Общая характеристика нежилого помещения

 

2) с заявлением о  государственной регистрации прав  обратилось ненадлежащее лицо;

 

3) документы, представленные  на государственную регистрацию  прав, по форме или содержанию  не соответствуют требованиям  действующего законодательства;

 

4) акт государственного  органа или акт органа местного  самоуправления о предоставлении  прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

 

5) лицо, выдавшее правоустанавливающий  документ, не уполномочено распоряжаться  правом на данный объект недвижимого имущества;

 

6) лицо, которое имеет  права, ограниченные определенными  условиями, составило документ  без указания этих условий;

 

7) правоустанавливающий  документ об объекте недвижимого  имущества свидетельствует об  отсутствии у заявителя прав  на данный объект недвижимого имущества;

 

8) правообладатель не  представил заявление и иные  необходимые документы на государственную  регистрацию ранее возникшего  права на объект недвижимого  имущества, наличие которых необходимо  для государственной регистрации возникших после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие указанного Закона сделки с объектом недвижимого имущества;

 

9) не представлены  документы, необходимые для государственной  регистрации прав;

 

10) имеются противоречия  между заявленными правами и  уже зарегистрированными правами.

 

Таким образом, понятие  жилого помещения является ключевым, основным понятием жилищного права. В доктрине под жилищными отношениями принято понимать различные виды общественных отношений, возникающих по поводу жилища: по пользованию жилыми помещениями, по предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и др. Самые разнородные общественные отношения, которые регулируются жилищным законодательством, возникают именно по поводу жилых помещений. Жилые помещения составляют жилищный фонд Российской Федерации (ст. 19 ЖК РФ). Жилое помещение является объектом как жилищных, так и гражданских прав.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Общая  характеристика нежилого помещения.

 

3.1. Понятия  нежилого помещения как объекта  гражданских прав.

 

Реформирование экономики  России выявило высокий интерес  участников гражданского оборота к  нежилым помещениям, выполняющим  в инфраструктуре экономики важные и многообразные функции. Значение нежилых помещений существенно  возросло с введением прямого  запрета на расположение промышленных производств в жилых домах и установлением специального порядка перевода жилых помещений в нежилые для размещения собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций (п.3 ст.288 ГК РФ). Одновременно с этим выяснилось, что нормативная база объективно не готова к тому, чтобы четко урегулировать даже наиболее принципиальные положения о нежилых помещениях.

В современном законодательстве Российской Федерации нет легального определения понятия нежилого помещения. Тем не менее, во многих нормативных актах содержатся соответствующие термины, употребляемые в различных контекстах, что позволяет сделать ряд выводов. Так, согласно Федеральному закону от 28 августа 1995 г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", в состав муниципальной собственности, помимо прочего, включаются муниципальные жилищный фонд и нежилые помещения. В данном контексте нежилые помещения объединены с жилищным фондом общим для них определением "муниципальные", что говорит о стремлении законодателя, с одной стороны, отграничить соответствующие муниципальные объекты от аналогичных, но относящихся к иным формам собственности (частной, государственной, субъекта федерации), а с другой - подчеркнуть функциональную антитезу жилищного фонда и нежилых объектов (независимо от назначения и разновидности последних).

В Законе РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной  жилищной политики" нежилые помещения  рассматриваются не просто как некая  функциональная противоположность жилым помещениям, а как составная часть жилых домов любого вида жилищного фонда (наряду с жилыми помещениями, сооружениями и элементами инфраструктуры жилищной сферы и др.).

С этой же позиции подходит к рассматриваемому вопросу Жилищный кодекс (ЖК) РСФСР, в ч.2 ст.4 которого нежилыми названы помещения, находящиеся в жилых домах и предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.

Данную точку зрения поддерживает и ГК РФ, указывая, что  размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (ч.2 п.3 ст.288 ГК РФ). Как видим, законодатель в данном случае пользуется понятием нежилого помещения в узком смысле, распространяя его только на помещения, расположенные в жилых домах.

Более широкое понимание  данного термина характерно для  Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации): в названном акте понятие "жилые и нежилые помещения" продолжает смысловой ряд, начало которому положено понятиями "здания", "сооружения". Согласно этому закону, помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений" (ч.2 п.6 ст.12). При этом, к сожалению, осталось неясным, насколько широко можно толковать понятие объекта, входящего в состав зданий и сооружений. Сами здания и сооружения как самостоятельные объекты недвижимости являются одновременно и объектами гражданских прав. Однако распространяется ли статус здания (сооружения) на входящие в его состав объекты (помещения). Если да, то в какой степени? Если нет, то почему?

Ответ на эти вопросы  не может быть универсальным, он должен учитывать подразделение помещений  на жилые и нежилые. Что касается жилых помещений, то мы рассматривали в предыдущей главе. Для нежилых помещений (имеющих общественное назначение и обслуживающих более одной квартиры) в многоквартирном жилом доме законодатель установил режим долевой собственности лиц, являющихся собственниками квартир. Таким образом, нежилые помещения в жилых многоквартирных домах рассматриваются как объекты права собственности, находящиеся в режиме общей долевой собственности. Этот принудительно-долевой режим, как представляется, будет сохраняться до тех пор, пока в жилом доме существует более одного собственника квартир. В том случае, когда имеется "унитарный" (единый и единственный) собственник всех квартир в многоквартирном жилом доме (например, во вновь построенном муниципальном доме без приватизированных квартир либо в доме, все квартиры в котором приобретены одним лицом), нежилые помещения в нем, видимо, еще не приобретают (или, наоборот, утрачивают) статус объекта права, поскольку законный правовой режим таких помещений (общая долевая собственность) производен от их общего назначения - удовлетворять интересы всех собственников жилых помещений (квартир). Однако, по моему мнению, в случае перевода имеющего собственника жилого помещения в нежилое такое вновь возникшее нежилое помещение в многоквартирном доме не утрачивает статуса объекта права и остается в "унитарной" собственности того лица, которому оно принадлежало ранее, будучи жилым. Другими словами, в отношении такого помещения общая долевая собственность у квартировладельцев не возникает, объектная характеристика такого помещения не утрачивается.

Правила ведения Единого  государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219, устанавливают, что жилые и нежилые помещения (наряду с иными) есть составляющие зданий и сооружений (подраздел I-3). Таким образом, нежилые помещения (равно как и жилые) рассматриваются в качестве составных частей более крупного целого, каковым являются здания и сооружения. Указанное соотношение целого (здания, сооружения) и его части (помещения) подчеркивается такими подлежащими внесению в реестр реквизитами помещения, как этаж, номера помещений на поэтажном плане, назначение. В отличие от Закона о государственной регистрации, упомянутый нормативный акт сосредоточивает внимание не на объектной характеристике помещений, а на объемно-пространственном и планировочном сочетании и размещении их в зданиях и сооружениях.

Итак, нежилым помещением может считаться как целое  строение, так и его часть. Нетрудно заметить, что с логической точки  зрения предлагаемая трактовка небезупречна, так как невозможно дать правильное определение без установления точного соотношения между целым и его частью. Кроме того, вряд ли можно безоговорочно отнести к дефинитивным признакам понятия чисто технический момент - регистрацию в БТИ. Ведь объективно существующее явление не исчезает в зависимости от наличия либо отсутствия факта его регистрации.

Существующие расхождения  в подходах к понятию нежилого помещения - как с точки зрения его содержания, так и с точки  зрения объема - весьма негативно сказались  на разрешении прежде всего практических вопросов, касающихся регистрации договоров аренды нежилых помещений. В частности, предметом острых дискуссий явился вопрос о том, обязательна ли регистрация договоров аренды нежилых помещений, заключаемых на срок менее одного года. Анализ данной правовой ситуации требует однозначно установить содержание понятия нежилого помещения. Рассматривая возникающие на практике случаи, налоговые органы руководствуются следующими аргументами.

В соответствии с п.2 ст.609 ГК РФ необходимость государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества определяется в качестве общего правила, исключения из которого могут быть установлены в ГК РФ или федеральных законах. В свою очередь, ст.625 ГК РФ гласит, что к отдельным видам договоров аренды, а также к договорам аренды отдельных видов имущества (к числу которых относится аренда зданий и сооружений) применяются общие положения об аренде, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих договорах. В силу п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Соответственно не требуется проводить государственную регистрацию договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок менее года. Согласно ст.26 Закона о государственной регистрации, аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. ГК РФ содержит специальные требования к регистрации договоров аренды зданий и сооружений в зависимости от срока действия договора, поэтому при регистрации договоров аренды зданий и сооружений необходимо руководствоваться п.2 ст.651 ГК РФ. Данное правило не может распространяться на случаи государственной регистрации договоров аренды помещений и части помещений в зданиях и сооружениях, заключенных на срок менее года. Объясняется это тем, что Закон о государственной регистрации (ст.1, 26) к недвижимому имуществу, права на которое подлежат государственной регистрации, относит и помещения (жилые и нежилые). ГК РФ не регулирует отдельно вопросы аренды помещений и части помещений в зданиях. Так как помещение в соответствии со ст.1 и 26 Закона о государственной регистрации является объектом недвижимого имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, на него не может распространяться действие нормы п.2 ст.651 ГК РФ, поскольку ее объектом являются отношения исключительно по аренде зданий и сооружений. Таким образом, регистрация договоров аренды помещений и части помещений в зданиях и сооружениях регулируется п.2 ст.609 ГК РФ и ст.26 Закона о государственной регистрации и является обязательной независимо от срока, на который заключен договор.

Определенная последовательность в таких рассуждениях имеется. Действительно, гражданское законодательство России не урегулировало отдельно вопросы аренды помещений и части помещений в зданиях; безусловно, нежилые помещения являются объектами недвижимого имущества. Но из этих двух верных посылок вдруг следует неожиданный и нелогичный вывод о том, что порядок, установленный для объекта в целом, не может распространяться на его часть. Иногда данную позицию подкрепляют указанием на то, что порядок регистрации договоров аренды зданий и сооружений не может быть по аналогии распространен на нежилые помещения.

К некоторым нежилым объектам, прежде всего, применимо понятие "имущество", и с этой точки зрения их следует причислить к категории недвижимого имущества. В соответствии со ст.130 ГК РФ к недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано, в том числе здания и сооружения. Однако этот закон не указывает на то, что самостоятельными объектами гражданских прав могут являться части зданий и сооружений (нежилые помещения). Вместе с тем сопоставление содержания ст.1 и 6 закона "Об основах федеральной жилищной политики", ст.1 и 12 Закона о государственной регистрации показывает, что объектом права собственности может являться не только недвижимость в жилищной сфере как таковая в целом, но и ее часть, т.е. нежилые помещения в жилых домах (и даже части таких помещений).

На наш взгляд, проблема нежилого помещения как части  здания (жилого или нежилого) встает лишь тогда, когда имеется несколько  субъектов (собственников либо титульных  владельцев), реализующих то или иное вещное право не в отношении здания (сооружения) целиком, а в отношении его конкретных частей (помещений). В остальных ситуациях никаких затруднений не возникает, так как в качестве единого объекта права рассматривается здание в целом. Таким образом, большинство сложностей, связанных с нежилыми помещениями, обусловлено нечетким решением проблем совладения либо сособственности.

Ответы на некоторые  вопросы в текущем законодательстве все же имеются. Например, п.1 ст.290 ГК РФ, следуя за правовой идеологией Временного положения о кондоминиуме, утвержденного Указом Президента РФ от 23 декабря 1993 г., относит к общей долевой собственности домовладельцев практически всю недвижимость (кроме квартир и комнат), а следовательно, и нежилые помещения. Что же касается нежилых помещений как частей иных (нежилых) зданий и сооружений, то здесь такой определенности нет. В подобных ситуациях нежилые помещения чаще всего закрепляются за конкретными пользователями, что создает иллюзию наличия у последних самостоятельных вещных прав на соответствующие части зданий.