Общая характеристика договора ренты: гражданско-правовой аспект

д) в других случаях, предусмотренных  договором (cт.593 ГК РФ).[26]

         Приведенный перечень (за исключением указанного в п. «а») предусмотрен в виде императивных норм и соответственно не может быть ограничен договором. В то же время в перечне прямо указаны возможности его расширения договором независимо от того, исходит ли требование о выкупе от плательщика ренты или от ее получателя.

             Выплата ренты получателю должна быть обеспечена. Механизм обеспечения зависит от характера передаваемого имущества. При передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель приобретает право залога на него (залог, возникающий в силу закона).

             Если под выплату ренты передают движимое имущество, то существенным является следующее условие. Плательщик обязан застраховать переданное ему имущество в пользу получателя либо гарантировать обеспечение исполнения выплаты ренты путем установления в договоре неустойки, залога и т. д.

         При невыполнении плательщиком обязанностей по обеспечению выплаты ренты, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель не отвечает, последний вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения вызванных этим убытков.

        Таким образом постоянная рента - это собственность, отданная в пользование лицу, обязавшемуся регулярно выплачивать оговоренную в договоре сумму за приобретенную собственность. В ренту можно отдать как деньги, так и товар (недвижимость, автомобиль и т.д.). Исчисляются рентные платежи от размера вложенного капитала, а проценты по ренте начисляются с учетом различных факторов, таких как, например, размер вложений, время пользования капиталом (недвижимостью), вид вложений (недвижимость, деньги и т.д.)

          Рента, называемая постоянной, может выплачиваться в виде денег, вещей, а также путем выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме, оговоренной в договоре. В договоре обязательно указана периодичность выплаты ренты, если она не установлена, то постоянная рента выплачивается по окончании каждого квартала.

3.2Пожизненная рента

          Правила закона о пожизненной ренте во многом перекликаются с правилами о постоянной ренте, в связи, с чем сказанное в предыдущем параграфе отчасти приложимо и к отношениям, складывающимся при установлении пожизненной ренты. Вместе с тем договор пожизненной ренты обладает рядом специфических особенностей. Как следует из самого названия данного вида ренты, она устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им лица (п. 1 ст. 596 ГК РФ). Таким образом, получателями данного вида ренты могут быть только граждане, но не юридические лица. При этом допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, например супругов, детей, членов одной семьи и т. п. Если в договоре пожизненной ренты конкретные доли получателей ренты не определены, они считаются равными. В случае смерти одного из получателей ренты происходит приращение его доли к долям других получателей ренты, если только договор этого прямо не исключает. После смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.

      Суть рассматриваемого договора исключает иные случаи перехода прав получателя ренты к другим лицам как путем уступки требования, так и в порядке наследственного правопреемства. Поэтому смерть получателя пожизненной ренты либо объявление его в установленном законом порядке умершим приводит к прекращению обязательства.

       Что же касается плательщиков пожизненной ренты, то к ним никаких особых требований не предъявляется.

         Предметом пожизненной ренты может быть любое движимое и недвижимое имущество, способное к участию в гражданском обороте. Применительно к форме ренты законом допускается лишь одна, а именно выплата ее в виде денежной суммы. Размер пожизненной ренты относится к числу существенных условий договора и потому должен быть обязательно оговорен в нем. При определении размера ренты стороны, однако, не могут нарушить требование закона о том, что в расчете на месяц он не должен быть меньше минимального размера оплаты труда, установленного законом. При этом размер ренты автоматически увеличивается одновременно с увеличением установленного законом минимального размера оплаты труда (ст. 318 ГК). Последнее требование, в отличие от аналогичного правила, действующего в отношении постоянной ренты, является императивным и не может быть отменено соглашением сторон.

      Срок действия договора определяется продолжительностью жизни получателя ренты. В течение всего этого периода плательщик ренты обязан выплачивать получателю ренты периодические платежи. Если иное не предусмотрено договором, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

       Естественным основанием прекращения обязательства по выплате постоянной ренты является смерть ее получателя. В период жизни получателя ренты договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, в том числе путем предоставления отступного, посредством сложения долга, а иногда и по односторонней инициативе получателя ренты. Поскольку лишь последний случай обладает спецификой, именно он нуждается в кратком анализе.

        Основанием, по которому получатель пожизненной ренты может добиваться досрочного прекращения договора, является существенное нарушение договора плательщиком ренты. В самом законе понятие существенного нарушения применительно к рассматриваемому договору не раскрывается, в связи с чем приходится исходить из тех общих положений, которые закреплены ст. 450 ГК, а также анализа содержания обязанностей плательщика. Нарушениями, которые влекут для получателя ренты такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, должны считаться, безусловно, длительная, т. е. сопоставимая с периодом рентных платежей, или систематическая задержка с выплатой рентных платежей; непредоставление необходимого обеспечения ренты, ставящее под угрозу интересы получателя ренты; нарушение плательщиком ренты иных обязанностей, которым сторонами договора придано существенное значение.

        При существенном нарушении договора получатель ренты вправе по своему усмотрению либо требовать от плательщика ренты ее выкупа, либо расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков (п. 1 ст. 599 ГК). Выкуп имущества осуществляется на тех же условиях, которые установлены в отношении выкупа постоянной ренты, т. е. по цене, заранее оговоренной сторонами в договоре или определенной в соответствии с законом (ст. 594 ГК). При этом, однако, получатель ренты пользуется одной ощутимой льготой. Если под выплату пожизненной ренты имущество было отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе требовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599 ГК). При расторжении договора со взысканием убытков получатель ренты вправе претендовать на то, чтобы ему были возмещены все его имущественные потери, включающие стоимость переданного имущества, при одновременном зачете полученных им от плательщика ренты средств в виде компенсации за имущество и рентных платежей. Настаивать при этом на возврате имущества получатель ренты, по общему правилу, не вправе. Следует подчеркнуть, что случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором. Не пользуется плательщик ренты и правом на ее выкуп.

3.3Договор пожизненного содержания с иждивением

      К данному договору применяют большинство норм о пожизненной ренте, однако он имеет ряд особенностей и характерных признаков, которые регулируют отдельные нормы закона.

         По условиям договора пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

        Договор пожизненного содержания с иждивением требует нотариального удостоверения. Его заключают с момента государственной регистрации.

        Согласно данному документу под выплату ренты передают только недвижимое имущество.

        Получателем ренты по договору пожизненного содержания с иждивением может быть любое физическое лицо (ограничений по возрасту либо состоянию здоровья нет). Юридические лица, в том числе некоммерческие организации, получателями ренты согласно этому договору и договору пожизненной ренты быть не могут.

      Кроме собственника недвижимого имущества получателями ренты считают названных им третьих лиц, причем они должны быть не обязательно нетрудоспособными по возрасту или состоянию здоровья.

          Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением включает пожизненное обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья получателя ренты, то и уход за ним.

       Договор предусматривает и оплату плательщиком ренты ритуальных услуг. Следует учитывать, что перечень услуг, предоставляемых по договору, не носит в законе исчерпывающего характера, поэтому его можно как увеличить, так и уменьшить.

      Довольно часто в данный документ включают условие об обеспечении получателя ренты медикаментами, необходимой помощью по хозяйству, о выполнении каких- либо работ в его интересах и др. В договоре также конкретизируют виды, порядок и периодичность оказания получателю ренты определенных услуг.

          Договор предусматривает возможность замены пожизненного содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. Для его заключения необходимо установить цену всего объема содержания с иждивением, иначе документ считают недействительным. Стоимость общего объема содержания с иждивением не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.

      При определении общего объема содержания с иждивением не только учитывают фактически производимые расходы на приобретение необходимых вещей и продуктов питания, но и оценивают оказываемые получателю ренты услуги, выполнение для него определенных работ и т. п.

        В пожизненное пользование получателя ренты предоставляют как отчуждаемое им жилое помещение или его часть (например, конкретная комната в квартире), так и иное жилое помещение. Главное, чтобы не ухудшались жилищные условия получателя содержания с иждивением. Учтите, что передача квартиры (дома) в собственность не означает, что получатель содержания с иждивением теряет право проживать в этой квартире (доме). Новый собственник может выселить его, только предоставив другое жилье. Замена жилища должна решаться только по соглашению сторон.

        Плательщик ренты вправе отчуждать, отдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Данное положение закреплено в Гражданском кодексе РФ и в отличие от договора пожизненной ренты не может быть изменено соглашением сторон.

         На пожизненное содержание с иждивением распространяют также общие правила об обременении рентой недвижимого имущества и о предоставлении получателю ренты права залога на имущество, возникающего в силу закона.

         Следует еще раз подчеркнуть, что если получатель ренты согласен на отчуждение недвижимости, то это не избавляет нового приобретателя недвижимого имущества от обязательств по выплате ренты, которые сохраняют при переходе права собственности, в том числе и при наследовании. Поэтому в свидетельстве о регистрации права нового собственника недвижимости указывают ограничения (обременения).

         Как уже отмечалось, договор пожизненного содержания с иждивением подлежит государственной регистрации. Учитывая, что основной особенностью договоров ренты является обременение недвижимого имущества и возникновение залога для обеспечения рентного обязательства, то при заключении договоров пожизненного содержания с иждивением регистрируют не только сам договор и право собственности плательщика ренты, но и обременение рентой, а также залог в пользу получателя ренты.

        Совершение и регистрация дальнейших сделок с недвижимостью возможны только при соблюдении определенных условий:

-наличие согласия получателя  ренты;

-указание в договоре обременения  недвижимости обязательствами по  предоставлению пожизненного содержания  с иждивением и залогом в  обеспечение этих обязательств.

Запись об обременении недвижимого  имущества рентой и ипотекой погашают в случае:

-расторжения договора ренты,  пожизненного содержания с иждивением;

-судебного признания данного  договора недействительным;

-смерти получателя пожизненной  ренты или пожизненного содержания  с иждивением;

-выкупа ренты;

-в иных случаях прекращения  обязательства в соответствии  с Гражданским кодексом РФ.

       Общим для договора пожизненной ренты и договора пожизненного содержания с иждивением является срок действия (время жизни получателя ренты). Срок действия документа определяют не датой, а наступлением в будущем смерти получателя ренты. Если получателей ренты несколько, то после смерти каждого из них договор прекращает свое действие только в отношении умершего. Предоставленные получателю пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением права не переходят по наследству и не подлежат отчуждению (не могут быть переданы другому лицу).

      В случае смерти плательщика ренты договор не прекращается, поскольку недвижимое имущество, ставшее собственностью плательщика ренты, в случае его смерти включают в наследственную массу и передают в собственность наследникам умершего. Таким образом, они становятся плательщиками ренты и им передают обязанности по содержанию получателя ренты.

       Договор пожизненного содержания с иждивением прекращается также при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств. В этом случае получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных законом в отношении выкупа ренты. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.