Общая характеристика нежилого помещения

 

3.2. Классификация  нежилых помещений

 

Нежилое помещение –  это помещение, используемое под  коммерческую или другую деятельность. В соответствии с допустимым и  рациональным видом использования, помещения можно разделить на следующие типы:

 

Офисное помещение –  преимущественно используется под  офис, может располагаться в  БЦ, ТЦ, ТРК, административных и административно-жилых  зданиях. Офисное помещение имеет  капитальные стены,  отгораживающие его от других помещений, присутствие коммуникаций (вода, слив, с/у) в самом помещении не обязательны, они могут быть в помещении, но обычно находятся в здании и рассчитаны на несколько офисных помещений.

 

Торговая площадь –  преимущественно  используется под  торговлю,  может располагаться в  ТЦ, ТРК, административных  и административно -  жилых зданиях,  может не имееть капитальных стен, отгораживающих его от других торговых помещений,  присутствие коммуникаций (вода, слив, с/у) в самом помещении не обязательны, обычно находятся в здании и рассчитаны на несколько торговых помещений.

 

Универсальное помещение  – может использоваться под разные виды деятельности (офис, торговлю, общепит, медицинские услуги, салон красоты,  ночной клуб и др.), это обособленное помещение, имеющее  отдельный вход, капитальные стены, отгораживающие его от других помещений,  и собственные коммуникации (вода, слив, с/у), может находится в ТЦ, ТРК, БЦ, административных и административно -  жилых зданиях.

 Складское помещение  – преимущественно  используется под склад,  может располагаться в  СК, административных  зданиях,  имеет капитальные стены,  отгораживающие его от других  помещений, отдельный вход, присутствие коммуникаций (вода, слив, с/у) в самом помещении не обязательны,  обычно находятся на территории и рассчитаны на несколько помещений.

 

3.3. Перевод  нежилых помещений в жилые,  жилые в нежилые.

 

3.1 Перевод жилых помещение  в нежилые помещения

 

 

В настоящее время  многим предпринимателям становятся интересны  обычные жилые квартиры, расположенные на первых этажах, в целях коммерческого использования данных объектов недвижимости. При этом собственнику будущего «бизнес-помещения» необходимо перевести такую квартиру из жилого фонда в нежилой.

 

По мнению Д.А.Медведева  некоторые из регулятивных норм, содержащихся в ЖК РФ, являются абсолютно новыми (не имеющими «корней» в ранее действовавшем законодательстве). Так, о переводе жилого помещения в нежилое помещение (а такой перевод получил в последние годы широчайшее распространение) и нежилого помещения в жилое помещение прежнее законодательство лишь упоминало. В связи с объективно существовавшей потребностью регулировать соответствующие отношения субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями на этот счет принимались различного рода положения, правила и т.п. Понятно, что такого рода акты разительно отличались друг от друга как с точки зрения содержательной (в том числе степенью детализации), так и с точки зрения юридической техники. ЖК РФ ввел единые правила о переводе жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое[88].

 

Согласно Жилищному  кодексу для перевода в нежилой  фонд квартира должна соответствовать  определенным требованиям. В частности, перевод жилого помещения в нежилое  не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

 

Согласно ч. 3 ст. 22 квартира в многоквартирном доме может  быть переведена в нежилое помещение только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже дома.

 

Квартира, находящаяся  выше первого этажа, может быть переведена в нежилое помещение только при  условии, если помещения, расположенные  непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Например, если квартира находится над магазином или иным нежилым помещением, то перевод в нежилое помещение возможен.

 

Возможны случаи, когда  квартира находится на втором этаже, а на первом этаже расположены и магазин, и квартиры. Если помещение, расположенное непосредственно под данной квартирой жилое, то в нежилое помещение перевод не допускается. Однако если помещение, расположенное непосредственно под квартирой на первом этаже, нежилое, то это не препятствует переводу квартиры на втором этаже в нежилое помещение, даже если все остальные помещения, расположенные на первом этаже, являются жилыми.

 

На практике возникли вопросы: допускается ли перевод  квартиры в нежилое помещение, если квартира находится на цокольном этаже, т.е. относится к разряду полуподвальных квартир. По мнению Г.Ю. Малумова перевод такой квартиры возможен, согласно ч. 3 ст. 22, а также ст. 1 Градостроительного кодекса (главное, что такая квартира расположена ниже первого этажа)[89].

 

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

 

Если помещение не соответствует вышеуказанным требованиям, то это может послужить основанием для отказа в переводе жилого помещения  в нежилой фонд (пп. 3 п. 1 ст. 24 ЖК РФ).

 

Жилищный кодекс закрепляет перечень документов, которые собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо должны представить в орган, уполномоченный осуществлять перевод из жилищного фонда в нежилой.

 

Из содержания ст. 23 ЖК РФ следует, что для перевода в  нежилой фонд необходимо представить следующие документы:

 

1) заявление о переводе  помещения;

 

2) правоустанавливающие  документы на переводимое помещение  (подлинники или засвидетельствованные  в нотариальном порядке копии);

 

3) план переводимого  помещения с его техническим  описанием (в случае если переводимое помещение является жилым — технический паспорт такого помещения);

 

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое  помещение;

 

5) подготовленный и  оформленный в установленном  порядке проект переустройства  и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

 

Стоит сказать о том, что данный перечень является исчерпывающим, а следовательно, требовать другие документы, кроме указанных в п. 2 ст. 23 ЖК РФ, орган, уполномоченный переводить помещения из жилого фонда в нежилой (орган местного самоуправления), не вправе (п. 3 ст. 23 ЖК РФ).

 

Как отмечает Е.И Литовкин, на практике зачастую складывается иная ситуация. Например, местные органы исполнительной власти требуют от владельцев переводимых помещений представить согласие на перевод от собственников квартир, примыкающих к переводимому помещению, или, того хуже, требуют представить согласие всех собственников, проживающих в доме. Неудивительно, что такой подход надолго приостанавливает процесс перевода в нежилой фонд или делает эту процедуру вообще неосуществимой[90].

 

Так, согласно ЖК РФ (п. 1 ст. 23) и Постановлению Правительства  Санкт-Петербурга от 31 августа 2005 г. № 1272 функция перевода помещений в нежилой фонд перешла к администрациям районов Санкт-Петербурга. Жилищный кодекс определяет, что «жилищное законодательство состоит из настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления» (п. 2 ст. 5 ЖК РФ).

 

Г.Ф. Шешко также отмечает, что проблемой является то, что  органы местного самоуправления могут  принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации (п. 7 ст. 5 ЖК РФ)[91]. В соответствии с ЖК РФ местные администрации должны принимать нормативно-правовые акты.

 

Вместе с тем, как  считает В.Н. Литовкин любые требования чиновников, со ссылкой на местный  регламент, будь то согласование с собственниками или наличие согласования ГИБДД по организации и обустройству автостоянки, являются неправомерными. В п. 8 ст. 5 Жилищного кодекса предусмотрено, что «в случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, законах и иных нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах органов местного самоуправления, положениям Жилищного кодекса применяются положения Жилищного кодекса»[92].

 

Таким образом, при отказе в переводе в нежилой фонд по основаниям, не предусмотренным жилищным законодательством, собственник имеет право обжаловать решение органа местного самоуправления в судебном порядке. Как отмечает А.Б. Рыжов арбитражной практики в пользу собственников переводимых помещений достаточно[93].

 

Отказать в переводе в нежилой фонд местные органы исполнительной власти могут только в случаях, установленных законодательством (п. 1 ст. 24 ЖК РФ). Отказ допускается  в случае:

 

1) непредставления определенных  ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса документов;

 

2) представления документов  в ненадлежащий орган;

 

3) несоблюдения предусмотренных  ст. 22 Жилищного кодекса условий  перевода помещения;

 

4) несоответствия проекта  переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

 

Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через  три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

 

Вопросы перевода жилого помещения в нежилое и, наоборот, в настоящее время, пожалуй, как  никогда актуальны. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое — процесс  обязательный, ведь объекты недвижимости должны использоваться строго по своему назначению.

 

Нормативную базу по этому  вопросу составляют Жилищный кодекс (гл. 3, ст. 22 — 24), градостроительное  законодательство, куда входит Градостроительный  кодекс, другие федеральные законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, а также законы и иные нормативные правовые акты субъектов Федерации (ст. 3 Градостроительного кодекса). Могут приниматься и муниципальные правовые акты, которые не должны противоречить Градостроительному кодексу.

 

В отношении нежилого помещения действует запрет на его перевод в жилой фонд, если:

 

- оно не отвечает  установленным требованиям или  отсутствует возможность обеспечить  соответствие такого помещения  установленным требованиям;

 

- право собственности  на такое помещение обременено  правами каких-либо лиц.

 

В качестве оснований  для перевода можно выделить признание  жилых помещений непригодными для  постоянного проживания, необходимость  получения средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда, направленность политики на социально-экономическое развитие и благоустройство города. Кроме того, принимается во внимание целесообразность изменения функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, например в случаях, если окна всех или большей части жилых помещений выходят на улицы с интенсивным движением транспорта, на территории торговых и промышленных предприятий, если жилые помещения расположены в цокольной, подвальной части жилого строения или в строениях нежилого назначения.

 

Следующим этапом является сбор документов, которые необходимы собственнику (или уполномоченному  им лицу) для перевода жилого помещения  в нежилое и наоборот. Согласно ч. 2 ст. 23 ЖК в этот перечень входят:

 

1) заявление о переводе помещения;

 

2) правоустанавливающие  документы на переводимое помещение  (подлинники или засвидетельствованные  в нотариальном порядке копии);

 

3) план переводимого  помещения с его техническим  описанием (в случае, если переводимое  помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

 

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое  помещение;

 

5) подготовленный и  оформленный в установленном  порядке проект переустройства  и (или) перепланировки переводимого  помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

 

Должностные лица настаивают на получении от заявителя еще  целого ряда «необходимых» документов, будь то согласие на перевод от собственников квартир, примыкающих к переводимому помещению, или согласие всех собственников, проживающих в доме. Понятно, что это порой существенно затягивает процедуру сбора документов или, того хуже, делает перевод вообще невозможным.

 

О. обратился в суд  с иском о сохранении в перепланированном  состоянии нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Победы, дом 93, комнаты NN 137, 170 — 177. В качестве основания  иска была указана статья 29 Жилищного  кодекса РФ (далее — ЖК РФ), устанавливающая, что жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии на основании решения суда.