Общая характеристика договора ренты: гражданско-правовой аспект

        Несоблюдение нотариальной формы влечет недействительность договора ренты, такая сделка считается согласно ст. 165 ГК РФ ничтожной.

Однако в некоторых случаях, если содержание сделки не противозаконно, стороны четко выразили волю и  одна из сторон частично или полностью  исполнила сделку, требующую нотариального  удостоверения, а другая сторона  уклоняется от такого удостоверения, суд  вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

        Заключающие договор лица часто имеют слабое представление о своих правах и последствиях заключения договора и т.п. В этих условиях помощь нотариуса, в частности установление им подлинной воли сторон, заключающих договор.

       Лица, желающие заключить договор ренты, должны быть предельно осторожны при его оформлении. Они должны точно знать, какой договор заключают и каковы права и обязанности каждого. Необходимо внимательно ознакомиться со всеми условиями в договоре, чтобы избежать недоразумений в дальнейшем.

       При осуществлении государственной регистрации договора ренты, на основе которого происходит переход прав на недвижимость, такому акту подлежат и сам факт перехода имущества в собственность соответствующей стороны, и лежащее на этом имуществе обременение, связанное с необходимостью выплачивать ренту Статья 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[11] позволяет сделать вывод, что при заключении договора ренты производится запись о переходе права собственности на определенную недвижимость к новому правообладателю.

        Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», определив процедуру такой регистрации, поставил совершение любой сделки с недвижимостью, требующей государственной регистрации в учреждении юстиции, в зависимость от наличия в Едином государственном реестре прав записи о государственной регистрации ранее возникших прав на соответствующий объект. Права на недвижимое имущество, возникшие до введения в действие указанного Закона (т.е. до 31 января 1998 г.), признаются им юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Однако при намерении совершить сделку с недвижимостью ранее возникшие права должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре в учреждении юстиции, независимо от их регистрации в БТИ, земельном комитете или местной администрации.[8]

        Государственная регистрация сделок согласно Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» представляет собой юридическое основание фиксации перехода прав на недвижимость или возникшего обременения соответствующего права. Записи об обременении рентой и залогом должны быть внесены регистратором без дополнительного заявления и дополнительной платы, поскольку данные ограничения и обременения установлены законом, а не соглашением сторон. Если плательщик ренты не подаст заявления о регистрации таких ограничений и регистратор не внесет соответствующей записи, то плательщик ренты получит свидетельство о государственной регистрации права собственности без указания на наличие ограничений права. В случае дальнейшего отчуждения имущества, переданного под выплату ренты, получателю ренты или приобретателю недвижимости будет причинен материальный ущерб, тогда ответственность может быть возложена на учреждение юстиции за несвоевременное и неточное внесение записей в Единый государственный реестр.

      Таким образом, при заключении договора ренты, предполагающего передачу под выплату ренты недвижимого имущества, в Единый государственный реестр вносятся записи о регистрации: во-первых, договора; во-вторых, права собственности плательщика ренты; в-третьих, обременения рентой; в-четвертых, залога в пользу получателя ренты.

        На основании сказанного можно сделать вывод о том, что договор ренты признается заключенным и тем самым породившим соответствующие права и обязанности для сторон только после нотариального удостоверения, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, — с момента его государственной регистрации.

        Последствием отсутствия государственной регистрации в тех случаях, когда таковая является обязательной, могут быть названы: для права — отсутствие самого права; для договора — его незаключение. Если договор, подлежащий государственной регистрации, не зарегистрирован в установленном законом порядке, то он не считается заключенным (п. 3 ст. 433 ГК РФ), а следовательно, его исполнение не может быть обеспечено принудительной силой государства.

         Существует и общая норма ГК РФ (п. 1 ст. 165), согласно которой нарушение требований об обязательной государственной регистрации сделки влечет за собой ее ничтожность. Это означает, что такая сделка недействительна с момента ее заключения независимо от того, будет ли она оспорена одной из сторон или третьим лицом в суде. В подобных случаях в виде последствия предусмотрено восстановление сторон в прежнем состоянии: получатель ренты получает обратно переданную вещь, но обязан возвратить плательщику ренты полученные рентные платежи.

      Вышеизложенное позволяет сделать вывод, что, если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, такой договор будет считаться недействительной сделкой на основании п. 1 ст. 165 ГК РФ. Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться, в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ, незаключенной сделкой, поскольку ст. 584 ГК РФ не содержит указаний на его недействительность.

         Сказанное свидетельствует о наличии существенного противоречия в формулировке ст. 584 ГК РФ. Ведь получается, что если стороны нотариально удостоверят договор на отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества, но не подвергнут его государственной регистрации, то они как участники незаключенного договора не могут требовать применения норм о недействительности сделки, хотя могли бы требовать этого при игнорировании правил о нотариальном удостоверении договора ренты.[9]

2.2Содержание договора ренты и ответственность сторон

       Сторонами договора ренты выступают: получатель ренты (рентный кредитор) – лицо, передающее свое имущество в собственность другому лицу с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты), и плательщик ренты (рентный должник) – лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту). На вопрос о том, кто может быть получателем и кто – плательщиком ренты, в законе нет прямого ответа.

        Системный анализ норм общей части гражданского законодательства и непосредственно норм гл. 33 ГК РФ позволяет говорить, что получателями постоянной ренты могут выступать любые граждане, как те, которые передали имущество под выплату ренты, так и те, которые были указаны в качестве получателей ренты гражданами, передавшими свое имущество под выплату ренты.

          Наряду с гражданами получателями постоянной ренты могут быть некоммерческие организации, если это не противоречит закону и целям их деятельности. При этом основополагающее значение имеют цели деятельности некоммерческих организаций как таковых согласно ст. 2 Федерального закона «О некоммерческих организациях»[10], а равно специальные цели, определенные тем же законом для каждого из выделенных в нем видов организаций.

          В качестве получателей пожизненной ренты и ее разновидности – пожизненного содержания с иждивением – могут выступать исключительно граждане.

         Что касается плательщиков ренты, то закон не содержит каких-либо ограничений их субъектного состава. Плательщиками ренты могут быть любые граждане, юридические лица, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты.

         В обязанности плательщика ренты входит выплата в указанном в договоре порядке и размере рентных платежей. Это общая норма конкретизируется применительно к особенностям каждого из видов договора ренты.

         Общие положения о договоре ренты не включают на этот счет специальных указаний. Предусмотренное в § 1 гл. 33 ГК РФ регулирование относится главным образом к способам обеспечения прав получателя ренты. Первый из таких способов связан с тем, что рента обременяет возникшее у плательщика право собственности на полученное им под выплату ренты имущество. При этом установлена дополнительная гарантия для получателя ренты в случаях, когда плательщик ренты отчуждает переданное ему в собственность получателем недвижимое имущество: перед получателем ренты появляются два должника. Это, во-первых, тот, кто приобрел обремененную рентой недвижимость у плательщика, и, во-вторых, сам плательщик – лицо, заключившее договор с получателем (п. 2 ст. 586 ГК РФ).

         В виде общего правила предполагается, что ответственность первоначального плательщика перед получателем ренты по отношению к приобретателю обремененного рентой имущества является субсидиарной. Первоначальный должник может нести и солидарную ответственность с лицом, которому передана вещь, если это прямо предусмотрено договором ренты.

          Во всех случаях, когда под выплату ренты переданы денежная сумма или иное движимое имущество, в договор ренты должно быть внесено условие, которое предусматривает либо использование определенного способа обеспечения исполнения обязательства, либо страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства выплатить ренту.

          Наконец, в качестве особой гарантии прав получателя ренты законом предусматривается выплата в его пользу процентов в связи с допущенной плательщиком ренты просрочкой (ст. 588 ГК РФ). Размер этих процентов определяется самими сторонами, а если он в договоре не установлен, – то учетной ставкой банковского процента на день исполнения обязательства или его соответствующей части, действующей в месте жительства (месте нахождения) получателя ренты

2.3 Основания и правовые последствия расторжения договора ренты

        Как и любое обязательство, договор ренты может быть прекращен соглашением сторон о расторжении договора и по основаниям, предусмотренным гл. 26 ГК РФ, за исключением прекращения обязательства исполнением. Кроме того, прекращение обязательств по выплате ренты имеет свои особенности, присущие только данному договору. Гражданский кодекс РФ также предусматривает возможность расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке (п. 2 ст. 450).

         Расторжение договора представляет собой волевой акт, направленный на прекращение неисполненного надлежащим образом договора и тем самым - возникших из него обязательств на будущее время. Институт расторжения договора, предусмотренный современным гражданским законодательством РФ, является новым правовым инструментом, предназначенным для эффективного регулирования гражданского оборота.[11] Договор, может быть, расторгнут по соглашению сторон либо по инициативе одной из сторон.

          В случае расторжения договора ренты по соглашению сторон проблем, как правило, не возникает. Если же инициатором расторжения договора выступает лишь одна сторона, то разрешать данное дело чаще всего приходится суду. Инициатором, как правило, является получатель ренты, поскольку, являясь более слабой стороной, он более защищен законодателем[12].

          Порядок расторжения и прекращения договоров постоянной и пожизненной ренты существенно отличается. Несмотря на то, что договор постоянной ренты носит бессрочный характер, он может быть прекращен. Прежде всего, обязательство по выплате постоянной ренты может быть прекращено соглашением сторон о расторжении договора. При этом стороны сами определяют, на каких началах это происходит, в частности, производится ли возврат имущества и уже выплаченных рентных платежей, выплачивается ли получателю ренты какая-либо компенсация или нет и т. п. Получатель ренты может в любой момент отказаться от дальнейшего получения рентных выплат, тем самым прекратив обязательство прощением долга (ст. 415 ГК РФ). Однако, если постоянная рента была установлена в его пользу другим лицом, то в случае отказа получателя ренты от своих прав ими может воспользоваться лицо, установившее ренту. Допустимы также и иные способы прекращения обязательства по выплате постоянной ренты, предусмотренные гл. 26 ГК РФ, за исключением прекращения обязательства исполнением (ст. 408 ГК РФ).

         Обязательство по выплате постоянной ренты может прекратиться также в результате случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты данного вида, если имущество было передано под выплату ренты за плату и плательщик потребует прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты (п. 2 ст. 595 ГК РФ)[13]

           Особым случаем прекращения договора постоянной ренты является выкуп постоянной ренты. Выкуп ренты заключается в том, что плательщик ренты выплачивает ее получателю одновременно или иным способом денежную сумму, равную цене постоянной ренты. Выкуп может быть осуществлен по инициативе любой из сторон. Цена постоянной ренты может быть установлена в договоре. Если условие о выкупной цене ренты в договоре отсутствует, то ее выкуп осуществляется по цене, определенной в соответствии с законом. Если имущество было передано под выплату постоянной ренты за плату, то цена выкупа постоянной ренты соответствует годовой сумме подлежащей выплате ренты (п. 2 ст. 594 ГК РФ). Если же имущество было передано под выплату постоянной ренты бесплатно, то цена выкупа постоянной ренты слагается из годовой суммы подлежащей выплате ренты и цены переданного имущества. Цена имущества определяется по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 424 ГК РФ (п. 3 ст. 594 ГК РФ)[14]

       Договор прекращается с поступлением всей суммы выкупа к получателю постоянной ренты, если стороны не предусмотрели иного порядка выкупа.

Стороны могут предусмотреть в  договоре запрет на выкуп ренты при  жизни ее получателя либо в течение  иного срока, не превышающего 30 лет  с момента заключения договора. Но стороны не могут установить в  договоре условие об отказе от права  выкупа ренты ее плательщиком, так  как в соответствии с п. 3 ст. 592 ГК РФ такое условие будет ничтожным[15].

        Плательщик постоянной ренты совершенно свободен в принятии решения о ее выкупе. Закон не устанавливает каких-либо оснований, чтобы плательщик мотивировал свой отказ от дальнейшей выплаты ренты. В отличие от него получатель ренты ограничен в требовании выкупа постоянной ренты теми основаниями, которые перечисляет закон, а также предусмотренными договором.

            Чтобы осуществить свое право на выкуп, плательщик должен соблюсти ряд формальностей. При заключении договора желательно оговорить срок, в течение которого получатель ренты будет извещен о выкупе. Минимальный срок для информации установлен законом: не менее 3-х месяцев до момента будущего прекращения выплаты ренты. Это правило применяется, если в договоре не указан более длительный срок. Плательщик постоянной ренты, решившийся на выкуп, обязан заявить об этом в письменной форме .