Нежилые помещения

Арендодатель обязан предоставить имущество со всеми относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.). Эта норма действует в том случае, если сторонами в договоре не предусмотрено иное.

Если арендатор докажет, что без этих принадлежностей  или документов он не может пользоваться имуществом в соответствии с его целевым назначением или в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов в принудительном порядке или расторжения договора. Арендатор также имеет право требовать возмещения убытков, связанных с данным нарушением условий договора или его расторжением.

При неисполнении арендодателем  обязательства предоставить сданное  внаем имущество арендатор вправе его истребовать. Такое истребование можно произвести на основании виндикционного иска, согласно статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако истребование может быть затруднено множественностью со стороны претендующих, и передачей данного имущества на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления третьему лицу. В этих случаях применяются нормы статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если имущество, являющееся предметом аренды, никому не передано, то преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, тот, кто раньше предъявил иск. В том случае, если имущество уже передано третьему лицу, имеющему на него право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления, истребовать его уже невозможно, и арендатор может только требовать возмещения убытков.

Имущество, сданное в  аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии – в  разумный срок. При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор получает право истребовать арендованное имущество в соответствии со статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации и потребовать от арендодателя возместить убытки, причиненные в результате несвоевременной передачи арендованного имущества. Арендатор также может заявить требования о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств.

Арендодатель не несет  ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его неисправности.

При недостатках, которые  препятствуют использованию арендованного имущества как полностью, так и частично арендатор может воспользоваться предоставленными ему статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации способами защиты нарушенного права, то есть:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранения недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму  понесенных им расходов на  устранение данных недостатков  из арендной платы, предварительно  уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного  расторжения договора.

Но при уведомлении  арендатора, арендодатель, заменивший предоставленное имущество другим аналогичным имуществом в надлежащем состоянии или безвозмездно устранить недостатки сданного им в аренду имущества, мог избежать негативных последствий.

Особенностью договора аренды зданий и сооружений является то, что одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования согласно пункту 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации. О двух способах передаче прав на земельный участок уже говорилось раньше.

2. Арендодатель обязан  передать здание или сооружение  арендатору по передаточному  акту, согласно пункту 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, подписанному сторонами. Передаточный акт составляется либо после заключения договора аренды, либо непосредственно при заключении договора.

Передача одним лицом  другому объектов высокой стоимости, как правило оформляется специальной  процедурой – составлением и подписанием соответствующих документов. Вместо передаточного акта может быть составлен и иной документ (протокол, соглашение и т.д.), главное чтобы он был подписан обеими сторонами и содержал подробную справочную, материально–техническую информацию о здании (сооружении). Любой из этих документов составляется в количестве соответствующих количеству участников в договоре, имеющих одинаковую юридическую силу.

Передаточный акт или  иной документ служат письменным доказательством  того, какое именно имущество, в каком состоянии и когда передано арендатору. С момента подписания такого акта арендатор несет ответственность за его сохранность и выполнение других обязанностей как по договору, так и по закону, выступая титульным (законным) владельцем переданного ему имущества (в частности, несет ответственность за причинение вреда третьим лицам деятельностью, связанной с использованием арендованного имущества).

Если иное не предусмотрено  законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора – от принятия имущества.

3. Право на взыскание  или получение в добровольном  порядке арендной платы за  здание или сооружение. Напоминаю, что у арендодателя есть право на получение отдельно ещё и платы за земельный участок, но только если это право оговорено в договоре.

Теме арендной платы  я посвятила отдельную главу, по этому сейчас я не буду заострять  на этом внимание.

4. Арендодатель по общему правилу договора аренды любого вида обязан (то есть это императивная обязанность) предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду здание.

Имущество собственника может  быть обременено правами третьих  лиц в силу закона или договора. Эти права третьих лиц носят ограниченный вещный характер, например сервитут или залог. Собственник такого обремененного чужими правами имущества имеет право сдать его в аренду, если иное не установлено законом или договором.

В статье 613 Гражданского кодекса Российской Федерации сформулировано правило, согласно которому передача имущества, обремененного правами третьих лиц, в аренду не прекращает и не изменяет прав третьих лиц на это имущество. Это частный случай проявления одного из основных признаков вещного права – ''права следования'' (право следует за вещью, а не вещь за правом).

Однако арендатору не безразлично, получает ли он имущество свободным  от прав третьих лиц или обремененное ими. Поэтому арендодатель обязан при  заключении договора предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое  в аренду имущество. Арендатор  может согласиться или не согласиться на заключение такого договора. Если арендодатель нарушил эту обязанность, то это дает арендатору право в любой момент потребовать либо изменения условия об арендной плате (уменьшить ее), либо расторжения договора и возмещения убытков.

Кроме того, можно упомянуть ещё  две диспозитивные обязанности, которые присуще арендодателю любого вида договора, в том числе и  аренде зданий и сооружений:

- производить за свой счёт  капитальный ремонт здания или  сооружения,

- и возместить стоимость неотделимых улучшений, произведённых арендатором.

Статья 616 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует отношения по распределению обязанностей по содержанию имущества между сторонами договора. Под содержанием имущества понимаются определенные действия, направленные на поддержание его нормального состояния, годном к использованию (эксплуатации), а также связанные с этим расходы. Для поддержания имущества в таком состоянии проводятся ремонт, профилактика и т.п. в зависимости от вида и назначения имущества. Ремонт бывает двух видов: капитальный и текущий. Разграничение работ, относящихся к капитальному и текущему ремонту, определяется различной нормативно-технической документацией, устанавливающей оптимальный и безопасный режим эксплуатации соответствующего имущества. В отсутствие такой регламентации стороны определяют в договоре, что следует понимать под капитальным и текущим ремонтом передаваемого в пользование имущества. Под капитальным ремонтом подразумевается проведение работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом (ремонт крыши, замена перекрытий, ремонт отопительной системы и т.д.). Затраты на такой ремонт окупаются в течение длительного времени и осуществляются в основном за счет амортизационных отчислений со стоимости имущества, перечисляемых собственнику в составе арендной платы.

Поскольку капитальный ремонт служит сохранению целостности и стоимости  вещи, что отвечает в первую очередь  интересам ее собственника, то обязанность проводить такой ремонт и нести расходы, связанные с ним, по общему правилу возлагается на арендодателя. Однако данная норма действует в том случае, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Если в силу иных нормативно-правовых актов или соглашения сторон обязанность осуществлять капитальный ремонт возлагается на арендатора, то в расчет арендной платы не включаются амортизационные отчисления.

Сроки и виды капитального ремонта  зданий и сооружений устанавливаются строительными нормами и правилами. Если срок проведения капитального ремонта не установлены договором или нормативными актами, то его следует проводить в разумные сроки.

Нарушение арендодателем своей  обязанности по капитальному ремонту  арендованного имущества дает арендатору право альтернативного поведения. Во-первых, он имеет право произвести капитальный ремонт сам, но за счет арендодателя, т.е. либо взыскать с него стоимость ремонтных работ, либо зачесть ее в счет арендной платы. Расходы, однако, не должны превышать необходимых затрат, связанных с таким видом ремонтных работ, которые указаны в договоре аренды или вызваны неотложной необходимостью. Под неотложной необходимостью подразумевается реальная угроза повреждения или разрушения имущества и (или) невозможность его дальнейшего использования арендатором. Во-вторых, арендатор имеет право потребовать соответственного уменьшения арендной платы. В-третьих, он может потребовать расторжения договора и возмещения связанных с этим убытков.

Теперь рассмотрим права, обязанности и ответственность арендатора.

1. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор нежилого помещения обязан использовать арендуемое имущество в соответствии с оговорёнными в договоре условиями, а если они в договоре не определены – по его прямому назначению.

Если договор содержит условия  о способах пользования арендованным имуществом, арендатор обязан соблюдать  эти условия. При этом не следует  отягощать содержание договора указанием  на требования, которые вытекают из административного, уголовного, экологического и иного законодательства, нарушение которых влечет не гражданско-правовую, а иную ответственность. Так, указание на то, что с правилами его эксплуатации, установленными техническими нормативами со ссылкой на соответствующие нормативные источники, необходимо, если эти правила и нормативы обязательны для сторон.

Если в договоре отсутствует  условие о способах использования  имущества, то эти способы вытекают из назначения самого имущества.

Нарушение этого правила служит основанием для требования арендодателя о расторжении договора и возмещении ему этих убытков.

2. Арендатор вправе сдавать арендуемые  помещения в субаренду или  иным образом передавать права  и обязанности по договору  другому лицу только с согласия арендодателя и в установленном порядке.

Договор субаренды является производным  и зависимым от договора аренды и  обладает всеми присущими такому договору чертами. Во-первых, по этому  договору нельзя передать больше прав, чем имеет сам арендатор. Во-вторых, срок их действия не может превышать срока действия договора аренды. В-третьих, признание договора аренды в части или в целом недействительным влечет недействительность в соответствующей части или в целом и заключенных на их основе субдоговоров. Договоры субаренды регулируются на основании тех же правил, что и договоры аренды, если иное не предусмотрено действующим законодательством.

Основной договор аренды и субдоговоры  существуют раздельно т.е. ни арендодатель не может прямо предъявить права  требования к субарендатору, ни субарендатор – к арендодателю. В то же время арендатор несет ответственность за неисполнение условий аренды, даже если они вызваны нарушениями со стороны субарендатора. В частности при просрочке арендных платежей арендатор не может ссылаться на просрочку субарендатора, также как и при нарушении условий пользования, ухудшении имущества субарендатором. Хотя, если нарушения по договору аренды допущены по вине субарендатора, арендатор имеет требования к нему о возмещении вреда в порядке регресса согласно статье 1081 Гражданского кодекса Российской Федерации.