Общая характеристика нежилого помещения

для одиноких граждан  — 33 квадратных метра;

для семьи из двух человек — 42 квадратных метра;

для семьи из трех и  более человек — по 18 квадратных метров на каждого члена семьи  гражданина.

 

Таким образом, помещение  должно отвечать определенным требованиям  для того, чтобы считаться жилым. И только жилое помещение, соответствующее всем вышеизложенным требованиям, сможет гарантировать удовлетворение жилищных потребностей граждан.

 

2.3. Государственная регистрация прав на жилое помещение

 

Главная особенность  правового режима недвижимости —  особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на эти объекты, специальные требования, предъявляемые к сделкам с недвижимым имуществом[58].

 

Государственная регистрация  является юридическим актом признания  и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, включая жилые помещения. При этом в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[59] государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно, зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

 

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются Правилами ведения Единого государственного реестра[60].

 

Классик российской цивилистики  Д.И. Мейер писал, что вопрос о  признании права со стороны общественной власти стоит в тесной связи с  приобретением права. Поскольку каждое юридическое отношение может прийти в соприкосновение с общественной властью, может нуждаться в ее охране, а это возможно только тогда, когда само существование права представляется несомненным[61].

 

Это последнее условие необходимо для того, чтобы общественная власть могла принять принудительные меры к осуществлению права. Поэтому возникновение права всегда должно быть обозначено «каким-либо резким следом», свидетельствующим о его существовании. И поэтому все законодательства очень дорожат наружным проявлением права, установлением наружного знака, обличающего его существование. Установление такого знака составляет «укрепление права»[62].

 

То есть право может  быть укреплено посредством совершения определенного акта, который служит надлежащим доказательством (знаком) того, что право возникло, изменилось, прекратилось и для участников правоотношения, и для третьих лиц[63].

 

Как уже указывалось, требование государственной регистрации  сделок с жилыми помещениями составляет общее правило, из которого есть некоторые исключения.

 

Так, не подлежат государственной  регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого, социального и иного найма  жилого помещения (гл. 35 ГК).

 

Члены жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК), т.е. право собственности на недвижимость не с момента государственной регистрации, а в силу закона — с момента выплаты указанного пая.

 

Кроме того, в отличие  от права на земельный участок  не регистрируются права на жилье, вытекающие из договора безвозмездного пользования (гл. 36 ГК).

 

По поводу государственной  регистрации договоров аренды жилых  и нежилых помещений Президиум  Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 2 информационного письма от 1 июня 2000 г. № 53 указал следующее: «Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации».

 

В отличие от прежнего порядка регистрации недвижимого  имущества ГК РФ и Федеральный закон в ряде случаев предусматривают раздельную государственную регистрацию сделок и возникновения прав.

 

Первоначально рассмотрим соотношение государственной регистрации  сделок и прав в сделках, направленных на отчуждение жилого помещения.

 

Нельзя не отметить, что в отношении купли-продажи и мены недвижимости действует общее правило, изложенное в ст. 551 ГК РФ. В соответствии с данной нормой не предусматривается государственная регистрация договора (соглашение действительно с момента подписания), регистрации подлежит только переход права собственности. Вместе с тем исключениями являются договоры купли-продажи и мены жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК). Здесь регистрации подлежат как договор, так и переход права собственности.

 

Применительно к договору дарения закон также предусматривает раздельную регистрацию договора и перехода права собственности от дарителя к одаряемому.

 

Договор ренты, предусматривающий  отчуждение жилья, подлежит нотариальному  удостоверению и государственной  регистрации. Кроме того, регистрации подлежит и переход права собственности.

 

При наследовании жилого помещения должен регистрироваться переход права собственности.

 

Договор доверительного управления недвижимым имуществом не подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 1017 ГК), соответствующей регистрации требует переход права по договору.

 

На практике часто  возникают вопросы о необходимости  обязательного нотариального оформления сделок с жилыми помещениями.

 

В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение  сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. В связи с этим нотариальное оформление условно можно разделить на обязательное, производное и добровольное.

 

Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты (ст. 584 ГК). Кроме того, предусматривается обязательное нотариальное удостоверение завещаний (в том числе завещания жилых помещений).

 

Нотариальное оформление договоров, обязательное в силу уже  существующих соглашений, считаем возможным называть производным (или акцессорным, дополнительным). К нему следует отнести два вида соглашений: договор залога движимого имущества или прав, если обязательство, обеспеченное залогом, содержится в нотариально удостоверенном договоре; уступку прав и перевод долга, основанных на договоре, совершенном в нотариальной форме. В обоих случаях жилье не выступает объектом договоров.

 

Высший Арбитражный  Суд РФ в информационном письме от 13 ноября 1997 г. № 21, посвященном Обзору практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, указал, что если договор купли-продажи жилого дома исполнен одной стороной (покупатель оплатил стоимость жилья, а передача осуществлена по акту приема-передачи) и при этом само заключение договора не оспаривалось, то такой договор подлежит государственной регистрации. При уклонении стороны от регистрации суд вправе вынести соответствующее решение. Данное решение является основанием для возникновения у регистрирующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки[64].

 

Анализ норм ГК РФ и  Федерального закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» позволяет выделить четыре взаимосвязанных принципа государственной  регистрации:

 

1) единая процедура  государственной регистрации независимо от объекта регистрации и региона;

 

2) единые регистрирующие  органы — учреждения юстиции  по регистрации прав;

 

3) единый государственный  реестр прав на недвижимость;

 

4) открытость сведений  о государственной регистрации  прав. Учреждение Федеральной регистрационной службы по регистрации прав обязано предоставлять сведения об объектах недвижимости любому лицу, предъявившему документ, удостоверяющий личность, и соответствующее заявление[65].

 

Процедура государственной  регистрации устанавливается в соответствии с Федеральным законом и в некоторой части — Правилами ведения Единого государственного реестра, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219[66].

 

Подчеркнем, что государственная  регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи необходимых документов.

 

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним», п. 2 Постановления  Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 4 разд. 6 Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. № 273 «Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[67], Министерство юстиции РФ Приказом от 6 августа 2001 г. № 233 утвердило Инструкцию о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (далее — Инструкция)[68]. С 1 января 2005 г. федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав, является Федеральная регистрационная служба (Гос.регистрация), которая подведомственна Минюсту России.

 

Важность данной Инструкции трудно переоценить, поскольку основная часть сделок с недвижимостью — это именно сделки с жилыми помещениями, и, конечно же, упорядоченность проведения государственной регистрации договора и перехода права собственности на жилье, формирование единой практики государственной регистрации послужат установлению единого цивилизованного рынка недвижимости, позволят более полно охранять и защищать права и законные интересы граждан.

 

Деятельность, осуществляемая Федеральной регистрационной службой, является правоприменительной деятельностью, которая осуществляется в виде издания индивидуальных правовых актов, влекущих возникновение, изменение или прекращение правоотношений по поводу недвижимого имущества. Эта деятельность включает в себя совокупность действий регистрирующего органа, направленных на проверку действительности и законности регистрируемого права и его признания. В этом смысле государственная регистрация представляет из себя процедуру, состоящую из множества действий регистрирующего органа. Процедура государственной регистрации сделок и прав на недвижимость установлена Законом о гос.регистрации прав на недвижимость. В соответствии со ст. 13 указанного Закона эта процедура состоит из пяти этапов:

 

1) прием документов, представляемых  для регистрации прав и сделок;

 

2) правовая экспертиза  представленных документов и  проверка сделки на соответствие закону;

 

3) установление отсутствия  противоречий между заявляемыми  правами и уже зарегистрированными  правами на регистрируемый объект  недвижимости, а также иных оснований  для отказа либо приостановления  государственной регистрации;

 

4) внесение записей  в ЕГРП;

 

5) совершение надписей  на правоустанавливающих документах  и выдача удостоверений о произведенной  государственной регистрации прав.

 

Закон о гос.регистрации  прав на недвижимость устанавливает  перечень оснований для государственной регистрации прав. Поскольку соответствующие юридические факты материализуются в виде документов, то в законе перечислены документы, которые должны быть представлены для государственной регистрации. Таким образом, основаниями для государственной регистрации являются:

 

1) договоры и другие  сделки в отношении недвижимого  имущества, совершенные в соответствии  с законодательством, действовавшим  в месте расположения объектов  недвижимого имущества на момент  совершения сделки;

 

2) акты (свидетельства)  о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

 

3) свидетельства о  праве на наследство;

 

4) вступившие в законную  силу судебные акты;

 

5) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

 

6) иные акты передачи  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

 

7) иные документы, которые  в соответствии с законодательством  Российской Федерации подтверждают  наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

 

Перечень оснований  для отказа в государственной  регистрации установлен в ст. 20 Закона о гос.регистрации прав на недвижимость. В этот перечень включены следующие  основания:

 

1) право на объект  недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с указанным Законом;