Нежилые помещения

Суд апелляционной  инстанции поддержал позицию  истца, дополнительно отметив, что  предусмотренное в части 1 статьи 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации основание включает в себя не только такой элемент, как "просрочка уплаты", но и еще два элемента - "более двух раз" и "подряд". С этой точки зрения в рассматриваемой ситуации стороны определили в договоре иное основание его расторжения, чем это предусмотрено пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации, что вполне соответствовало пункту 2 статьи 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Решение суда первой инстанции было отменено, а исковые требования были признаны законными и подлежащими удовлетворению.

Таким образом, досрочное расторжение договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором  арендной платы в установленный  договором срок, если положение об этом зафиксировано в договоре аренды здания или сооружения (а равно как и иного имущества), возможно, и прецедент в отечественной арбитражной практике уже имеется.

21 ноября 2001 г.  ООО "Предпринимательское" (арендодатель) и ЗАО "Торговое" (арендатор) заключили договор аренды торгового павильона общей площадью 150 кв. м сроком на 4 года. Договором был предусмотрен следующий порядок выплаты арендной платы: ежеквартально в размере 700 у.е.

21 августа 2002 г. арендатор вместо положенных 700 у.е. выплатил 500 у.е. и просил арендодателя закрепить данный уменьшенный размер арендной платы в договоре, мотивировав свой поступок тем, что вот уже практически год он исправно, по согласованию с арендодателем вносит арендную плату в меньшем размере, чем отражено в договоре, - 600 у.е. и как добросовестный арендатор может рассчитывать на ее уменьшение. Арендодатель с такой позицией не согласился и потребовал вносить арендную плату в полном объеме в соответствии с договором. После категорического отказа арендатора арендодатель 3 сентября 2002 г. обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку платежа и расторжении договора аренды в связи с его существенным нарушением. Суд первой инстанции, рассмотрев дело по существу, частично признал правоту истца (арендодателя) и постановил: взыскать с ответчика (арендатора) задолженность по арендной плате и неустойку в размере 2000 у.е., а в иске о расторжении договора аренды отказать по следующим основаниям.

Суд установил, что между сторонами ранее имелись разногласия по размеру арендной платы. Ответчик своевременно осуществлял арендные платежи, однако в меньшем размере, в связи с чем и образовалась предъявленная ко взысканию задолженность в размере 400 у.е. В части 1 статьи 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Согласно части 2 названной статьи другие основания для этого в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации могут быть установлены договором аренды.

Поскольку стороны  в договоре не оговорили возможности  его досрочного расторжения в  случае невнесения арендной платы в  полном размере, а в части 1 статьи 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации такое основание досрочного расторжения договора не содержится, арбитражный суд, взыскав задолженность по арендной плате и неустойку за просрочку платежа, в иске о расторжении договора аренды отказал.

Арендодатель  обжаловал это несправедливое, на его взгляд, решение в вышестоящем суде апелляционной инстанции. Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в части отказа в расторжении договора аренды, указав, что наличие статьи 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации, устанавливающей специальные правила досрочного расторжения договора, не исключает возможности досрочного расторжения договора аренды на основании статьи 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Оценив обстоятельства дела и придя к выводу, что нарушение, допущенное ответчиком, является существенным, суд расторг договор аренды.

Таким образом, и в этом случае - при внесении арендатором арендной платы в  неполном объеме договор по требованию арендодателя может быть расторгнут в судебном порядке, даже если положения  об этом нет в договоре, но при  условии, что суд признает существенным данное нарушение. Однако анализ материалов судебной практики показывает, что в соответствии с частью 3 статьи 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендодатель, страдающий от недобросовестного арендатора, под тем или иным предлогом нарушающего положения договора аренды недвижимого имущества, об арендной плате, вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Здесь важно отметить, что по смыслу часть 3 статьи 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующих нарушений. А поскольку часть 3 статьи 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

В юридической литературе последних лет достаточно большое внимание уделяется проблемам прав на нежилое помещение. Предметом споров являются не только несогласованности, связанные с соотношением прав на земельный участок и прав на нежилое помещение, с соотношением прав на нежилое помещение и прав на общее имущество в здании, но и общие вопросы, касающиеся возможности вовлечения нежилого помещения в гражданский оборот как самостоятельного объекта.

1. В настоящее  время в законодательстве отсутствует  понятие "нежилое помещение". В Статье 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации содержится общее определение недвижимости (недвижимого имущества), а также дается примерный перечень объектов недвижимости. По моему мнению, если дополнить эту статью чётким определением жилых и нежилых помещений, тем самым решив спор о соотношении здания и нежилого помещения. Можно сформулировать понятие нежилого помещения – это помещение, которое является недвижимым имуществом и предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении.

3. Несмотря на то, что нежилое помещение является недвижимостью по признаку неразрывной связи с землей к отношениям аренды нежилых помещений неприменимы правила аренды зданий и иных сооружений, в связи с тем, что предметов выступает не все здание, а его часть. Поэтому в целях упорядочения гражданского оборота следует ввести в Гражданский кодекс новую главу, которая регулировала бы отношения аренда нежилых помещений.

4. Кроме того, при заключении  договора аренды стороны пользуются  правовыми средствами защиты, предусмотренными пунктом 3 статьи 165 Гражданского Кодекса Российской Федерации. В соответствии с данной нормой в случаях, когда сделка, требующая госрегистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. После этого основанием регистрации договора будет решение суда.

Однако анализ статей Федерального закона Российской Федерации “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” не предусматривает возможность регистрации договора аренды на основании решения суда, как это сделано в отношении регистрации перехода права собственности в пункте 1 статьи 16 данного закона. На мой взгял будет целесообразным приведение норм Следовательно, целесообразным будет приведение норм Федерального закона Российской Федерации “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” в соответствие с Гражданским Кодексом Российской Федерации.

5. Все эти неточности и несоответствия затрудняют гражданским оборот, вносят в него путаницу, создают условия для коррупции. На мой взгляд, государственная регистрация аренды должна носить договорной характер, чтобы стороны договора сами смогли решать нужно им это или нет. Только тогда можно будет говорить об упорядочении арендных отношений.

6. В качестве меры ответственности можно было бы предложить возможность компенсации нанимателю морального вреда как случая защиты арендатора при нарушении имущественного права согласно статье 1099 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом пострадавшая сторона получит денежное удовлетворение, а права третьих лиц не будут затронуты. Рассмотрим статью 621 часть 2 Гражданского кодекса Российской Федерации. Она могла бы иметь вид: "Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в наем и без уважительных причин в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем не возобновил с ним договор, а заключил договор найма того же жилого помещения с иным лицом, наниматель вправе обратиться с требованием о компенсации морального вреда".

 

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

 

1. Конституция Российской Федерации – М., Кодекс. 2006. – 96 с.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) № 51-ФЗ от 30 ноября 1994 г. (с изм. от 29.12.2006 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) № 14-ФЗ от 26 января 1996 г. (в ред. от 26.01.2007 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) № 146-ФЗ от 26 ноября 2001 г. (с изм. от 29.12.2006 г.) // Собрание законодательства РФ. –2001. – № 49. – Ст. 4552.
5. Жилищный кодекс Российской Федерации № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 г. (в ред. от 29.12.2006 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 14.
6. Федеральный закон № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 18.12.2006 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1997. – № 30. – Ст.3594.
7. Постановление Правительства РФ № 1301 от 13 октября 1997 г. «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. – 1997. – № 42. – Ст. 4787.
8. Приказ Минземстроя РФ № 37 от 4 августа 1998 г. «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» (в ред. от 04.09.2000 г.) // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. – 1998. – № 12. – С. 14.
9. Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность // Северокавказский юридический вестник. – 1998. – № 1. – С. 88.
10. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. – М., Юринформ. 2001. – 468 с.
11. Бондаренко Д.В. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений // Право и экономика. – 2006. – № 3. – С. 23.
12. Булеков М. Договор аренды зданий и сооружений // Фин. Россия. – 1997. – № 18. – С. 15.
13. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. – М., Статут. 1999. – 368 с.
14. Гражданский кодекс РФ. Часть вторая: Комментарий / Отв. ред. проф. Абова Т.Е., Кабалкин А.Ю.. – М., Юристъ. 2000. – 574 с.
15. Гражданское право. Учебник. Часть II / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. – М., Проспект. 1997. – 658 с.
16. Гражданское право: Учебник: В 3 ч. Часть вторая / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. – М., Инфра-М. 2004. – 708 с.
17. Гражданское право России. Часть вторая: Курс лекций / Под ред. Брагинского М.И., Клейна Н.И. – М., БЕК. 1997. – 426 с.
18. Гражданское право. Часть первая / Отв. ред. Мозолин В.П., Масляев А.И. – М., Юристъ. 2003. – 578 с.
19. Медведев М., Самоль М. Договор аренды // Бизнес-адвокат. – 2002. – №9. – С. 31.
20. Оводов А.А. Договор аренды недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. – 2006. – № 2. – С. 21.
21. Петров Д. Нет согласия – есть ответственность? // ЭЖ-Юрист. – 2006. – № 10. – С. 12.
22. Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения // Юрист. – 2006. – № 4. – С. 25.
23. Серова О.А. Право собственности общества с ограниченной ответственностью. Дис. канд. юрид. наук. – Коломна., 2001. – 238 с.
24. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте – М., Волтерс Клувер. 2006. – 572 с.
25. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. – 1998. – № 8. – С. 91.
26. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Репринт. изд. 1907 г. – М., Спарк. 1995. – 672 с.
27. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6 и Пленума ВАС РФ № 8 от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ. – 1996. – № 9. – С. 20.
28. Информационное Письмо Президиума ВАС РФ № 66 от 11 января 2002 г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. – 2002. – № 3. – С. 17.
29. Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 59 от 16 февраля 2001 г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. – 2001. – № 4. – С. 11.
30. Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 53 от 1 июня 2000 г. «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ. – 2000. – № 7. – С. 13.
31. Постановление Президиума ВАС РФ № 4569/95 от 21 января 1997 г. // Вестник ВАС РФ. – 1997. – № 5. – С. 11.
32. Постановление ФАС Поволжского округа от 30 августа 2005 г. № А55-6381/04-Ф02-3520/05-С2 // Вестник ВАС РФ. – 2006. – № 1. – С. 22.
33. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28 февраля 2005 г. по делу № А56-27558/04 // Вестник ВАС РФ. – 2006. – № 1. – С. 35.
34. Постановление ФАС Московского округа от 20 января 2005 г. по делу № КГ-А40/12734-04 // Вестник ВАС РФ. – 2006. – № 1. – С. 55.
35. Вестник ВАС РФ. – 2005. – № 7. – С. 11.
36. Вестник ВАС РФ. – 2005. – № 3. – С. 14.

¹ Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ

² Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ЧАСТИ ПЕРВОЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ”

³ Федеральный закон Российской Федерации “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21.07.97 № 122-ФЗ

⁴ Закон города Москвы “о перечне объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений” от 09.11.1994 № 19-87

⁵  Информационное письмо "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", президиум Высшего арбитражного суда Российской Федерации, 11 января 2002г. № 66

 

 

               

 

                                                          

⁶ Постановление Правительства Российской Федерации "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" т 13.101997 г. N 1301

⁷ Приказ министерства по земельной политике Российской Федерации от 04.08.1998 N 37 Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации