владение и пользование. В этом заинтересованы обе стороны. Интерес арендодателя предполагает, что с помощью передачи помещения в аренду реализуются его интересы как собственника по извлечению дохода из имеющихся у него в наличии (или приобретённых специально для ведения предпринимательства такого рода) производственных фондов. Заинтересованность арендатора к использованию нанятого недвижимого имущества состоят в том, чтобы, не обременяя себя всякий раз приобретением зданий в собственность, получить возможность использовать временно нанятое помещение для производственных или иных целей.

Для размещения и деятельности любой организации необходимо помещение. Однако недвижимость стоит дорого, и потому лишь очень немногие фирмы  в состоянии приобрести помещение  в собственность. В связи с  этим значительная часть всех нежилых  помещений, занимаемых организациями, арендуются. Аренда нежилых помещений всегда вызывала и вызывает множество вопросов, которые я постараюсь раскрыть в ходе своей работы.

Договор аренды нежилых  помещений это один из видов договорных обязательств. Выбранная для исследования тема, несомненно, актуальна и распространена в России. После перехода России в рыночную экономику появились большие изменения в процессе передачи имущества во временное пользование. Они связаны, прежде всего, с расширением круга объектов, передаваемых по таким договорам в наём. Такие объекты как земля, недвижимость в виде зданий, сооружений, производственных комплексов, находившихся ранее в ведении государства, не допускались в хозяйственный оборот. С устранением исключительной собственности государства в отношении недр, земли, лесов, с введением в оборот производственно-хозяйственных комплексов, ставших объектами договоров аренды, коренным образом изменили правовое регулирование арендных отношений.

Объектом исследования по данной теме являются общественные отношения, складывающиеся в сфере аренды нежилых помещений, особенностей правового регулирования данного договора.

Предметом исследования являются нормы гражданского законодательства в части аренды нежилых помещений.

Целью данной работы является исследование договора аренды нежилых помещений по действующему российскому законодательству.

В ходе исследования в  работе решаются следующие задачи:

• рассмотреть понятие и предмет договора аренды нежилых помещений;
• рассмотреть назначение и виды нежилых помещений;
• рассмотреть особенности заключения договора аренды
• рассмотреть исполнение договора.
• определить права и обязанности сторон договора аренды;
• рассмотреть порядок расторжения договора аренды;
• сделать выводы по проведённой работе.

По структуре работа состоит из введения, двух глав включающих в себя четыре параграфа, заключения и списка использованной литературы.

 

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

1.1 Понятие нежилого помещения как предмета договора аренды

 

Институт найма  вещей был известен еще римскому праву. При этом объектом найма могли быть только неупотребляемые и незаменимые вещи. Подобное требование обусловлено тем, что особенностью договора найма вещей (как в римском праве, так и в праве современном) является возврат тех же вещей, которые переданы в пользование, а вернуть можно только то, что физически не уничтожено. Следовательно, при использовании вещь не должна была терять своих натуральных свойств.

В общем смысле объектом аренды могут быть любые неупотребляемые вещи. В частности, в качестве объекта аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты, здания и иные сооружения, предприятия, имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.

Выделение договора аренды зданий и иных сооружений в  самостоятельный вид договора аренды произошло впервые с принятием  второй части Гражданского кодекса  Российской Федерации. Это обусловлено  особенностями передаваемого в аренду имущества (зданий и иных сооружений).

Здания и  иные сооружения - как объекты недвижимости - характеризуются своей привязкой  к земле, рассчитаны на длительный срок использования, обладают всегда значительной стоимостью. Подобные особенности объекта аренды неизбежно влекут установление жестких законодательных требований к договору.

В законе содержатся требования, согласно которым в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Для зданий и иных сооружений это могут быть: адрес, качественные характеристики, площадь сдаваемого в аренду здания и иного сооружения, иные характеристики, позволяющие индивидуализировать объект аренды. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным на основании пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации¹.

Указание площади арендуемого  здания или иного сооружения необходимо не только с целью индивидуализации объекта аренды, но и для определения арендной платы. Практически всегда арендная плата устанавливается из расчета определенной денежной суммы за квадратный метр арендуемой площади.

Следует отметить, что здания и иные сооружения могут быть объектом арендных отношений только после ввода их в эксплуатацию по завершении строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном законом порядке.

Различия между зданиями и иными сооружениями, существующие в обыденном понимании, не имеют  правового значения в силу того, что гражданское законодательство не предусматривает дифференцированного регулирования правоотношений, возникающих в связи с этими объектами. Юридически значимым является отделение зданий от иных построек, не относящихся к недвижимости, а также от иных объектов недвижимости, на которые не распространяются специальные правила, предусмотренные параграфом 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В юридической литературе приводятся следующие признаки зданий:

- искусственность возведения;

- "привязка" к определенному земельному участку;

- невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению;

- самостоятельность;

- законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению.

Относительно  зданий общепризнанны классификации по функциональному назначению, значимости использования, признаку делимости, рассмотрение которых необходимо с позиций особенностей правового регулирования.

По функциональному  назначению здания делятся на две  группы: жилые и нежилые (с различным правовым режимом использования). Жилые здания функционально предназначены для постоянного проживания граждан. Требования к таким зданиям установлены жилищным законодательством. К нежилым относятся здания, используемые для производственных, учебных, административных, торговых и иных целей. Нежилые здания могут иметь встроенные жилые помещения, и наоборот, в составе жилого здания могут находиться нежилые помещения, однако подобная ситуация не меняет статуса названных зданий.

Данная классификация  имеет большое значение, так как перевод здания из одной категории в другую может осуществляться только в строго установленном законом порядке и с соблюдением норм, установленных жилищным законодательством. Более того, гражданское законодательство запрещает размещение в жилых домах промышленных производств. Подобное использование помещения допускается только после изменения его статуса согласно пункту 3 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, согласно совместному Постановлению Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации²" сделки юридических лиц, связанные с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как не соответствующие закону и иным правовым актам.

Договор аренды здания или иного сооружения обязательно  отражает функциональное назначение объекта  аренды, которое должно строго соблюдаться  арендатором.

По значимости использования выделяют основные и служебные здания. Подобная классификация соответствует традиционному для гражданского права делению на главную вещь и принадлежность согласно статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации. Применительно к зданиям основным считается здание, "главенствующее по капитальности постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Служебным считается здание, которое по отношению к основному имеет второстепенное, обслуживающее значение".

Подобная классификация  значима для выделения индивидуально - определенного предмета договора аренды здания или сооружения, который должен совпадать с объектом государственной регистрации.

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним³" объектом государственной регистрации может быть либо основное и служебное строение как единый объект учета, либо только основное здание без служебных строений.

По признаку делимости здания могут быть технически делимыми и неделимыми. Возможность деления здания на отдельные помещения, части является юридически значимой при выделе доли из общей собственности, при аренде определённого помещения.

Рассматривая  здания и иные сооружения как объекты  аренды, нельзя забывать о том, что вместе со зданием в аренду передается и соответствующая часть земельного участка, на которой это самое здание расположено.

М. Булеков считает, что "договор аренды зданий и сооружений можно назвать правоустанавливающим документом для возникновения одновременно двух видов отношений:

- арендных отношений по поводу использования здания (сооружения);

- отношений по поводу использования части земельного участка".

Подтверждением  этого положения служит статья 652 Гражданского кодекса Российской Федерации. Причем в данном случае речь идет о конкретной части земельного участка, на которой расположено арендуемое здание.

Отношения по поводу использования этой части земельного участка также могут носить арендный характер. В случае, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором расположено здание, арендатору передается право аренды или иное право на соответствующую часть участка согласно пункту 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом если в договоре не установлены права арендатора в отношении земельного участка, то к нему автоматически на весь срок аренды переходит право пользования частью земельного участка.

Без установления подобного положения договор  аренды здания и иного сооружения не мог бы состояться вовсе, так как пользоваться зданием и не иметь прав на земельный участок невозможно.

Особого внимания заслуживает проблема аренды нежилых  помещений. В Гражданском кодексе  Российской Федерации не содержится специальных правил, регулирующих эти  отношения. Следовательно, аренда нежилых помещений регулируется общими правилами об аренде, а не специальными правилами об аренде зданий и сооружений.

Стоит обратить внимание на несогласованность законодательства по вопросу аренды нежилых помещений. В статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации непосредственно нежилые помещения не рассматриваются в качестве недвижимости. В то же время Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" нежилые помещения отнесены к числу недвижимых объектов, сделки с которыми подлежат государственной регистрации. Подобное несоответствие привело ситуации, когда договор аренды здания подлежит государственной регистрации только в том случае, если срок этого договора превышает один год согласно статье 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, а договор аренды нежилого помещения, находящегося в этом здании, подлежит государственной регистрации независимо от срока.

Для разрешения указанного противоречия можно предложить два способа:

1) исключить статью 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и установить правило, согласно которому договоры аренды зданий и сооружений должны регистрироваться независимо от срока;

2) распространить правила  статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации на отношения, объектом которых служат нежилые помещения.